タワーマンションの価値を考える

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

東京では超高層マンションが次々に建設されています。今日も1000戸を超える大規模なものから100戸クラスのものまで妍を競っている印象があります。

都区内に空地はないはずなのに、大規模な開発が度々発表され、その企画コンセプトに感嘆させられることも少なくありません。

東日本大震災以降だけでも「プラウドタワー東雲」や「パークタワー東雲」、「ザ・パークハウス晴海タワーズ」、「ＳＫＹＺ　タワー＆ガーデン」、「富久クロス」、「ブリリアタワー池袋」、「ドゥ・トゥール」、「勝どきザ・タワー」、「GLOBAL　 FRONT 　TOWER」、「ザ・パークハウス西新宿タワー６０」など、キリがないほど思い出されます。

これらは、ほぼ例外なく話題となり、販売も好調に推移しています。人気の理由はそれぞれですが、共通点も多いのです。今日は、タワーマンションの人気の秘密を掘り下げてみようと思います。

●東京の有名タワーマンション
先ず、過去の有名タワーマンションを紐解いてみましょう。

◆アークヒルズ・アークタワーズ　
（東京都港区六本木1丁目。ウエスト25階建・イースト22階建・サウス6階建。総戸数450戸。1986年3月竣工。開発・運営は森ビル）・・・オフィスビル、ホテル、集合住宅、コンサートホール、放送局などから構成される複合施設として、1986年に完成したアークヒルズ内の高級賃貸住宅棟。

◆センチュリーパークタワー　
（東京都中央区佃２丁目。超高層マンション群・大川端リバーシティ21　の一角。54階建て756戸。1999年3月竣工。事業主：三井不動産）・・・同エリアにある1991年竣工のフロントタワー（31階建て）は、バブル期末期に販売され人気を集めたが、引き続き販売予定だったセンチュリーパークタワーは地価高騰を煽るとの批判が出て事業を数年休止した。

◆代官山アドレス ザ・タワー　
（東京都渋谷区代官山町17-1。総戸数501戸。36階建て。2000年8月竣工）・・・関東大震災の復興住宅として関東地区に多数建設された同潤会アパートのひとつ同潤会代官山アパートを建て替えたことで知られる。代官山エリアで唯一の超高層マンション。

◆東京ツインパークス　
（港区東新橋。47階建て2棟合計1000戸。2002年9月竣工。事業主：三井不動産ほか）・・・世界的な建築家を起用してハイグレード設計を誇る。浜離宮恩賜庭園に隣接し緑豊かな景観が魅力でもある。

◆六本木ヒルズ・レジデンス　
（総戸数793戸。43階建て４棟。2003年3月竣工。六本木6丁目地区市街地再開発組合が分譲主。開発は森ビル）・・・街のシンボル「森アーツセンター」をはじめ、都心初のシネマコンプレックス、高級ブランドショップから気軽なカフェまでが揃う店舗ゾーン、テレビ局、ホテルなど、東京の文化都心として有名な六本木ヒルズ。六本木ヒルズ・レジデンスは、その街区に４棟からなるタワーマンション群。

◆青山パークタワー　
（東京都渋谷区渋谷1丁目。34階建て。総戸数314戸。事業主：三井不動産ほか。2003年5月竣工）・・・青山通りから明治通りへと下る西斜面に建っている。総面積6,273平米の建設地は旭硝子の社宅跡。　外観デザインはグラデーションのあるパステル調のカラーと、王冠、もしくはティアラを模したような頂部を特徴としている。ジャニー喜多川が約7億円で分譲された最上階の部屋を新築時に購入、ジャニーズ事務所の所属タレントが仕事をする間の「控室」や取材を受ける会場などとして利用していたことで知られる。

◆ワールドシティタワーズ　
（東京都港区港南四丁目。42階建。2005年12月竣工）・・・アクアタワー、ブリーズタワー、キャピタルタワーの3棟2090戸からなる大規模超高層集合住宅。見かけは3棟だが各棟は地下でつながっており、建築基準法の総合設計制度上は1棟の建物）・・・青と白を基調とした外壁にガラスカーテンウォールを組み合わせた、特徴的な意匠を持つ。2007年のグッドデザイン賞を受賞している。

