無料マンション評価サービスの狙いは「購入応援」

私は、独自に「マンションの評価サービス」を無料提供しております。目的はマンション購入検討者の応援にあるのですが、このことに関し、改めてサービスの内容を述べておきたいと思います。

●評価サービスで提供する項目

評価項目は、以下の通りですが、立地条件に関しては、特段の評価を行っておりません。マンションの評価要素では、立地条件の比重は高く、マンションの価値の過半を占めるほどのものですが、現地調査（地域の人気度・利便性・発展性・環境・嫌悪施設等の有無など）は、有料調査の範疇になります。

但し、マクロの視点で立地評価をお付けすることがあります。勝手知ったる何とかではありませんが、現地に行かずとも分かることが少なくないからです。これは、地方都市でも限定的ではありますが、大都市なら可能です。

同様に、価格が妥当かどうかの判断も有料調査の範囲としています。ただし、これにも若干のコメントをお付けする場合があります。相場との比較は、机上でもある程度は可能だからです。

各評価項目は、次のとおりです。

＜１．間取り＞　本調査では、物件全体を通覧しての評価となっております。但し、図面をご提示いただいている方には、評価コメントを添付しております。

＜２．専有部分の設備＞　標準装備されているものと、分譲価格に含まれないオプションとがあります。また、そのグレードと機能にも差があります。

＜３．内装仕上げ材＞　建具や床材、壁クロス材などにグレードの差があります。

＜４．外観デザイン＞　少し離れた位置から見た外観の美しさは、マンションの価値を決める要素の一つです。同様に、入口はマンションの顔とも言うべき重要なものです。

＜５．配置計画＞　敷地に対して、建物や駐車場をどう配置しているかは、公園や散策路、憩いの広場、プレイロットなどの緑地スペースをどれだけ確保できたかと関連します。駐車場で一杯の配置は、全体として灰色のイメージが強くなりますし、緑地スペースを増やすために駐車場を３段式にすれば、今度は圧迫感が強く出たりすることもあります。

＜６．共用施設・設備の充実度＞　集会室や管理人室など、不可欠の共用施設のほか、大型マンションでは、ゲストルームやカラオケルーム、図書館、フィットネスルーム、託児所、多目的ルーム、プールなど、入居者のアメニティからコミュニティ形成、子育て支援など、さまざまな付加価値を用意しています。これらの施設は、なければ困るとうものでもありませんが、プラスαの魅力として、入居者から好感を持たれています。最近は、省エネ性能・創エネ性能（屋上緑化・太陽光発電など）も重要なファクターとしてチェックする必要があります。

＜７．共用部分の管理と入居者サービス＞　マンションの管理は、資産価値の維持だけではなく、居住性の高さを長期に亘って維持するという使命を負っています。委託する管理会社と管理組合が、どのように連携していくかが重要になりますが、これは販売開始時点で判断することは困難です。しかし、ある程度の見込みを立てることは可能です。修繕積立金の額が適正か、管理人の勤務態勢はどうかといった点からの予測です。

＜８．建物の更新性＞　これは、専有部分のリフォームのしやすさを検証する項目です。水回りが1か所にまとまっているようなプランであれば間取り変更まで含めたリフォームがしやすくなります。その点では、S＆I（スケルトン・インフィル設計）なら、大きなアドバンテージになります。家族構成の変化や、ライフステージの変化によって間仕切りを変えたいという場合の、可変性は無視できない項目となります。

＜９．セキュリティ＞　アパートや一戸建てに比べて防犯性能が高いマンションですが、完璧を期すために様々な工夫がなされるようになりました。警察・地域の防犯協会の指導を受けて、より万全な対策を施した「防犯優良マンション」のお墨付きを得たマンションも登場しています。

＜１０．耐震性・断熱性・耐久性＞　建物の基本構造は、法規に違反していない限り問題ないとしても、地震のときの揺れ対策や、遮音対策、断熱性能など、日常生活に密接な問題は重要です。更には100年コンクリートの採用などで耐久性に配慮しているかも軽視できません。

＜１１．売主と施工会社＞　売主に対する信頼感はモノを購入する際に大きな決定要因となるのは言うまでもありませんが、マンションのような買い物では、特にその比重が大きいと考えられます。施工会社も、売主と同様と言ってもよいでしょう。経験・実績が重要であることは論を待ちませんが、そればかりでもないのです。

