マンションの価値、幹線と枝線の差を考える

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

マンションの価値に占める立地条件、この比重が大きいことは本ブログの読者はよくご存知のことと思います。
具体的な条件のひとつは「駅近」であることですが、駅近といっても、駅がどの駅なのか、またどの沿線なのかによって随分差があるものです。

今日は鉄道沿線の価値について述べようと思います。

●幹線鉄道と枝線鉄道

幹線鉄道とは主要な鉄道のことで、枝線鉄道とは主要鉄道から枝分かれしている鉄道のことです。一般には使わない言葉かもしれませんが、ここで定義しておきましょう。

幹線鉄道は、鉄道会社が違っても相互乗り入れを実施していることによって、乗り換えを要しない路線もあります。従って、鉄道会社が同じか別かは、無関係です。

枝線には、ふたつの種類があります。主要鉄道の駅で乗り換える必要があるものと、二股に分かれる駅で乗り換えなしの直通電車も運行するものがあります。ご存知の通りですね。

幹線鉄道を補足すると、東京都心とダイレクトにつながる鉄道ということです。

いずれにしても、ここでの話は東京都区部のことではなく、首都圏の郊外都市を念頭に置いての記述であることをお断りしておきます。

●枝線マンションの価格は本当に安いか？

マンションの価値を考察してみると、枝線は概して価値が低く、当然ながら分譲価格も安いものです。
従って、安いマンションを探したい人は乗り換えを要する駅の周辺を探せばいいということになります。

何故安いかを分析すると、地価（土地の取得費）が安いからです。建築費は幹線鉄道側でも枝線側でも変わらないのですから。

問題は安さの度合いです。マンション価格に占める土地割合は、郊外では30％程度ですから、ここがゼロになれば分譲価格も30％低いレベルになりますが、実際は幹線側の土地代に対して半値で取得できたとして、分譲価格は85％相当額に下がるに過ぎません。

でも15％の差は大きいと言えます。郊外の幹線鉄道駅で4000万円のマンションに対し、乗り換えて１駅でも枝線に入ると、3400万円になるのなら随分安いという感じがしますから。

逆に言えば、このくらい安くできた物件は販売も順調に進みますが、そこまで安いという印象がなければ苦戦してしまうのです。

枝線から５つも先に行った先の駅では違った印象になることでしょう。

価格の高い・低いの差は、買い手の心理的な要素が大きく、一律に判定する公式のような物は存在しません。
不動産価値の判定方法には、「取引事例比較法」や「収益還元法」などといったものがあるのは確かですが、マンション事業者が価格を考えるとき、あるいは土地を買うときの参考指標は、先発マンションの価格と売れ行きなのです。

先発マンションより高い試算になる案件であっても、建物のプランニング次第では好調に売れてしまうものであり、つまらないプランニングであれば反対に他社並み価格でも売れ残るという事実を経験から学んでいる事業者も多いのです。

枝線マンションを分析すると、一見安くても価値に見合う安さのマンションかどうか、簡単には分かりませんが、割高な物件が多いと思います。

●バス便マンションよりはましか？
枝線のマンションは割高な物が多いと言いましたが、バス便マンションよりはマシということは言えそうです。

運行時間が正確であること、終電がバスほど早くないことなどが、その理由ですね。

疲れて帰って来たお父さん、途中の乗り換えなく最寄り駅に着いたけれども、そこからバスに乗り換えるなんて。これには大いに抵抗があるはずで、それに比べれば、電車の乗り換えはあっても最寄り駅に着いたら、我が家はもう目の前だという方がマシだからかもしれません。

●枝線で買うなら駅前が理想
駅近マンションは、高くても人気があるものです。首都圏住民は利便性を優先する多忙な人が多いからです。

しかし、幹線鉄道の駅前は既に建物が密集していてマンションが新しくできそうな空地はなかなかないものです。待っても探しても、なかなか良い物件に当りません。

そこで駅から徒歩10分も歩く物件を選択したりします。それさえも幹線鉄道は高くて買えない、または面積の妥協を強いられるものです。

仕方なく、１回乗り替えを覚悟し枝線の物件に目を向けるという選択になるわけですが、その場合に大事なことは駅からの距離を妥協しないことです。

乗り換えて到達する枝線の駅、そこからさらに遠くへ行くようなマンションの値打ちは、ガクンと下がって当たり前なのです。

徒歩５分以内が限界点と考えましょう。できたら駅前マンションに限定するくらいの方針で臨みたいものです。

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