新築マンションの販売　低迷続く

このブログはマンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
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不動産経済研究所は、毎月の「新築マンション販売に関する月例レポート」を12月14日に発表しました。

それによれば、2016年11月の新規発売戸数は2,701戸で、対前年同月（3,496戸）比22.7%減になったということです。

1月～11月までの累計は28,583戸となり、これは前年同期（34,260戸）の17％減です。年末に5000～6000戸（前年12月は6,189戸）の売り出しがあるとして、年間合計は33,000～34,000戸です。

この数字の水準がいかに低いものであるか、次のデータでお分かりいただけるでしょう。

2006年：74,463戸／2013年：56,478戸、2014年：44,913戸、2015年：40,449戸、2016年：34,000戸（見込み）

新規発売戸数に対する契約戸数は1,689戸で、月間契約率は62.5%。前月の61.6%に比べて0.9ポイントアップですが、前年同月の82.1%に比べて19.6ポイントもダウンしました。

1戸当り平均価格と坪単価は、5,161万円、＠247万円。2016年10月は5,406万円、＠262万円だったので、前月比では245万円（4.5%）のダウン、単価は4.4万円5％ダウンと発表しました。

※価格は今後低下方向に向かうのでしょうか？　同研究所は、「億ション」の発売がなかったためと解説しています。

坪単価の推移を見てみましょう。首都圏全体を見ると、2012年は＠213万円でしたが、2013年は＠230万円、2014年＠235万円、2015年＠257万円、2016年上半期：＠270万円と上昇を続けて来ました。2012年比で2016年上半期までの上げ幅は27％にもなりました。

23区だけに絞って見ます。2012年：＠264万円、以降＠285万円、＠288万円、＠326万円、　2016年上半期：336万円となりました。2012年からの上げ幅は同じく27％です。

次に、契約率の推移を2016年1月以降に限定して見ておきます。

58.6%→72.9%→67.6%→66.4%→70.9%→69.6%（上半期の平均68.4%）→63.3%→66.6%→72.0%→61.6%→62.5%　

好不調の分かれ目と言われる月間契約率70％を割り込む月が11か月の内、８回も記録しました。2015年は3回しかなく、80％台の好結果を記録した月も２回だったことに比べると明らかに売れ行きの悪化状況を示しています。

このデータは発売した月の月末までに何％売れたかを示す指標です。多くは、事前の販売活動の結果、このくらいは売れるだろうと予測して売り出し戸数を絞り込んで「第〇期新発売」とするので、本来は100％になっておかしくはないのです。

もちろん、事前の票読みで登場しない予定外の顧客が来てくれたら有り難いという思惑もあって、少し余分に売り出すので90％なり、80％なりという結果が出るわけです。

しかし、70％さえも割り込むという結果は、表読みさえも外れてしまう買い手の行動変化によるものと考えられます。申込みに来てくれると読んだ顧客が心変わりしたというわけです。

こうした状況から何を学んだらいいのでしょう。それは、こうです。

慌てなくても大丈夫。品物はなくならない。
②売れ残りが沢山あるはずだ。
③売れなければ、そのうち値引き交渉が可能になるはずだ。

分割販売（期分け販売）という販売手法は、しばしば買い手を迷路に誘い込むものです。いったい、ここまで何戸売り出して何戸残っているのかが見えないのです。

完成し、入居も始まった売れ残りマンションの夜の照明から売れていないらしい部屋の数を数えている近所の検討者が言いました。「70％売れたと言った営業マンの説明は完全にウソだと思う。何故なら暗い部屋が70％以上もあるのだから」と。

今後、このようなケースが増えるでしょう。販売の現場には売主の上層部から発破がかかるでしょう。担当営業マンは焦りも見せるようになるでしょう。

値引き攻勢をかけるチャンスが来ました。じっくり焦らず、大きな金額を大胆に要求してみましょう。
最初は「無理だ」と言うでしょうが、諦めずに粘って交渉を続けましょう。

「あの部屋は売れました」などと言われてもがっかりせず、次の住戸で再度交渉をしましょう。

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以下はご利用者のメッセ―ジの一部です）
　
（最悪を想定し、覚悟を決めて生活することができそうだ。賃貸の方が良かったなどと後悔することにはならないようだ。自分の考えは正しかった。想定の売却時点にローンがいくら残るかが分かり、買い替えも心配ないと知って嬉しい等々）
※尚、万一、厳しい予測結果が出た場合は、対策についても所見を付記しております。