繰り上げ返済は貯蓄以上の効果がある

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

住宅購入を検討中の人で「繰り上げ返済」を知らない人はいないことでしょう。借金は金利がかかるから、できるだけ早く返したい。だから貯金ができたら、返済に回したいのです。こう考えるのは自然なことです。
しかし、繰り上げ返済によって金利がどれだけ減るか、その数字をどこまで把握しているかというと、案外漠としている人も少なくないように感じます。

今日は、そんなことから繰り上げ返済の「貯蓄以上の効果」について深堀りしてみようと思います。

●繰り上げ返済で浮く金利はどれほど？

2000万円の住宅ローンを35年返済で利用している人が、借りた日から5年後に200万円、10年後に200万円と２回の繰り上げ返済を実行した場合と、10年後に400万円を返済した場合の比較をしてみます。金利は35年固定2.0％とします。
どちらも借り入れ期間を変更しないで、毎月の返済額を軽減するタイプを選択した場合のシミュレーションです。

①5年後（60回目）と10年後（120回目）に200万円ずつ返済したときの35年間の金利合計➔6,621,508円（Ａ）
②10年後（120回目）に400万円返済したときの35年間の金利合計➔6,739,603円（Ｂ）
繰り上げ返済を一切しなかった場合の35年間の金利合計➔7,825,861円（Ｃ）
※繰り上げ返済効果　①の場合：（Ｃ）－（Ａ）＝1,204,353円
※繰り上げ返済効果　②の場合：（Ｃ）－（Ｂ）＝1,086,258円

400万円の繰り上げ返済による効果は、②の場合で108.6万円、①の場合なら120.4万円もあります。
但し、まとめて返済するよりは、余裕ができたらすぐに返済する方がトクだと分かります。その差は決して小さくはないようです。

繰り上げ返済で注意したいのは、返済のときに手数料を取る金融機関と取らない金融機関があるという点です。頻繁に繰り上げ返済して金利を浮かしても、他方で手数料がかかったのでは意味がありませんから。

●繰り上げ返済の期間短縮効果は？

次のシミュレーションは、返済額を軽減するタイプと返済期間を短縮するタイプのどちらが良いかというものです。
上記と同じ2000万円、35年返済の固定型住宅ローン、金利2.0％とします。５年後に200万円、10年後に200万円の２回行ないます。

①５年後に200万円返済すると、35年（420回）が368回で完済となります。短縮回数は52回（約４年半）となるのです。
②10年後にもう１回200万円を返済すると、さらに44か月短縮の324回（27年）完済に、つまり合計で８年の期間短縮となるのです。

ちなみに、それから5年後（15年後）にも200万円（累計600万円）を繰り上げ返済すると、完済まで通算287回、35年ローンが都合24年、11年も短縮されて終わるのです。

「毎月の返済負担を減らしたい」という人もあるでしょうから、そんな目的には「返済額軽減型」になりますが、「早く借金をなくしたい」なら、「期間短縮型」がお勧めです。

●預金金利と比較してみましょう

言うまでもなく、元本の一部を約定の返済日より前倒し返済するのが繰り上げ返済ですから、元本がなくなった分に相応する金利は払う必要がありません。

400万円の元本返済で浮く金利の合計は先のシミュレーションで108.6～120.4万円でした。

400万円を仮に銀行預金していたら、利息はいくらくらいになるでしょうか？ご承知のように、定期預金の金利は現状0.5％（年利）にもなりません。10年間で400万円を積み立てたとして、おそらく利息は40,000円にもならないはずです。

また、400万円を積み立て完了した10年後から25年間に預金金利はどのくらいに積み上がるでしょうか？定期預金金利を目がバンクの0.3％を適用すると１年で12,000円なので、25年間では30万円に過ぎません。複利計算でも300,000円程度です。

浮いた借り入れ金利108.6万円～120.4万円との差額は70～90万円です。預金する寄り、返済金利を減らす方が遥かに大きい。ここが繰り上げ返済のもうひとつのミソなのです。

※参考までに、数字を入れ替えて読者なりにシミュレートしてみたい方は、銀行などのサイトでもいいのですが、筆者のお勧めは「ローン計算　カシオ➔検索」のサイトです。

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