◆ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲＳ　ＤＡＩＢＡ　
（東京都港区台場２丁目。33階建て525戸。2006年8月竣工。事業主：オリックス不動産、東京建物、阪急不動産）・・・お台場の玄関口に建つ「ザ・タワーズ台場」。圧倒的な存在感でお台場エリアのシンボルとなったハイグレードタワーマンション。EASTとWESTの2棟からなり、屋上部分には、お台場のシンボルともいえる、王冠のデザインが施されている。首都高速道路を羽田に向かうと、レインボウブリッジを渡るとき正面に飛び込んで来る特徴的なデザインが印象深い。

◆東京ミッドタウン・レジデンシィズ
（総戸数166戸25階建て。2007年1月竣工。貸主：三井不動産住宅リースの賃貸マンション）・・・防衛庁・檜町駐屯地跡地の再開発事業として2007年（平成19年）3月に開業したショッピングセンター、オフィスビル、ホテル、美術館、ホール、マンション、医療機関、駐車場、公園などからなる複合施設。24時間有人管理、コンシュアージュによる各種サービス。地下には地下鉄やショッピングゾーンに直結したエントランスも併設。東京ミッドタウンならではの高級レジデンス。住所は赤坂だが、最寄り駅は六本木）

◆東京タワーズ
（東京都中央区勝どき六丁目。58階建て。58階建て。住友商事＆オリックス不動産、東急不動産ほか／シータワーは1335戸・ミッドタワーは賃貸813戸と分譲648戸の合計1461戸。2008年1月竣工）・・・総戸数2,794戸は、一団地として国内最大の戸数を誇る大規模マンション。外観デザインは、朝やけを受けて浮かびあがるヨットの帆をイメージした外壁の大きな曲線に惹きつけられる。錆浅葱色など日本古来の伝統色を用いた自然色彩によるグラデーションとフィンは、遠くからも目を引く。

◆プラウドタワー千代田富士見
（東京都千代田区富士見2丁目。飯田橋駅前。38階建て。416戸。2009年2月竣工）・・・駅前複合再開発プロジェクトである富士見二丁目北部地区第一種市街地再開発事業（名称：飯田橋プラーノ）内に建設された。販売住戸は306戸であったが、平均倍率2.9倍で即日完売した。

◆パークコート千代田富士見町ザ・タワー
（東京都千代田区富士見2丁目。40階建て。総戸数505戸。2014年6月竣工）・・・分譲時坪単価470万円強という設定で億ションが過半を超えていたにもかかわらず1年もかからずに完売。飯田橋駅と市ヶ谷駅の間で外堀通りから目を引く。石垣を施したファサードなど歴史を踏襲した細やかな意匠が特徴。石垣は、旧江戸城の改修にも携わる石匠が施工するなど多くのスペシャリストを起用した。また、複数のゲストルームはラグジュアリーホテルを思わせる豪華な造りとなっている。

●タワーマンションのメリット

タワーマンションは人気を博する例が多いですが、どのような魅力があるのでしょうか？整理すると次のようになるでしょう。

①　タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

② 災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

③ タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

④ 既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設が充実しているなど、生活利便性が非常に高い。

⑤ 多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

⑥ タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が儲けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

⑦ 眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

●景色は5分見たら飽きるとはいえ「眺望は優越」

メリットの一番は、何と言っても前記⑦番の「眺望価値」です。

「夕暮れ時の刻々と変化する空のグラデーションは何度見ても美しい。夕陽が沈んだあとの短い時間（マジックアワー）が一番心を奪われる」と語るタワーマンション居住者もあります。

何度見ても感動するということなのでしょうが、反対に見慣れた光景に感動を覚えるのは最初の内だけだという冷めたコメントも聞きます。

そう言えば、「景色は５分見たら飽きる」という声を随分昔に誰かから聞いたことがありました。

ともあれ、タワーマンションの魅力は何と言っても眺望価値にあるのでしょう。

筆者は内覧会の立会いで30階、40階の部屋に入ることはあっても、17階以下にしか住んだことがないので、天空に暮らすって、そんなに魅力のあることなのだろうかと思わないこともありませ。しかし、これは世界的にも価値あるものとして認知されているのは事実です。

