マンション品薄の危機

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

首都圏で新築マンションの在庫が少なくなっています。売れ行きが良く、新規発売が細っているからです。不動産経済研究所の調査によれば、2014年3月末の在庫は3828戸だったそうです。2013年12月末の在庫は5090戸でしたから、3か月で25％も減少しています。

また、同研究所は3月の発売戸数が前年同月比で9.7％減の4,641戸（前年3月：5,139戸）となったことも公表しています。

このニュースは、買い手にとって恐ろしい状況を予期させるものです。

マンションの売れ行きは、消費税の増税による駆け込み需要が昨年９月に発生したものの、その後も反動減はなく、好調な売れ行きが続いているとされます。4月以降も、住宅ローン控除の限度額が倍増する措置や住まい給付金の新設もあって、大きく売れ行きが落ち込む心配は小さいと業界では楽観視しています。

●建築費高騰に頭を抱えるデベロッパー

その一方で、業界は大きな悩みを抱えているのです。悩みとは、建築費の高騰のために分譲価格を予算内に抑えることが至難になっていることです。建築費の高騰の主因は、前にも書きましたが、建設労働者の不足にあります。

昨年の新築マンションの価格が前年比で8％も高騰したことは、本ブログで既にご紹介しました。

コストアップを単純に価格転嫁できたら悩むことはありません。そうすることによって、需要が付いて来なくなる事態を恐れているからです。昨年は何とか乗り切ったものの、さらなる価格上昇が市場に与える影響を恐れています。マンション業者は、どこも値上がり傾向を望ましいこととは考えていません。

2006年から2008年にかけて価格が急騰した際も、買い手が離れて行きました。売れ残り物件は長期間の在庫となり、その処分に苦労した経験を持っています。それだけならまだしも、在庫処分のために値引き販売を断行せざるを得ず、それが各社の経営を圧迫しました。さらに、定価で契約した顧客の反感を買う事態に至った業者も少なくなかったのです。

しかし、建築費の見積もりを複数のゼネコンに依頼すれば、出て来る見積額は驚くべきものばかりというのです。

計画時の価格を幾分超えることは平常時もよくあることです。しかしながら、昨今は予算をはるかに超える回答ばかりでお手上げ状態、これが各社共通の悩みのようです。

●着工できない例も

品薄状態は、発売の遅れに主な要因があるのです。建築コストが高いため、発注したくても決心がつきません。発注先が決まらない以上、着工もできません。

人手不足を解消するために、工期を数か月伸ばしたいというゼネコンの条件を承諾して発注に踏み切るデベロッパーもあるようですが、それでも予算内に収まればましです。大半はそうではないのです。そこに至るまでには建築計画の見直し、すなわち設計変更、設備の一部取り止めを含む仕様変更なども伴うからです。

それ以前に、見積もりの依頼先探しも一苦労と聞きます。「お受けできない」と丁重に断って来るゼネコンもあるからですし、仮に見積りに参加しても、法外とも思えるような高値を付けるゼネコンばかりで、見積り先を一から探しなおす必要に迫られるケースが多いからだそうです。

こうした事態から、今年の発売戸数は多くのデベロッパーが修正を余儀なくされるのではないか。筆者は、そう予想します。発注先が決まるまで通常の何倍も時間がかかり、全体に計画の実行は遅れる傾向となることが必須だからです。

不動産経済研究所の年初の見込みでは、今年も昨年並みの発売戸数ということでしたが、その予想は外れるのではないかと思うのです。

価格の抑えは効かないことも間違いないでしょう。建築費の高騰は避けようがないと考えられ、価格の先高観には、もはや誰も異論を唱える人がありません。

デベロッパー各社は懸命に価格抑制の努力を続けることでしょう。しかし、努力の甲斐なく、仕様変更などでプランの魅力は低下し、かつ価格が高く、そのうえ品薄状態となる。これが2014年の新築マンションの供給事情となるに違いありません。本稿の初めに恐ろしい状況を予期すると述べたのは、この部分です。

このような中でマンション選びをするというのは、非常に困難なことかもしれません。急がないと当分買えないかもしれない。しかし、予算に合う物件は中々見つからない。予算に合う物件を見つけても、場所がもうひとつ。あるいは、住戸面積が狭い。あるいは日当たりが悪いetc.　

このような葛藤の中で、もがき苦しむ人が増えるかもしれない。そんな悲観的な予想ばかりが浮かんで来ます。いえ、既にそのような難渋の声を毎日のように聞く昨今です。

急がなければなりません。しかし、焦りは禁物です。ますます冷静な判断力が必須の2014年になることでしょう。

無論、筆者がお手伝いできることがあれば、喜んでさせて頂こうと決意を新たにしています。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションＷＥＢ講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

★あなたの購入マンションの将来価格をズバリ予想　：好評承り中！！「ご購入マンションの将来価格　予測サービス」➔➔➔詳細は上記ホームページで
ご契約済み住戸でも可能です。お試しください。