第583回　「賑わい」というキーワードで物件を見る

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

吉祥寺は、ＳＵＵＭＯが毎年調査する「住みたい街ランキング関東版」で恒常的にトップを争う人気駅です。人気の高さは、駅力という二文字で示すことができるようで、言い換えると「賑わい」のある街ほど人気が高いのです。

2017年の発表では人気ランキング2位が恵比寿、以下、横浜 、目黒、品川 武蔵小杉 、池袋、東京、渋谷駅と続きますが、これらの街の共通点は、やはり「賑わい」です。賑わいは、バラエティ豊かな買い物施設、洒落た専門店、レストラン、カフェなどが多数あることで生まれます。

人気の高い街は、そこに住みたい人を広範囲に集める力を持つということを意味します。その力が大きいほど不動産・マンションの価値を高め、反対に人気の薄い街の不動産価値は低く、価格の下落圧力は強いのです。

マンション選びの際、街や沿線を決めるとき、子供のときからここに住んでいるからとか、〇〇学校区内に探したいとか、親の家に近いこと、勤務先が郊外の都市にあるので沿線限定などと、限られたエリア・街になる人は仕方ないかもしれませんが、比較的エリアを柔軟に考えられる人は、先ず「街」を優先するようにしたいものです。

人気の高い街を選ぶと、資産価値の面で得な場合が多いからです。人気が高いということは住宅需要が多いことに繋がります。マンションの資産価値とは、究極のところ売却時の価格がどのくらいになるかということです。

需要の総量は多くないが、富裕層に限定すれば多いる街という例外もあります。千代田区番町、３Ａ地区（麻布・青山・赤坂）、白金、高輪、松濤、広尾といった街が該当します。これらの街のマンション価格はあまり値崩れしません。

また、都心を走る地下鉄の駅の付近には、大体たいしたものはない、せいぜいコンビニが数軒ある程度という「賑わい」から遠い例も少なくはありません。
ビジネス客向けに飲食店やカフェは多いがミニスーパー程度しかなく、日常の買い物も困るといった駅・街は少なくありません。
しかし、絶対距離でビジネス街に近いことがマンション需要を呼ぶので、資産価値は高いのです。これも例外的と言えるでしょう。

吉祥寺をはじめとする人気ランキング上位に上がる街以外はダメなのでしょうか？そんなご指摘がありましたから、誤解のないよう付言しなければなりませんが、3000万人もの人口が集まる東京圏のことですから、駅の数も多く、1500以上あります。

筆者のように長年マンションの世界に身を置いている者でも、いまだに降りたことのない駅はたくさん残っていますから、知らない駅もありますが、人気の駅でマンションの資産価値を高く維持できそうな駅はざっと「150位以内」が目安と言って過言ではありません。

マンション探しをしていると、知らない街に迷い込むということがあるかもしれませんが、そんなときは「土地鑑がない」ので飛ばしてしまう（見送ってしまう）ということになるのが普通です。

しかし、たまたま仕事の途中で通りかかったとか、友人の家を訪ねた帰りに知った、新聞広告で知ったというようなきっかけで「モデルルーム」を訪れるということもあるはずです。

そのような「知らない街」や、「存在は知っているが特に魅力を感じていたわけでない街」のマンションを検討するとき、逆の長年住み慣れた我が街や土地鑑のある街のマンションを検討するときも、先ずは「人気度」を探ってみましょう。

人気がある街かそうでない街かという観点で街を評価すること、つまり、深く知らなくても「イメージ的に人気のある街として知られているかどうか」が大事だからです。住みたい街ランキング関東版には100位までが公開されています。我が街が何番目かも一度は見ておきましょう。きっと役立つはずです。

知らない街のモデルルームに行ったら、駅から物件までの道を行きと帰りで変えて歩きましょう。できたら、食事を摂ったり、店先を覗いてみたりしながら長い時間を過ごしてみましょう。夕方の買い物客でにぎわっているのは、ほんの一角だけであるとか、有名なカフェが1軒しかない街は「賑わい」から遠いものです。

横浜、吉祥寺、大宮、津田沼、武蔵小杉といった23区外で人気の高い街も一度は行ってみましょう。これらの街と比較することで物差しを持つことができるはずです。

「賑わい」はときに「混雑」と同義語になります。従って、自分はもっと静かな街で暮らしたいのだというニーズも生まれることでしょうし、賑やかな街に出るのが便利な駅だから「日常の暮らしに困らない程度の利便性があればいい」といった選択もあるに違いありません。

それは個人の好みや価値観の問題なので、他人がとやかく言うべきことではありません。筆者が主張するのは、あくまでマンションの将来価値を重視するなら、選び方として「人気のある街＝賑わいのある街」を条件に入れることが必要ということなのです。

筆者に届くメールの90％以上は「物件評価」のご依頼ですが、そのまた90％以上の方は「資産価値」に関しての所見を希望されます。もうすぐ延べ3000人になるご相談者の大半が「資産価値」を気になさっていいたということを意味します。ブログをお読みくださっている方の多くも「資産価値」についてご興味をお持ちのことと思います。

多くの人が長期で多額の住宅ローンという負債を抱えながらマイホームを求められますから、将来「負の遺産」を抱えることにはならないか、いざというとき売れるか、果たしていくらの資産が残るのだろう、買い替えはうまくできるだろうか、のちのち「こんなことなら賃貸住宅で過ごしていた方がマシだった」にならないか・・・こんな心配がおありなのです。

早く言えば損はしたくない、中には「できるだけ儲けたい」と考えていることが筆者にも鋭く伝わって来ます。

モデルルームの演出、映像や展示物を駆使した販売手法の罠にはまって虜になってしまわないよう冷静に判断することが大事です。

「環境も物件も気に入ったけれど・・・」というお便りを下さる方、「自分としては偏向なく答えを出したつもりだが、念のために第三者の客観的な意見を聞きたい」とメールを下さる方に、筆者は心の中で拍手を送っています。ここにこそ、筆者の使命があると考えており、活躍の場が与えられることに喜びを感じるからです。

筆者の経験と日ごろの研究成果を多くの方に利用してもらいたいと心から願っています。マンション評価レポートは作成に5時間を要する作業ですが、それを少しでも多くお届けしたいのです。間もなく7年になるサービスですが、継続を支えているのは感謝のお言葉です。対面相談も入るので多忙を極める筆者ですが、役立っているという実感、それがモチベーションになっています。

これからも、どうぞお気軽にご利用いただきますよう改めてご案内申し上げます。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://www.syuppanservice.com）までお気軽にどうぞ。

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