家賃の高い駅・街とマンション価格の関連

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

日本全国に空き家が何百万戸という単位で大量にあるそうです。統計的には、住宅戸数が世帯数を超えて長いので、驚くことでもないのですが、その中には老朽化した木造アパートも多いようです。

空き家はいつまでも空き家という状態で放置されている例も多いと言います。背景には、人口減少があるのは言うまでもありません。

反対に、人口が増えているエリアでは、空き家どころか、家自体が不足気味になるので、賃料も上がり、新規に着工するアパートもあります。

この流れは、分譲マンションにも当てはまります。人口減少時代に入った日本ですが、地域格差は大きく、人口が増えている都市もあるのです。

さて、今日は家賃相場とマンション価格の関係に注目してみました。

家賃は街の人気度を反映している

交通条件が良く、買い物や飲食、公共機関などの生活利便施設が充実していることで人気のある街・駅があります。おまけに自然環境も良いといった街は最高の人気を集めます。

東京で、毎年「住んでみたい街」のトップに挙がる「吉祥寺」はその典型なのでしょう。他にも「自由が丘」、「恵比寿」、「二子玉川」、「中目黒」、「代官山」、「たまプラーザ」、「麻布十番」といった地名・駅名が多数浮かびます。

こうした人気の駅は、びっくりするほど賃料が高いことで知られています。美味しいレストラン、有名な手作りスイーツの店、お洒落なブティックや雑貨店などが軒を並べており、半ば観光地化している街もあって、平日の昼も人であふれていたりします。

駅から10分ほど歩くと、そこは閑静な住宅街で大きなお屋敷が連なっていたり、大きな公園が都会のオアシス然と存在したりするのです。

このような街は、当然に空き家など存在しないかのようです。少なくともアパートや賃貸マンションは、募集をかければたちまち借り手がつくという状態にあります。
そのため、家賃を下げて再募集などということはまずなく、家主から見れば強気の設定で募集をかけても心配のない「ドル箱」の貸家となるのです。

家賃が高い街は、人気が高いことを裏付けています。

中古マンションの価格も街の人気度に比例する

人気のある街では、「ここに住みたい」とエリア限定で住まいを探す人がやってきます。そのことは賃貸住宅に限りません。分譲マンションでも同様です。「高くてもいいから買いたい」と大勢の買手が集まるのです。

タイミングよく新築マンションが販売中であればいいですが、人気の街・駅ほど開発が難しいものですから、いきおい中古マンションに注目が集まります。
ところが、中古マンションは売り出し事例が多くありません。人気の街を離れたくないと考える人、もしくは転勤等で住み替えせざるを得ない場合でも、勿体ないからと売却しないで賃貸に回す所有者が多いのです。

買手が多いのに売り物が少なければ値段は上がります。中には、たまに売り出される新築マンションより高値になる中古もあります。新築より条件が良いからです。
中古マンションの相場は、街の人気度に比例しているのです。

街の価値に物件固有の価値が加わる

人気ある街の中古マンションは、どのようなものでも高い値がつくのでしょうか?これは、少し違うと考えるべきです。需要と供給の関係で価格が落ち着くべきところへ落ち着くものですが、買い手の望む条件というものがあるからです。

どのようなものでもいいというのは極論であって、家族構成によって最低限の広さが必要になるでしょうし、快適に住むための希望条件が複数あるはずで、100%希望通りにならないとしても妥協範囲がおのずと決まって来るのです。

マンション固有の設備や仕様、外観イメージ、共用部分の充実度、ブランドなどの建物概要と管理状態、そして立地条件 (駅からの距離、道路状況、緑などのスポット環境) によって価格は変動します。

話を元に戻しますが、このような物件固有の条件が価格を左右するとはいうものの、ベースはやはり街・駅の価値なのです。ここがポイントです。

気を付けたい新築価格の高値つかみ

売り物が少ない中で、買い手が多ければ中古マンションは高値になりますが、新築マンションの価格決定のメカニズムは中古と異なるため、価値に比例しないものがしばしば登場します。

人気の街では、売地があればマンション業者が殺到します。供給に対して需要が非常に高いのです。このため、地価相場を大きく超える売買が成立してしまうのです。

更に、人気が高いエリアでることから、建物スペックも高いものにする傾向が強く、建築コストも高くなります。おのずと分譲価格も高くなるのですが、人気駅・人気エリアだからと強気の価格で通すデベロッパーが多いのも事実です。

そのレベルは、高過ぎると批判されるようなものであることも多いのです。高ければ売れゆきに影響するはずですが、その懸念をよそに人気を博することもあります。高いとして断念する人もありますが、購入を決める人も多いからです。それだけ需要の量が多いのです。

数年ぶりの新規供給であるとか、税金その他の制度変更前の駆け込み動機などが重なったとか、売主にとっては幸運な結果という場合もあります。

それは買い手の方から見ると、不運な高値掴みになってしまうことを意味します。具体名をここで挙げるのは憚りますが、そんな新築マンションをいくつも見ました。

人気エリアゆえの高値とはいえ、こうしたケースもあるので、冷静に見極めて行動を起こしたいものです。

人気のある街・駅は家賃もマンション価格も当然高いもの。住まいの価値は街の価値なのです。そんな中、並はずれて高い新築マンションもあるという実態も知って欲しいですし、注意を喚起したいとも考えます。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利           ➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

★★追補版できました!! >「住みながら儲けるマンション選びの秘密」・・・既にご購入頂いている方には無料でお送りしています。「購入済み・追補版送れ」と書いてお申込みください。

マンションを上手に買い替えながら頭金を徐々に増やし、つまり、住み続けながら儲けて、最後(終の住処)は住宅ローンを利用しない現金購入に至るウソのような方法をご紹介中。
マンション選びが一生を左右するかもしれない、そんな価値ある視点を具体的に解説。これからマンション選びを始める人に必読の講義録。

序章 老後の住まいを今から考える/第1章 儲けの公式/第2章 中古マンションの価格は何で決まる?/第3章 購入時より高く売れるマンションの7大条件/第4章 魔力を秘めた危険なマンション/第5章 選択に迷ったときの考え方

(詳細はこちら➔➔➔➔➔ http://mituikenta.web.fc2.com/suminagaramoukeru.html )