摩天楼という言葉がありますが、天にも届く高層建築物を指し、英語のskyscraper（スカイクレーパー）の和訳なのだそうです。

摩天楼と言われる超高層ビルの歴史はシカゴが先だそうですが、イメージ的にはニューヨークの街が浮かびます。

ともあれ、タワーマンションは普通の家では望めない羨望の景色を見ることができるのですから、居住者の優越感を満足させてくれるわけです。

羨望の景色とは、例えば東京湾のオーシャンビュー、隅田川や晴海運河などのリバーまたはキャナルビュー、東京都庁やスカイツリー、東京タワー、レインボウブリッジなど東京を象徴する建築物、花火、銀座の夜景、公園ビュー（昭和記念公園、井之頭公園、代々木公園、小石川植物園、新宿御苑、青山霊園、六義園、神宮外苑、皇居など）、富士山ビューなどが挙げられます。

共通点は同時に大空（スカイ）ビュー、すなわち開放感です。

リビングから見える特別な光景は心を癒してくれることもあるでしょうし、秘かな我が家の自慢ともなりそうで、やはり高い価値を持つと言えましょう。

ある契約者はこう語ったという話を聞きました。「手紙に書く住所の末尾4けたの数字3000番台は30階に住んでいると伝わりますもの。〇〇タワーと書き込まなくてもね」と。

優越感は、奥ゆかしい日本人のこと、密かな自慢に留める人も多いと聞きますが、中には新居お披露目パーティを誇らかに催す人もあるようです。

大型タワーマンションには「パーティルーム」や「スカイビューラウンジ」「ゲストルーム」などが必ず用意されています。この施設を利用すれば、10人でも20人でも招待できます。

●Viewの良さを享受できない下層階住戸の意味

眺望の良さを誇るタワーマンションですが、そのメリットは高層階の住戸に限られます。

また、眺望が良いのは夜景だけというタワーマンションも多いように感じます。

階数によっては既存の低いビルの綺麗とは言えない屋根が視界に入ることもあって、景色が良いとは言えないケースもあります。

例外があるとすれば、隅田川や東京湾の運河など幅の広い河川や上述の大公園などに面する立地のマンションということになるでしょう。

超高層マンションがまだ珍しかった時代は、低層階であっても超高層マンション住んでいるというだけで誇らしく思えたものですが、今その感覚は持てないかもしれません。

郊外に行けば、駅前再開発などで建てられたランドマーク的なタワーマンションもありますが、都心ではステイタスシンボルとは言えない時代になったのです。

そこいら中、タワーだらけの街も珍しくありません。タワーに住んでいることが誇らしいと思えるのは、他が30階どまりの中に50階クラスの飛び抜けた高さで差をつけているようなケースに限られるのかもしれません。

真にViewの良い高層階住戸だけが、タワーマンション本来の価値を享受できることになりそうです。

ある高層階の居住者は、「何階ですかと聞かれたとき、2階とか3階とかは言えないよ。やっぱり20階とか30階と答えたいね。次の質問が、“それじゃあ景色が良いでしょうね”と来るからねえ」と嬉しそうに話したそうです。

しかし、超高層マンションは多くの場合、200戸、300戸、ときには500戸と大型であることから、共用部分は広く豪華な造りになっています。　エントランスホールと、エスカレーターで上がった2階に設けられたコンシェルジュカウンターやラウンジはちょっとしたシティホテル並みの威容を誇ります。

このような建物が完成したとき、購入者の殆んど全員が驚嘆し、感動して喜びに浸るのです。

どのような分野につけ、誇りとは周囲の賞賛（他人が羨ましいと感じること）があってこそです。これは自宅マンションでも同じことで、ステイタスシンボルになり得るのは、「どうだ俺の家は」と胸を張れる建物だからではないでしょうか？

そのような顕著に差別化された超高層マンションなら、Viewで劣る低層階に住んでいても秘かな自慢の種になるのかもしれません。

比較的少ない金額で価値あるマンションの住人になって、眺望は上階に設けられた共用施設を利用すればいい。このような合理的価値観も成り立ちそうです。

ものの考え方や価値観は百人百様です。合理的な価値観や情緒的な価値観があるでしょうし、虚栄心の強い人と他人の目を気にしない人でも価値観は変わるはずです。　ゆえに、超高層マンションの２階や３階でも買い手は少なからず現われるのです。

