バス便マンションをどう評価するか

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

今日は、バス便マンションの是非についてお話しします。

●マンションの価値を最も大きく左右する立地条件
マンションの価値を大きく左右するのは、何と言っても立地条件です。

立地条件を分解すると、都心へのアクセスの良さであるとか、駅からの距離であるとか、はたまた商業施設等の充実度、自然環境の良さとかということですが、その中で、最寄駅からバス便というのは大きなマイナス点となります。

駅から遠くて徒歩物件に優るマンションというのは、これまで殆んど（1～2例しか）見たことがありません。

一般に百点満点のマンションはなく、短所を長所で補う形になるものです。バス便の短所を補うものが何かと言えば、普通は抜群の自然環境が挙げられます。開発地の周囲が自然環境に恵まれているという条件です。大きな森や河川、広大な公園などに隣接するといったことです。

それに加えて、マンションの敷地内に公園や散策路や遊びの広場といった空間を用意し、建物内にもキッズルームやパーティールームなどの複数の共用施設を設けます。もちろん、大型マンションにしか実現できないものです。これらは、駅近マンションでも見られる施設ですから、バス便の弱点を補える決定版というわけではありません。

ともあれ、駅前で自然環境が良い場所というのは、超郊外都市ならいざしらず、望んでも得られない、つまり両立しにくい条件なので、バス便マンションに環境の良さは不可欠の条件と考えられます。

しかし、実はそれでも利便性の欠如を補ってお釣りが出ることはありません。霞を食べて生きることができないのと同じで、働き盛りの買い手にとって、通勤の便を犠牲にすることをヨシとできる人は多くないのです。

●価格が安ければ大丈夫か？
そこで、売主は更なる魅力アップを予め付加することを考えます。それが価格戦略です。

徒歩物件では得られない広さのマンションが安く買えるというとき、または徒歩物件では手の届かないものばかりという地域において、それまで見たことがない安値で分譲されると知った人は、交通便を我慢する決心をするのです。

多くのバス便マンションが、価格抑制のためにコスト削減を徹底します。その結果、あるマンションは室内の設備・仕様がＢ級になり、あるマンションは建物全体がシンプル過ぎる造りになったりします。

しかし、どんなに安くても売れ残りを抱える事態になることがよくあります。共用部に付加価値を設けて中小型マンションにはない魅力を打ち出すことが最低限必要なので、バス便物件の多くは大型だからです。

つまり、数が多過ぎて売れ残るのです。言い換えると、不便を我慢する人の数が底を着いたということを意味します。仕方なく、最後の手段で価格をさらにダウンするという策を採ります。
建物竣工から２年近く経過しているようなケースでは、15％くらいの値引き販売は珍しくありません。

そのくらい安かったらメリットがあるのではないかと安値に釣られて動く人もあります。しかし、あまりお勧めできません。

●バス便マンションの将来価値の低下は大きい
マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。
そのとき、できるだけスムーズに、少しでも高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり人情というものです。その際の大きな弱点になるのが、利便性の悪さです。

将来価値を決定する要素は、①ブランド、②スケール（存在感）、③外観・玄関などのデザイン、④管理体制、そして⑤立地条件（利便性と環境）です。
この中で一番比重が高いのは⑤の立地条件です。立地条件に劣るマンションの将来価値は、相当低いものになると覚悟しなければならないのです。

購入価格が安ければ将来の売却価格が低くても、損失は大きくないのではと考えがちです。バス便でも新築時に売れたのだから、中古になったとき安ければ売れるのではということですね。これは、とても危険な考えです。

詳細は割愛しますが、100円で買った商品は20年先に50円になり、1000円の商品は逆に1500円になるといったことが不動産では起こるのです。バス便マンションがどちらかは、は言うまでもありませんね。

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