カテゴリー:マンションの管理問題

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第596回  修繕積立金の主な変動要因について

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論を展開しております。資産価値を重んじる方のための購入のハウツーをお届けするもので、お気に障ることもあろうかと思いますが、満点の家はないと思っていただき、失礼はお許し下さい。 5日おき(5、10、15・・・)更新です。     マンション住まいを長く快適に、そして資産価値をできるだけ維持して行くためには、こまめな小修繕と定期的・周期的な大規模修繕が欠かせません。   つまり、メン […]

第577回「修繕積立金の高い中古より新築がいい」その判断は正しいか?

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ご存知のように、修繕積立金は「30年間の均等積立方式」を導入している物件も例外的に存在しますが、大半は「逓増方式」です。5年後、10年後、20年後といった節目に増額され、20年目には初期の5倍になっていたりします。 […]

25年後に5倍に跳ね上がる修繕積立金に不安

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~ マンションは一戸建てと異なり、自分が好きなときにリフォームや修繕をすればいいというわけにいきません。自分の家の一部でもある共用部に関しては、その小修繕も大規模修繕もタイムリーに実施して行かなければなりません。 当然ながら、その費用は必要の都度 徴収する […]

(11/20の1)巡回管理のマンションを買うときの覚悟

「マンションは管理を買え」や「管理を見て買え」などと、管理の重要性を言い表す格言があります。その割には、管理形態に関する曖昧な表示が野放し状態です。 理想形は「24時間有人管理」、次が「8時間以上の日勤管理+24時間機械管理」で、歓迎できないのが「巡回管理+24時間機械管理」ですが、中古物件の売却概要を見ると、表示には、「日勤」としながら、管理人は滞在しておらず、本当は「巡回管理」だったという例が少なくありません。 ある購入検討者から聞いた話ですが、管理人室を覗いたが誰もいないのでおかしいと思い […]

「修繕積立金30年間 上げません」のマンション

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~ 分譲マンションには、「修繕費を積み立てる」という慣習が定着しています。 個人住宅なら、自分の意思だけで修繕するかどうかを決めればいいわけで、予算がなければ先延ばしにするもよしです。しかし、雨漏りが起きたら、臨時出費をうらめしく思いながらも修繕工事を発注 […]

平均の2倍もする管理費。これをどう見るか?

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 管理費は地域によって差があります。人件費の違い、電気代などの違いからです。しかし、それらに2倍もの差はありません。 ところが、マンション1住戸あたりの管理費を比較すると、2倍もの差が普通に見られます。 高くなる理由を考えてみましょう。 エレベーターを例に採ると、1基より2基にすれば、その保守点検 […]

使わない施設やサービスが多い。管理費が無駄では?

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 マンションには区分された専有部分・専用設備と、管理人室や廊下、階段、エントランスホール、エレベーター、受電設備、共視聴用TVアンテナといった共用部分・共用設備があります。 共用部分には、上記の付随する必要最低限のものに加えて、集会室やオーナーズラウンジ、ゲストルームといった共用施設、宅配ボックス […]

管理形態の「日勤」「通勤」など用語の曖昧さに注意! 2015年6月10日partⅠ

中古マンションの個別物件サイトを覗くと、分かりにくい表示に気付きます。管理項目での、「日勤」と「通勤」です。 日勤とは、日中勤務のことですが、勤務時間が全く不明です。午前中だけの勤務でも、8:00~4:00勤務でも日勤です。 一方、「通勤」は、「住み込み」の対極にある言葉です。現状、ほとんどが「通勤」のはずです。 買い手が知るべき情報は、通勤だろうが住み込みだろうが、管理人としての勤務時間が週に何日で1日何時間かです。 中古マンションの売り出し情報はあまり整備されていないものが多く、「管理」とい […]

 増える「修繕積立一時金」

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 新築マンションの場合、「修繕積立基金」という名目の一時金を納める慣習が定着しています。 納める先は管理組合なので、購入者の貯蓄の性格を持つものです。貯蓄は多いほど良いのですが、最近の傾向は新築分譲時に大きな金額をまとめて徴収する例が増えていることにあります。 ご承知のように、修繕積立金は文字通り […]

管理人はうるさいくらいがいい

ブログテーマ:業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 物件調査に都内の中古マンションを訪ねたとき、管理人がバルコニーの手すりに布団をかけて干していたらしい住人と玄関先で問答をしている場面に遭遇しました。どうやら、何度も注意しているらしく、その時、何度目かの自宅訪問だったようでした。 そもそもマンションの管理人とは、どういう立場の人なのだろう?そんなことを、ふと思いました […]