新築価格を上回る中古物件となる３つの条件・背景

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

マンション価格が上昇トレンドにあります。今どれか買おうとしている人が、何年か先に売却するというとき、買い値を上回る可能性はあるだろうか？　そんなことをおぼろげに感じながら今日の記事を書きました。

（1）物件の魅力の差

中古マンションが新築と同額で売れるということは本来あり得ないことです。築２年、３年と若い物件でも、買い手から見れば手垢がついた建物は、機能は変わらないとしても心理的な価値のダウンは避けられないからです。

ところが、周辺の新築マンションを上回る価格で買い手がつく中古マンションは現実に多数あります。

そうなる条件は、周辺新築物件にない特長や利点があって、中古であることのマイナスを補って余りある物件だからです。

例えば、小型物件の多いエリアにおいて、所有物件が大規模で様々な付加価値を有する物件であれば、その差別感や存在感が新築・中古を問わず特別なものと見えて、高い価格を付けても妥当と市場は判断します。
駅に近い割に緑多い住宅街の中にあるとか、隣地が大型スーパーである、大規模公園に接しているといった格別な立地条件の物件も同様です。

（2）需給バランス

当該エリアで新築の供給が殆んどないとか、あっても比較対象にならない物件しかないというタイミングで売り出した場合などにも期待以上の価格がつくことがあります。

例えば、80㎡以上の広さを求めても、新築に70㎡台までの売り物しかないという場合や、駅近の物件を探したが、徒歩15分以上の売り物しかないという場合などで、80㎡以上の物件所有者、あるいは徒歩５分の物件所有者には有利に働くのです。

勿論、新築に限らず中古の売り出し物件にも求める売り物がなければ同様です。

これらを一言で表すと、「希少価値」ということになります。

（3）価格上昇のタイミング

新築価格が急騰している時期に売り出すと、割安な中古に需要が向かうので、中古が連れて上昇するというケースもあります。

固有の条件は「平凡」の域を出ていない物件であっても、期待できるのはこのケースです。その可能性は今とても高まっています。

理由は、新築マンションの価格が確実に上昇トレンドを見せており、あと５年くらいは止まらない可能性が高いからです。
（詳細は11月10日のブログ「向こう７年のマンション市況を展望する」をご高覧いただきたいと思います）

その観点から見ると、恩恵に浴することができる物件も多いことでしょう。

これから購入する人にとっては無関係なことかもしれませんが、比較的短い期間で転勤になって、売却を検討することがあるかもしれません。そのとき、価格が高値に張り付いていれば幸運です。

価格上昇がいつまで続くかはともかくとしても、値上がりの後には必ず調整局面がやってきます。従って、売り出しのタイミングが大事になります。

ただ、市場全体で価格が上がってしまうと我が家が値上がりして喜んでも、買い替え先の物件も値上がりしている可能性が高いことを忘れてはいけません。

しかし、タイミングと買い替え先の選定によっては、恩恵に預かれる可能性は残ります。例えば都心のマンションが値上がりしていても、横浜はまだ値上がり前夜ということもあるからです。

つまり広域に一斉に値上がりすることはないのです。首都圏では、都心から南に動き、更に時計回りに郊外に広がる形で価格は変動する傾向があることを覚えておくといいかもしれません。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料
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