管理費の高さをどう評価しますか？

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

最近の御相談マンションの中に、随分管理費が安いなあと感じる物件と、反対に平均の50％を軽く上回る高額管理費の物件があることに改めて驚くことがあります。

マンションは管理を買えとは言い古された格言なのですが、その意味とリンクしないまま、、専門家と称する人が「こんなマンションは管理費が高くなるから注意せよ」的な記述を雑誌等で発見することがあります。

今日は、管理費の高いマンションについて考えてみました。

●管理費が高いのは理由がある
管理費が高い理由はいくつも挙げることができますが、そのひとつに「小型物件ゆえ」というのがあります。
不動産経済研究所が2010年に販売された首都圏の新築マンションを調査したところ、全体では専有面積１㎡あたり223.7円でしたが、49戸以下の小型物件は同、256.5円と平均より高くなっており、逆に50～99戸の物件は平均を下回る210.8円、100～299戸になると更に低い204.6円であったと公表しています。

管理費用には管理人の人件費がありますが、その額が仮に月額25万円だとします。50戸のマンションでは1戸あたり5000円ずつ負担する計算ですが、百戸のマンションなら2500円で済むことになります。25戸のマンションなら１軒あたり１万円ずつ負担しなければなりませえ。25戸と100戸の物件では、その差が7500円にもなります。

単純に考えて、百戸のマンションの管理費が12,500円であるとき、25戸のマンションは20,000円ということになります。

25戸のマンションを販売するとき、管理費が20,000円では売れないから、10,000円くらいにしてくれと売主が管理会社に要求したら、管理会社は「分かりました。では管理人は掛け持ちにします」と答えるでしょう。つまり、管理内容より管理費の金額ありきなのです。

一方、規模が大きなマンションで管理費が平均を大きく超える例が多数あります。これは、共用施設が豊富に用意されていたり、24時間有人管理やコンシェルジュを配置したりしているからです。
このような物件は、付加価値の高さから高額管理費でも売れると踏んでいるのでしょう。事実、人気を博しています。

●管理費が高くても・・・
管理人が常時いるか、たまにしか来ないかで管理状態がどのように変わってしまうのか、詳細の説明は割愛しますが、少なくとも週５日以上、１日５時間以上は滞在して管理業務に専念してもらう方が良いのです。

管理は管理組合が管理会社に委託するものではありますが、販売開始時には管理組合ができていないので、売主が予め設定しておくわけです。

その設定内容（管理業務の仕様）を見ると、売主の姿勢がよく分かるとも言えます。管理費が高くなるのを承知で管理人の週５以上の５時間以上の態勢を組んで販売している売主（デベロッパ―）が少しは見られます。

その種の物件は、東京都区部の比較的高額な物件であることが多いのですが、億ションというわけでもありません。70㎡クラスで6000万円台の物件や、中には5000万円台でも高い水準の管理費になっている例があります。

小型物件だからというだけでなく、規模が大きくても先に述べた理由で高い管理費を設定している物件もありますが、こうした高い管理費の物件の多くは、立地条件の良さが共通点のようです。

マンションは立地条件で価値が決まってしまいます。売却するとき、買い値からどのくらい上下するかは、殆んど立地条件が左右しているのが実態です。

ある物件は買い値から20％も上昇し、同じころに完成した別の物件は反対に20％値下がりしたといった例はいくらでもあるのです。

もし、5000万円で購入した物件が20％値上がりしたら6000万円です。管理費が毎月15,000円高かったとして、年間18万円、10年で180万円の差になったとしても、値がり益で取り戻すことができることになります。

反対のケースは説明の必要がないですね。管理費の安さが魅力でも、売却で大きな損失を被れば意味はないのですから。

管理費が安いに越したことはありませんが、検討マンションがたまたま高い管理費であったとしても、立地条件の良いものなら、そこは目をつぶっても問題ないのです。

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