●眺望の変化リスク

超高層マンションは今後も増え続けるので、購入時点のViewは将来も保証されることはないという点にも気を付けなければなりません。

窓から数十メートル先の建物が建て替えによって超高層ビルになり、眺望価値が低下する可能性があるかもしれません。

その意味では、少なくとも10年以上、できたら半永久にビューを邪魔されない物件が理想的です。

大学のキャンパス、大使館など公共機関の建物が多いエリア、大公園に近接、あるいは運河や川沿いなどの立地なら眺望が悪くなる危険は小さいでしょう。

反対に、大きな工場や倉庫、築後30年以上の団地などが近くにあれば、10年以内の建て替えの可能性は高いでしょう。

●プレミアム住戸がマンションの格を上げる？

ところで、都心のタワーマンションの多くが最上階に100㎡を超えるプレミアム住戸を用意しています。

参考までに、築後5年を経過して今も売れ残っている「シティタワーズ豊洲ザ・シンボル（住友不動産）」には、112.83㎡と118.98㎡の２戸が1億円台半ば（1億3272万円＆1億4943万円）の価格で分譲中です。

坪単価を計算すると＠388万円と＠414万円と、豊洲では突出した驚くべき価格です。

また、先に紹介した「青山パークタワー」では、最上階に7億円台の住戸が確か2戸あったと記憶しています。広さは200～250㎡もあったと思います。坪単価は1000万円を超えていたはずです。

モデルルームは、高級ラグジュアリーホテルのスイートルームと見まがうほどでした。広いだけではなく、設備も建具も何もかも特別な仕様でした。

一般住戸と比べると、広さと仕様の差だけでは合理的な説明ができない大きな価格差があります。眺望にしても、数階下の住戸とは大きな差はありません。

プレミアム住戸、ここでは唯一の特別なものであることの心理的価値とでも言えば良いでしょうか。

庶民には手が出ない超高級マンションです。まあ、言ってみればドリームハウスですね。

デベロッパーの企画者に尋ねると、「この立地の、この建物ならプレミアム住戸を設けても1戸や2戸なら買い手が必ず現れる」、また、「そのような高額な住戸があることでマンション全体の格が上がる。つまり、全体が高値でも客は集まる」というのです。

数億円の部屋もある高級マンションと同じ屋根の下に我が家もあるのだぞと思わせたいのでしょう。

プレミアム住戸の買い手になると、下の方の狭く安い住戸には最初から目をくれず、プレミアム住戸が複数あれば、それら同士の比較でどれにするかと思案するだけです。

●タワーマンションのデメリット

結構づくめのタワーマンションですが、問題がないわけではありません。メリットがあれば、必ずデメリットもあるものです。それを整理しておきましょう。

① 地震との関連で考えるとエレベーターが止まったとき、外出が困難になる。　
（階段は下るのも結構つらいものです。勿論、時間帯によっては外出している家族もいるはずですから、帰宅の際に階段を上るのに骨が折れることでしょう）

② 管理費や修繕積立金がやや高い。
（超高層であることから、将来の大規模修繕などに要する経費は高くなりがちです。また、大型のタワーマンションですから、スケールメリットがあるはずですが、それでも高くつくことが多いようです。大規模修繕工事ではゴンドラなどの装置の安全確保の経費がかかるからです。管理費に至っては、超高層マンションならではの設備＝高速エレベーター、タワーパーキング、非常用自家発電装置、、スプリンクラーなどの保守点検に費用が掛かるため、また共用施設や住民サービスが多過ぎるのか、平均より高く設定されたものが多いのです）

