東京のマンションは「駅近」が当たり前

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

ご承知のとおり、東京は網の目のように張り巡らされた交通インフラが特長の都市です。特に都心は縦横無尽で、その街も徒歩10分以内に複数の駅があります。中央区日本橋界隈や千代田区の神田付近などでは東京メトロの駅が二つ、都営地下鉄がひとつ、さらにJRの駅も近くにあるといった街すらあります。

少し都心からはずれた場所、例えば練馬区や世田谷区といった所に行くと、徒歩10分圏には私鉄の駅がひとつだけしかないとか、二つあってもどちらかが徒歩10分を超える街であったりします。

都心のマンションは、駅から徒歩10分以内にあるというのは普通のことで、５分でも珍しいことではありません。

東京の人はみな「せっかちだ」とある人が言いました。すると「大阪ほどでもないよ」と応じる人がありました。判定はともあれ、筆者の経験から言うと、東京では駅から遠いマンションは敬遠される傾向が強いのは確かで、その面から言えば「東京人も結構せっかち」なのです。

世田谷区の売れ残りマンション数件を調べると、共通点は駅から徒歩10分以上歩く場所にあります。環境が良いエリアなのに、駅近でないことが嫌われています。利便性と環境の良さは中々両立しないものですが、郊外エリアは環境が良いので、両立して当然と見られているからです。

翻って都心エリアは、もともと喧騒の中にあり、緑多い環境も求められていないのでしょう。港区や千代田区、渋谷区などの一部にある高級邸宅街の中で探す人を除くと、便利さが選択の最優先条件になっているのです。

しかし、どのマンションも駅に近いということになると、マンション探しの重要なポイントは駅からの距離以外の部分にあるということになります。駅近を求めるとしても、徒歩5分でもインパクトは弱く、「駅1分」や「駅直結」、「傘なしで駅へ」といった表現ができるような物件が望ましいのです。言い換えると「東京では駅近が当たり前なのだから、駅から５分では差別化にならない」という評価になるのです。

都心から少し離れれば、23区内でも駅から徒歩10分前後のマンションが普通になって来ます。都心と言える中央区でも最近話題の「晴海」あたりは、交通便が必ずしも良くありませんから、駅から10分ほど歩く物件がいくつも見られます。先に述べた世田谷区、練馬区もそうです。

こうした不便（？）な街では、他の面であふれる魅力を備えていないと、買い手に対するアピール度は低いことになります。

新築分譲時は、売主が大々的な広告キャンペーンを展開するので、駅から少々遠いとしても、別の魅力を集中的・徹底的にアピールします。眺望であったり、共用施設であったり、目玉商品を要して価格の安さを訴求したりします。ときには、来場者へ粗品を用意したり、住宅ローン相談会・税務相談会などのイベントを催したりもします。

こうしてモデルルーム見学者を大量に集めます。そのあとは、美しくコーディネートされた魔法のモデルルームが購買へと誘導してくれます。

結果的に、駅から遠いこと以外の魅力が高いほど分譲販売はうまく行くでしょう。実際、そのような事例は大型マンションを中心に多数あります。

しかし、そのような物件でも、中古になると話は別です。広告キャンペーンはありません。インターネット検索で条件を入力する際に、徒歩11分の物件なら徒歩10分以内を選択する人の目には触れなくなってしまう可能性が高いのです。ですから、先ずは駅に近いことが優先するのです。

しかし、その条件だけでも不十分です。東京では、駅近マンションが当たり前なのです。駅近だけでは差別化にならない。駅近だけでは高い価値を有するとは言えない。このことを念頭に置きながら、他のアピールポイントに注視して検討することをお勧めしいたいと思います。

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