第633回 実例で語る「希少価値が高い中古はこんな価格に」

このブログは5日おき(5、10、15・・・)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

 

筆者は、毎日どこかの市場調査・物件調査をしています。マンション評価サービスのご依頼にお答えするためです。その調査のおかげで、「おかしい」とか「やはりそうか」と理論の過ち、微妙な差異がないかどうかの確認に役立っています。

今日は、そんな作業の中から得たマンション市場の実態と、そこから学ぶべき教訓をひとつお伝えしようと思います。

 

●文京区の低層マンションの価値

目白の高台と言えば、目白御殿(田中角栄元総理の私邸。今は公園)やホテル椿山荘を思い浮かべる読者も多いと思います。辺りは、こんもりした森のような街とも言える環境です。

 

高台は、言うまでもなく、その先に谷のようなエリアもあるものであり、ここの場合は谷底を神田川が流れています。

 

JR山手線の目白駅から、東方向(山手線の内側)にホテル椿山荘があり、その先に有楽町線の「江戸川橋駅」があります。江戸川橋は神田川に掛かる橋です。駅を地上に出たところが谷地です。

 

江戸川橋駅から東西線の「神楽坂駅」に至る一帯は、低地から神楽坂の高台にかけて印刷工場や製本工場が集積していた準工業地域(住所は新宿区)ですが、住工業地域は工場の廃業・移転に伴ってマンションに建て替わるという、お定まりの歴史をつくってきました。今は工場地帯のイメージはすっかり薄らぎ、住宅街という印象が強くなりました。

 

話を元に戻して、江戸川橋駅(神田川)から反対方向(目白駅側)の高台は住所で言えば「文京区関口台」というエリアで、神田川沿いに江戸川公園があり、その上に台地が広がっています。

ある物件の調査のため、少し前に関口台に行きました。

江戸川橋駅で降りて、ゆっくり目白坂を上がると、そこに「ヒルズ目白坂」という高級マンションがあり、その先にはVintageマンションとされる「目白台ハウス(1962年7月。築56年)」があります。

 

ここは用途地域の「第1種低層住居専用地域」に指定されているらしく、二つのマンションはいずれも3階建ての低層マンションです。もちろん、他の一般住宅・賃貸マンションも3階建以下で、江戸川橋界隈のマンションは中高層ばかりと刷り込まれていた筆者には別世界の街を見る思いでした。

 

さて、この高台にある中古マンションを調べてみると、高価格で取り引きされていることが分かりました。同じ江戸川橋駅を最寄りとするマンションでも、第一種低層住居専用地域に指定される低層マンションと準工業地域・商業地域のマンションとでは大きな地域格差があることも分かりました。予想通りのことではありましたが・・・

 

本稿では仔細に述べませんが、築10年マンションの取引相場は平均で@350万円(坪単価)ほどになっています。言うまでもなく幅があって、@250万円から@390万円もの差がありました。

階(眺望)・方位・グレードなどの建物価値は無論、一番比重が高いのは立地条件です。神田川の上は首都高速道路が走っているので、騒音問題を抱える物件もあり、このような格差が生まれています。

 

これに対し、関口台の低層マンションは駅から5分以内と近い上に静かな環境、敷地内緑地(庭園)の豊かさなどが高評価になっています。築17年の「ヒルズ目白坂」は、この1年の取引で@375万円という事例がありました。他部屋の成約事例も見ましたが、@375万円は特例ではないようでした。つまり、このマンションは築10年物件(平均@350万円)より高いのです。

それだけではありません。江戸川橋駅圏の新築相場は(2017年6月以降発売の3物件の平均価格)@400万円もするので、@375万円は90%強に相当します。

 

これらの事実から学ぶべきことは、「都心で第1種低層住居専用地域のマンションは極めて珍しく、その環境の優位性を“希少価値”として市場は高く評価している」という点です。

 

●希少価値あるマンションとは?

