目に見えない品質低下のマンション増える

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

最近気づいたことがあります。これが氷山の一角でなければいいのですが、今日は密かに浸透し始めたかもしれない新築マンションの品質低下についてお伝えします。

●建築費高騰を前にマンション業界が岐路に立ち

前回のブログで、「業界は今後どのようにコスト上昇の課題を克服するのでしょうか？道は大きく分けて三つ」とお伝えしました。

１. 分譲価格に転嫁し、強気で乗り切る（大手メーカーが採る策。邸宅地や駅前物件など一等地に限られる）

２. 専有面積をコンパクトにして総額を抑制する（70㎡の３ＬＤＫを60㎡の３ＬＤＫにするなど。食品メーカーが価格据え置きで分量を減らすという、実質値上げ作戦と類似の方法）

３. 建物の品質を落とす（設計をシンプルにする。設備の一部を有料オプションにする。上・中級品から普及品に変える。共用部分の面積を切り詰めて販売面積を増やすなど）

これから販売されるマンションは、このいずれかに該当することになります。

●直床工法の選択

例えば、「直貼り床構造」の選択が増える可能性があります。コンクリートの上にじかにフローリング材を張ってしまう工法は、一般的な二重床工法に比べてコストダウンが大きく図ることができるとされます。

詳細は割愛しますが、単に床張り工程を単純化し、部材を減らすことができるというだけではないからです。
二重にすれば手間がかかりコストもかさみますが、直貼りは工程を３つくらいは省いているわけですから、手間もコストも少なくてすみそうだと想像できますね。

うまい比喩では見つからないのですが、250工程もあるとされる高級オーダースーツと工程数が200未満の安物の既製紳士服との差でしょうか？

高級マンションで直貼りは皆無です。このことが直貼りマンションが二重床のマンションより低品質であることを示唆しています。

どのように良くないかは、以前このブログで書いたので省きますが、誤解されるといけませんので付記します。住み心地が著しく悪いということではありません。遮音性も低いとするデータはないのです。

●目に見えないコストカット

コストダウンをどう図るかが焦眉の急となっている現在、直貼り床工法の他にも、気づきにくい部分、特に目に見えない部分で品質や性能が水準以下にあるような例はいくつもあります。

具体的な事例・策は別の機会にしますが、品質低下は「目に見えない部分」で進む可能性が高いとだけ言っておきます。

目に見えない部分の品質を、買い手はどのようにチェックしたらよいでしょうか？

たとえば、遮音性、省エネ性、耐震性、耐久性などは見えないものです。これは、政府指定の第三者機関が設計図を検査し、「設計住宅性能評価」をしてくれますから、それを見て水準を確認すればいいのです。

契約時に交付されますが、原本は現場に常備してあります。その提示を要望しましょう。

また、設計図通りに施工しているかの検査を経て「建設住宅性能評価書」が発行されます。これは言うまでもなく竣工後に交付されます。

性能評価書で「等級１」は、最も品質・性能が劣ることを意味します。普通のマンションは耐震性が「１（最低）」（1でも問題はないレベル。最高は３）、省エネ性能は「４（最高）」の物件が多く、耐久性は「３（最高）」が増えています。

コストカットという表現は誤解を与えがちですが、必ずしも粗悪な建物ということではないのです。

例えば、３基あった方がよいエレベーターを２基に減らすとか、ラウンジやロビーを狭くしてその分の面積を住戸に充てて価格をわずかでも下げるといった方法もあるのです。

つまり、利便性を障害がない程度に落とすとか、豪華さや贅沢を排除する、素材や設備を高級品から下級品にするといった方法が主体ではあるのですが・・・

最後に。　　性能評価の項目のうち「音環境」に関するものは対象外（選択項目）としている点は残念なところです。「外部や上階などからの騒音の侵入がどのくらい防げるか」という項目ですが、これは選択項目になっていて評価対象から除外してよいことになっています。

音の問題は、個人の感覚の問題も大きいことに加え、近隣住人の生活ぶりでも変わるため評価がしづらいので、評価を受けたとしても安心材料にはなりにくいからでもあるのですが・・・

「住宅性能評価」「住宅性能保証」などの用語解説は以下でご覧になれます。
http://mituikenta.web.fc2.com/kouza16.html

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