評価は、５段階のポイント制にしています。総合点が高いものほど、優れたマンションということになります。

但し、本来は、売主や施工会社、管理体制などの重要な部分の加重を考慮することが必要であると考えます。従って、総合点は高くても安心せず、重要評価項目を見逃さないようにしなければなりません。
勿論、その逆に総合点が低めに出ても、売主や施工会社、管理体制の加点を考慮できることもあります。

●ダメ出しだけでは買えるものがなくなります
これまで数えきれないほどの評価サービスを提供して来ました。その中で、対象マンションの中には手放しで称賛できる物件もなかったわけではありませんが、微々たる数です。大半の物件は何かしら問題点を指摘せざるを得ませんでした。

立地条件に問題があるもの、建物グレードの劣るもの、有名業者の割には品質が二流というもの、品質は申し分ないが価格が異常なほど高いもの、管理態勢に疑念があるもの、管理費が高過ぎるものなど、ここで具体的は述べませんが、満点にはほど遠い物件が多いのです。

100点満点で、60点から70点の間の物件が大半というのが実感です。

評価レポートには、必ず私の所見をお付けしています。また、ご依頼者が不安・疑問に思うことに関する質問や相談メッセージを下さった場合には、当然ながら回答をお付けします。

このとき、いつも迷うことがあります。ご相談者は、既に現地を確認し、モデルルームを見学しているものの、購入にどれくらい前向きなのかが分からないため、言葉の選択に迷うということです。

基本的は、客観的、かつ具体的に所見を述べることにしていますし、それがモットーでもありますが、言葉選びを誤れば相談者の感情を害することもあるでしょうし、購買意欲を一気に冷ましてしまうこともあるでしょう。それが良い場合もありますが、購買意欲が一層盛り上がるように言ってあげた方が良い人だってあるはずです。

誤った選択をしようとしているのであれば、「冷静に」と呼びかけることが必要ですが、そもそも理想のマンションはないのです。「ダメ出し」ばかりでは、買えるマンションはなくなってしまいます。
従って、枝葉末節の部分は大らかに見ることも必要であり、普通の購買スタンスでもあるのですから、その点を念頭に置きながら、慎重に言葉を選ぼうと努めています。

このサービスは、単にマンションに点数を付けるのが目的ではないのです。どちらかと言えば、「マンション購入の迷いを解いて決断の後押しすること」にあります。

こんな例があります。要点のみ書きます。
「とても気に入ったマンションがあります。マンションを全体として見たとき、場所、建物の内容、売主や施工会社の信用度など、そして価格もリーズナブルのように感じます。しかし、自分の予算では２階しか届かないのです。マンションは上層階が良いことを知っています。前面には一戸建て住宅が並んでおり、若干の日照阻害とプライバシー侵害の懸念があります。どうしたらよいでしょうか。このマンションの価値評価と将来の売却について意見を聞きたいのです」という相談と物件の評価依頼でした。

ご相談者は、とても買いたがっている様子でした。しかし、調査してみると立地条件に問題がありました。つまり、場所を評価するモノサシにおいて大きな差があったのです。

評価した結果を淡々と伝えるだけでいいか、このマンションはやめた方がいいと踏みこんで言うべきか、あるいは立地条件に少々問題がある気がするが、現地を見ていないのでと曖昧なコメントで逃げるべきか、立地に問題はあっても購入する価値はあるという理由をコメントすべきか等々、表現方法にひとしきり悩みます。

単に評価ポイントを出し、短所・欠点ばかりを重箱の隅をつつくように探して「ダメ出し」レポートをお届けしても、このサービスの価値はないと考えているからです。

●音無しの依頼者は果たして？

言葉選びに配慮が足りなかったのかもしれませんが、レポートをお届けしても全く反応のない人があります。せめて届いた旨の返事を欲しいと思うのですが、「梨のつぶて」にはときどき落胆させられます。

当方としては、時間も手間もかけて提供したサービスに対する感想を返して欲しいのがホンネです。しかし、きっと言葉足らずだったかもしれません。あるいは、言葉の選択を誤り、依頼者の逆鱗に触れたのかもしれません。それとも、レポートの掘り下げが足らず失望したのでしょうか？

このような反省をさせられることがしばしばありますが、今後も研究を重ねて依頼者の要望に的確に答えて行こうと思います。

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