消費税増税前の新築マンション市場

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

昨年の首都圏のマンション市場（新築）を振り返ると、東日本大震災の影響が前半にあったものの、早々に脱して夏以降は堅調に推移しました。今年に入ってからも、売れ行きを示す販売初月の契約率が好調・不調の分かれ目と言われる70％ライン（首都圏）を大きく超えています。供給戸数も伸びています。
今年上半期、その好調の背景を見て行くことにします。

●増税前に早くも駆け込みか？
2012年6月、ついに消費税法案が衆議院を通過し、事実上成立の運びとなりました。増額は再来年2014年4月からですが、各地のモデルルームでは増税前に買いたいという見学者が急増しているのだそうです。
どのくらい増えているかは別として、各種調査では法案の通過前4月頃から増えていることが分かっています。

マンションの場合、工事期間が長いので売買契約を結んでも引き渡しが増税後になるケースが出て来ます。そこで、例えば、増税半年前の2013年9月末日までに契約すれば、引き渡しが翌年4月以降でも旧税率が適用されるといった線引きがなされるかもしれません。
この線引きはまだ決定していませんが、仮に来年の9月末としたら、あと1年の猶予しかないことになります。10月以降の契約になっても、引き渡しが増税前になる物件もあるはずですが、それだけ検討対象が絞られることになります。引き渡し（竣工）が迫っていて売れ残っているという状態は、不人気な物件が含まれますから、検討できる範囲は想像以上に狭いことになる可能性もあるでしょう。
その意味では、早めの検討開始は賢明な判断と言えます。間際になって慌てないためにも、今から1年の猶予期間の中で、じっくりと品定めすることをお勧めします。

●新築マンションの商品企画トレンド
ところで、現状のマンションは今月5日（2012年7月）の本ブログでも少し触れましたが、とても進化しています。
建物の断熱性や長寿命化、エコ仕様など、高機能化が進み、震災後は耐震性の強化と防災設備の充実が目立ちます。一時は敬遠された湾岸エリアのマンションも、防災対策が奏功し、絶好調の販売ぶりを取り戻しているものがあります。
首都圏全体を見渡すと、室内のスペックも一段とレベルアップし、居住性能の高いマンションが増えています。
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常識的にはハイクオリティな商品を造れば価格もアップするはずですが、マンションメーカー各社は、建設コストの抑制を図り、販売価格を上げない努力をしているようです。

2005～2008年にかけて、新築マンション価格は急騰しました。その結果、多数の売れ残りを抱えました。そこへ起こったリーマンショック。2008年の秋のことでした。マンション市場も大打撃を受けました。しかし、それ以前の価格高騰が販売不振を招いていたのです。
その過程は、建物の品質の向上ではなく、地価の高騰が価格に影響し、購買力と乖離してしまったのでした。現在は、幸いにしてマンション用地の高騰という背景はないようで、企業努力が価格の抑制を効果的にしていますが、2008年の記憶が各社に慎重な価格決定を強いているとも言えるのです。
現在は、「良い物が安く買える」状態が続いていると言えます。販売好調の秘密は、どうやらここにありそうです。

●新規供給が増える傾向に
販売が好調となれば、供給が増えるのは自然な流れです。売れ行き不振から2007年、2008年、2009年と激減した供給戸数は、2010年に幾分回復し、2011年は大震災の影響で2010年並みに留まったのものの、2012年（今年）は首都圏で約20％増が見込まれています。
2013年も一段と増える予想で、買い手から見れば選択肢が増えて結構なことです。ただ、足元のマンション用地の取得争奪戦は激しくなっているとも言われ、これが来年の価格高騰に繋がらないことを願うばかりです。

新規供給が増えると述べましたが、条件の良いものばかりではありません。現状でも、用地難がそうさせるのでしょうか、大手が手を出す土地じゃないだろうと首を傾（かし）げるような物件もときおり見かけます。
既述のように、ハイクオリティなマンションが増える傾向にはあるものの、立地条件を見たら必ずしも良い物件とは言えないものが多数市場に出ています。
マンションの価値を決める最大の要素は場所です。どれほど専有部分がハイスペックであっても、立地条件が劣れば価値は半減します。ここを肝に銘じて品定めをして行きたいものですね。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。

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