値下げ断行マンションが散見される

ブログテーマ：マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

前回、値上げマンションについて書きましたが、今日は反対の「値下げマンション」について書きます。

新築マンションの価格が急上昇し、首都圏全体で2015年は3年前（2012年）から20％を超えることとなりました。

昨年10月25日に「暗雲垂れ込めるマンション販売」と題して書いたのですが、ついにと言うべきか、やはりと言うべきか、大幅に値下げする例を含め、住宅情報誌などで大っぴらな値下げ広告を始める例が現れ始めました。

また、検討を断念したモデルルーム見学者へダイレクトメールが届き、「数百万円の値下げ」を知らせて来たそうで、読者の情報で知りました。

さて、東京都下某市にある1年前に竣工した小規模マンションが、間もなく2回目の決算期を迎えるに当たり値下げに踏み切ったという事例を取り上げます。

その下げ幅は、何と1000万円。広告によれば、最低でも600万円以上です。値下げ率は11％から14％と大きな金額です。

30戸もない小型マンションでありながら、売れている部屋数が10戸に満たないありさまなので、もはやこうするしかないと決断したのでしょう。

当該物件の属するエリアを少し調べてみましたが、最寄駅の圏内は平均坪単価が＠200万円強でした。これに対し、当該物件は定価で＠270万円もするのです。単純平均で35％も高いと分かりました。

最近２年くらいの動きを見ると、首都圏では、40％も50％も高くなった物件が多数見られましたが、それでも売れた例は少なくありません。それが通用するエリアだったからです。

某市の場合は、それが通用しなかったということです。市場が大きなエリアでは、暴騰するマンションに着いて行ける需要層も分厚く存在するものですが、郊外の某市は市場が薄かったことを証明しています。

最寄り駅にへばりつきであるとか、大規模タワーマンションといったインパクトある物件なら、都心にダイレクト路線であるだけに35％高い価格であっても通用したかもしれませんが、駅から徒歩10分もかかり、ごく普通の住宅地に過ぎない物件なので市場は受け入れてくれなかったのでしょう。

その駅は印象として何とも寂しい駅というほかなく、2年前に調査に行ったときの記憶をたどると、お世辞にも住みたいと思える街ではなかったのです。

そう言えば、調査を依頼して来た人は、「スタバもないのです」と表現していました。

この例は極端な例かもしれませんが、数百万円の値引きなら、もはや珍しいことではなくなりつつあります。

特定物件が何割高いかと考えるとき、相場との単純比較では10％高であっても、実質的には、もっと高いと判定すべき物件はたくさんあります。

最近、広告をチェックしていて、一瞬「手頃な価格だな」と感じる物件に出会うと、大抵は駅から徒歩18分とかバスで10分といった不便な物件です。

不便なマンションが売れないのを承知しているデベロッパーは、その弱点を補う美点・利点を備えている立地条件と建物の付加価値をもって販売します。

例えば、広い公園がそばにあるとか、「イオンモール」や「ららぽーと」といった施設が近いといった立地条件、そしてマンション内に設けた子育てのための各種施設やランニングコストが少なくて済みそうな自走式立体駐車場、極端に安い管理費といった「売りもの」によって、交通便の悪さを克服しようと図ります。

しかし、それらの魅力は短所・弱点を補って余りあるかと言えば、筆者の感じるところでは遠く及ばない例が多いのです。　それを価格の一見の安さに惹かれて買ってしまうのは、リスクが大きく、犠牲を払うことにもなりかねないので、慎重に検討しなければなりません。

1000万円も値下げしてくれたら飛びついて買ってしまいそうだけれど、1000万円引きでも割安とは言えないのではないか？　そうです。冒頭の某市の値引き物件は、大幅な値引き後でもまだ高いのです。

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駅近というだけで何割も上がった高額マンションは、高値掴みにはならないか？　　高値掴みをしたら将来どんなことになってしまうの？　高いと知りつつ買う意味はどこにあるの？　値下がりを覚悟して買うにしても、その許容範囲はどの程度なのか？　髙いから3ＬＤＫを諦めて２ＬＤＫにしたいが、問題はないか？　

また、値下げマンションは価値があるのか？　大幅な値引き販売したマンションには将来どのような問題が出て来るの？　値引き交渉をしてみようと思うが、どのくらいになったら買う価値があるだろうか？　

高値が続く新築マンションを前に、このような疑念を感じる人は随分増えているように感じます。

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マンション市場は、新築も中古も混沌として来ました。マンション選びの判断はますます難しい局面を迎えつつあるようです。

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