③ 方位の悪い住戸が多い。
（場所によっては、そのViewが売り物であることから、北向きでも人気を博する物件が多いようです）

④ 間取りが悪い。
（開放廊下タイプも少なくないが、内廊下タイプのタワーマンションでは風通しが悪い、採光のない個室ができるなど、間取りに難点のある例が多い）

⑤ 共用施設の継続運営ができなくなるケースもある。
（無用の長物と化した施設や、運営費が高く継続が難しくなって中止するサービスもあります）

●総合判断でタワーマンションの価値は？（2014年5月5日より抜粋）

中低層階で眺望も特に良いわけでもないという条件のタワー物件を買ってしまったら、そのとき我が家の価値はどのようなことになるでしょうか？　そのような心配の声も最近はときおり耳にするようになりました。

階数の如何を問わずタワーマンションの価値は、立地条件が同じもの同士での比較で言えば、トータルでは文句なく一般の中高層マンションよりタワーマンションが上回ると考えます。その理由は既述のメリットで説明できましょう。

地震が起きたときの心配は、階段の上り下りだけです。それも住む階数によっても異なります。購入する部屋が20階くらいと仮定した場合、確かに復旧までに数日を要する事態となったら大きな懸念材料ではあります。

しかし、電気の復旧はライフラインの中では最も早いと考えられるので（事実、阪神大震災のとき、完全復旧までガスが83日を要したのに対し、電気は僅か7日だったという記録が残っています）、不便をかこつのは短時間のことでしょう。

最も安心なのは構造です。揺れによる恐怖感が小さく、家具の転倒で大けがといった心配は、多くのタワーマンションで採用されている建物構造によって解消されるはずです。

タワーマンションということでの稀少価値が薄らいだ今日ですが、これから購入を検討する人が比較項目に加え、かつ重視しておきたいのは「外観デザイン」です。どれも似たようにしか見えない平凡なデザインでなく、際立った個性が価値を左右するはずです。

デべロッパ―によっては、外国人建築家などにデザイン料を別途支払ってでも力を入れています。外国人だから良い、日本人だから駄目ということではありませんが、過去の事例を見ると、一味も二味も違うことは確かです。

デザインの良さを具体的に言葉で表わすことは困難ですが、「何十年にも亘り陳腐化しない、かつ上質なデザインであること」です。マンションはデザインが勝負。これは、筆者の持論でもあります。

●これからのタワーマンション

東京でタワーマンションは、珍しいものではなくなりました。言い換えれば、タワーというだけでは魅力はないのです。

タワーマンションがタワーでないマンションよりＲＶ（リセールバリュー）は高くなる傾向にあるのは確かですが、タワー同士の競争になったら、別の魅力を持っていなければ「より高いＲＶ」を期待することはできないわけです。

乱立するタワーマンションの中で、どのような要素がが加われば価値あるタワーマンションとなるのでしょうか？考え付くものを挙げてみます。

 ランドマークとなる物件

（その街・最寄り駅で最も目立つ建物。大抵は高さと全体ボリュームの違いが圧倒的なタイプ。また、駅直結の立地条件などもランドマーク足りえるでしょう）

 ホテルとオフィス等が同居する物件

（昨年オープンした「虎の門ヒルズ・レジデンス」のようなタイプ。オフィスや商業施設が住戸よりシェアが高い。虎の門ヒルズは172戸に過ぎません。地上52階・地下5階建てで、店舗は1階から4階部分、4階と5階には「国際会議場」、6階から35階には「事務所」、37階から46階には「住居」、47階から52階にはホテルのアンダーズ東京という構成になっています。都心の名所たるビルの中の我が家は価値あるものとなるでしょう）

 規模と高さで勝負

（現在分譲中の「勝どきザ・タワー」は1棟で1400戸を超える巨大なものです。また、2棟合計で2,794戸もある「東京タワーズ」や3棟2090戸からなる「ワールドシティタワーズ」、高さでは間もなく販売を開始する「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」が日本最高層を謳っています）

 外観デザインはアートそのもの

（先に紹介した「東京タワーズ」は、独特のデザインで遠くからそれと分かります。また、王冠かティアラを模した、やや奇抜なデザインの「青山パークタワー」などが参考事例になるでしょう）

タワーマンションに限らないことですが、資産価値を重んじてマンションを購入するなら、「稀少価値」がキーワードになります。そこにしかないもの、今後も滅多に現れないものが価値あるマンションとなるのです。

「タワー」というだけでは、ありきたりと言って過言ではありません。

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