カネ食い虫の機械式駐車場に注意

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

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●機械式駐車場のあるマンションは要注意
敷地の狭いマンションには、いくつもデメリットがあるものですが、そのひとつに駐車場の問題があります。
とりわけ、商業地に建つマンションは、容積率の高さを活かして敷地面積の割には戸数が多いのですが、その代わりに駐車スペースがほとんど取れないという欠点があります。
50戸のマンションに駐車台数が３台などという例は少なくないのです。それでも、駐車場の要らない人、もしくは近隣で空き駐車場を見つけられる人ばかりが買ってくれたら、事業主側には問題ないのでしょう。
東京都心では、確かにクルマ離れが進み、戸数に対して半分以下の駐車場割合でも支障なく販売が進むようですが、さすがに２台しかない、３台しかないとなると苦戦することがありますから、売主は企画段階から機械を導入して台数を増やそうとします。少し大きな計画になると、いわゆるタワーパーキングシステムまで導入している例を見かけます。

こうしたマンションは、メンテナンスに関する事業主の考えをよく確かめてから購買を決定するようにしましょう。「私はクルマを持たないので関係ない」ではすまない問題をはらんでいることを知っておく必要があるからです。

●マイカーを持たない人も注目したいマンションの機械式駐車場
マンションの価値を長持ちさせるには、適切なメンテナンスを行なうことですが、それには当たり前ですが、費用がかかります。日常の管理や軽微な補修にも費用がかかり、長期的には大規模修繕を実施するための費用が必要です。
その費用の多寡は、マンションの設計によって差が出ます。例えば、共用施設が多ければ多いほど嵩みますし、エレベーターの本数が多ければ、その維持管理費用（メンテナンス費と電気代）はその分だけ増えます。
中でも駐車場は、自走式か機械式で大きく変わってきます。
機械式駐車場は、狭い敷地に多くの駐車スペースを確保しようとして生まれた苦肉の策ですが、この維持管理には莫大な費用がかかるのです。
定期的な点検費用は無論、10年ごとの部品交換費用、20年先には機械全体の交換費用がかかります。
機械駐車は、ピロティ―（吹きさらしになった建物の1階部分）に設けられるケースと、敷地の隅に雨ざらし状態で建設されるタイプがありますが、後者の場合は、より多くのメンテナンス費用がかかるのです。雨ざらしでは、寿命も短くなることでしょう。

通常、駐車場収入は長期修繕費として通常管理人は別会計にして積み立てているものですが、機械を更新する費用（１台あたり200～300万円）までは考えられていないケースが多いと聞きます。計画に組み入れると、毎月の積立額が大きく跳ね上がることになるため、分譲時には無視しているのでしょう。何年か経ってから問題が表面化し、対策に頭を抱えている管理組合が多いのだそうです。

しかも、元々が少ない駐車スペースなので、空けばすぐに順番待ちで埋まるかというと、さにあらずで、空いたままになるケースもあり、その分が収入不足に直結するという事態も迎えています。背景には、クルマ離れのトレンドがあるのでしょうが、東京都心では、交通網の充実から必須とする人が少ないうえ、駐車料金の設定自体がそもそも高いためもあり、普段ほとんど使わないクルマを持たない風潮があるためです。

2段式駐車場の半分が空いて収入が半減しても、維持管理費は減りませんから、ますますメンテナンス費用、更新費用は捻出が困難になります。
不足分はどうなるのでしょうか？駐車場は共有財産ですから、メンテナンス・機械交換費用は全所有者からの臨時徴収か、毎月の積立金増額で解決するしかありません。全く使っていない所有者の少ないケースなら実現する可能性は高いでしょうが、その逆の場合では、意見がまとまらず解決策が見出せないままに時間が経過するということになるかもしれません。

空きスペースを入居者以外に貸し出す所もありますが、それは新たな問題を招きます。管理組合による「賃貸事業」とみなされ、駐車場全体の収入が課税対象になってくるからです。
こうした問題から、古いマンションでは機械式駐車場を撤去してしまった例もあるのだとか。
撤去後のマンションで普段利用していた人たちは、近隣で駐車場を確保したのでしょうね。この際だからとクルマを手放した人もあったかもしれません。
中途半端な数の機械式駐車場なら、いっそのこと最初からない方がよいのかもしれません。

・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）

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