管理費滞納マンションを買うとき

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています

購入しようとしている中古マンションの所有者が、運悪く管理費を滞納していると分かったとき、買い手にとって不安なのは滞納管理費の清算がスムーズに行くかという点です。

競売で競り落とした中古マンション、一般の市場で買った中古マンション、どちらの場合でも、前所有者が管理費を多額に滞納していた場合、新たな所有者は管理費を「特定承継人」として支払う義務を負うことになるのです。

●中古マンション購入時の重要事項説明義務「管理費等の滞納」

管理費等に滞納がありながら売買された場合、区分所有法上は新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、譲受人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。

トラブルの未然防止のため宅建業法上では宅建業者に対し、購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面（重要事項説明書）に管理費等の滞納額の告知を義務付けています。

管理費等の滞納額についての重要事項説明の是非に関しては、法に明記してあるわけではないため異論もあるのだそうですが、法の解釈の問題と捉え、業界標準は「説明を義務化」しているのです。

中古マンション取引に関してご相談を受ける機会のある筆者は、「重要事項説明書」を拝見することがよくありますが、書面のうち「管理費等に関する重要事項」について覗いてみると、管理会社からの報告書という書面に、管理費や修繕積立金のほか、滞納額と滞納期間が全体の合計金額で明記されています。

売買の対象になっている住戸に滞納がある場合は、プライバシーの問題を超えて「重要事故説明書」の中に明記されるようです。

●滞納分の回収方法

ところで、管理費や修繕積立金、駐車料金などを滞納する人が表われたとき、管理会社はどのように対処しているのでしょうか？

通常、管理会社は電話や訪問で支払いを督促するだけです。

管理組合の役員を交えて何度も話し合って来たものの、中々らちが開かないというときはどうするのでしょうか？

そのようなときは、法的措置を取ることもあるようです。　民法では管理費の滞納は、支払期限から５年で時効になってしまうので、長く放棄しておけないということでしょうか。

管理組合名義で簡易裁判所に支払い督促を申し立て、滞納者が異議を申し立てなければ、裁判所の権限で預貯金や給与の差し押さえが可能になります。

●回収ができないときの手段

それでも回収できないことが多いのも実態です。何故なら、銀行と支店名、勤務先が分からければ差し押さえることができないからです。　失職していたり、銀行預金の残高もゼロに等しい状態であったりする人も多いからです。

そこで、最終手段は競売にかけることとなります。もっとも、競売での売却代金より住宅ローンの方が多く残っていると管理費は回収できません。住宅ローン債権が優先されるからです。

●最後は次の所有者が支払う

最終手段は譲受人（売却先）に払ってもらうということになります。買い手は、これを拒否するのは難しいと考えなければなりません。

他人の権利義務を個別的に取得することを特定承継といい、承継する者を特定承継人といいますが、売買、交換、贈与などによる普通の権利の承継は、みな特定承継で、売買契約の譲受人（買主）などが特定承継人の典型例です。

区分所有法8条では、その債務の履行を確実にするために特定承継人に債務の履行責任を負わせています。

銀行の融資債務のように抵当権が登記されているわけではないので、売買を成立させることは無論、売買代金さえ払えば引き渡しも受けられますが、そこから先が問題です。

管理組合（管理会社）から支払いを要求されることになるからです。

管理費等の滞納者の多くは、競売でなく任意売却であっても売却代金から抵当権者に全額を取られてしまい、手元には残らないことが多く、滞納分の清算ができません。

このため、結局、滞納のある物件を購入するときは、その滞納額も負担しなければならないと覚悟して検討を進めるべきこととなります。

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