「希少価値」というキーワードはよく使われます。駅直結(傘なしでアクセス)なども希少価値の高いマンションとして高く評価されます。その他には、有名大公園を眼下にするロケーションなどが挙げられます。

 

駅直結マンションは、一駅当たり普通1物件のみです(大阪では2物件と3物件という二つの駅があります)。つまり、駅直結マンションは、希少価値が非常に高いのです。

有名大公園は東京には多数ありますが、公園を眼下にするというマンションは多くありません。〇〇公園に徒歩2分などというキャッチコピーを見ることがありますが、徒歩2~3分のマンションは多数あるはずです。

 

リセールのとき、競合相手は過去のマンション全てになります。少なくとも、築年数で前後5年の物件が競合するのです。その数は結構多いので、希少価値高いというのも、よく調べてみると多数ということもあるのです。

 

なお、誤解のないように付け加えておきますが、第1種低層住居専用地域の低層マンションは希少価値が高いのは確かであるものの、駅から遠い例が多いのも事実です。

この場合は、折角の希少価値が「駅から遠い」というマイナスによって相殺されてしまいます。駅に近い場所は商業地域なので賑やかで自然環境が良い場所は極めて稀で、両立するマンションは非常に希少価値が高いのです。

 

駅から遠い・近いは何分で区別するのかですが、基準は5分です。妥協しても7分です。その範囲に第1種低層住居専用地域があるという駅は世田谷区や杉並区、中野区に多く、都心では極めて稀です。それゆえに、上記の関口台ような高価格を維持して物件もあるのでしょう。

 

●富士山が見える・東京タワーが見える等々の「眺望格差」は

希少価値というキーワードでマンションを見たとき、都心では東京タワーが見える、レインボーブリッジが望めるマンションは希少価値があるでしょうか?また、眺望価値は価格にどれだけ影響するでしょうか?

この統計データは残念ながら見当たりません。

富士山が望めるマンション、葛西臨海公園の観覧車が見えるマンション、スカイツリーが正面に見えるマンションなども同様です。

 

しかし、これらのマンションはリセールのとき、見学者を喜ばせるのは確かです。筆者の業務の一環として「竣工時の内覧会に立ち会う」ことがありますが、そんなとき、ユーザーの口から「〇〇が奇麗に見える。良かった良かった。わ~素敵」などの感嘆の声を聞きます。

レインボーブリッジが望めるマンションにお邪魔したときは、「これだけが値打ちだと思って決めた」という声も聞いたことを覚えています。

 

知人のマンションに招待されたときは、展望ラウンジからの東京の夜景が見事であったことに筆者自身も思わず声をあげたものです。

 

リセールを成功に導けるかどうかのカギは、内見者をいかに感動させるかにあると考えています。。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかどうかが成功要因になるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

 

無論、間取りや日当たり、室内設備、その他の要素も重要なので、眺望だけで決まるものではありませんが、決め手のひとつであることは間違いありません。少なくとも、前面のマンションが壁のように立ちはだかるより、あるいは複数の戸建て住宅の屋根が間近に見えてしまうよりは見学者を喜ばせるはずです。

 

しかし、希少価値は高いかというと、さほどでもないのです。都区内でも神奈川県でも、埼玉県でも「晴れた日には富士山が見えます」と宣伝している物件は数限りなくあります。レインボーブリッジが望めるというのはどうでしょうか?これは湾岸エリアの物件に限られるので少ない方です。

 

スカイツリーや東京タワーはどうでしょうか?言うまでもありません。方位次第ではありますが、都内ならどこからでも見える高さがあるのですから、希少性は薄らぎます。従って、そのことが価格を押し上げる効果は大きくないのです。

とはいえ、見えることで見学者を喜ばせることは間違いありませんから、それがスムーズなリセールに役立つことでしょう。また、同じマンションの中で比較した場合、東京タワーが見える住戸と見えない住戸で価格差ができてしまうことも確かです。しかし、その差は意外に大きくないものです。

 

小公園が前にある、隣が鬱蒼たる森になっているというのは、どうでしょうか?名もない公園、名もない森林では、言うまでもないでしょう。環境がいい物件は、買い手を喜ばせるのは間違いありません。 しかしながら、その希少性の程度は大きくないケースが多いものです。

 

「環境はいいですねえ」と感想を口にするとしても、「素晴らしい。こんな美しい公園が目の前にあるなんて!!」などと感動して胸を震わせるほどではありません。

 

抽象的な表現になりましたので、眺望格差については、適切な事例に遭遇したときまでの宿題にさせて頂きます。

 

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

 

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