中古物件の情報収集はなかなか大変

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています

新築志向の強い日本人ですが、最近は最初から中古と決めてマイホーム探しをする人も少しずつ増えていると聞きます。

筆者も、ご相談者によっては中古を探すようお勧めすることが少なくありません。

ところが、中古に目を向けたものの、中々優良物件に当たらないとこぼす人も少なくありません。

中古物件は、実は新築より市場に出ている住戸数は多いのです。無論、玉成混淆なので条件に合いそうなものがたちまち見つかるとは思いませんが、根本的な問題がどこかにあるのかもしれません。

●水面下での取引

一説に、優良物件は業者が抱え込んでしまうため、表に出ないからだというのがあります。

業界ルールでは、不動産流通機構が運営するネットワークシステムのＲＥＩＮＳ（レインズ）に登録し、物件情報を業者間で共有することになっています。

つまり、売却希望者と媒介契約（売りを委託する契約）を締結した不動産仲介業者は物件情報をＲＥＩＮＳに登録する義務があるのです。

このネットワークによって、業者なら自社が媒介契約を結んでいない物件でも買いに来た顧客に紹介することができるのです。

買い手から見たら、どの業者の門を叩いても同じ情報を得ることができることになっています。

しかし、これは建前で、実際は委託された物件をＲＥＩＮＳに登録せずに水面下で売買を成立させてしまう例があると聞きます。

また、登録しても、他社から問い合わせがあったとき、「売れてしまった」や「商談中」などと偽って物件を渡さないというのです。これを「物件情報の囲い込み」と言うらしいです。

これでは、公平な情報共有はできませんね。どうして隠そうとするのでしょうか？

理由は両手取引をしたいからです。

仲介手数料は、買い手から3％＋６万円、売り手からも3％＋６万円を上限として受け取って良いことが宅建業法で定められています。

仲介業者は売りの委託を受け、買い手も自社で見つければ売買当事者の双方から手数料をもらうことができます。

ところが、ネットワークに登録したために他社に買い手を決められてしまうと、売り手からの片手の手数料しか入らないことになります。

これでは、収入は半分になってしまいます。

もし、媒介契約を締結する前の段階で購入希望者の目処が立っていたら、委託を受けると同時に収益が約束されるようなものです。

そこで、業者は「このマンションが売りに出たらすぐに知らせます」と買い手を先に探すような営業をします。

事前に買い手が集まる物件は、大半が人気物件です。そばを通りかかった買い手が、「ここに売り物が出たら教えて」とメールや電話で適当な仲介業者に希望を伝えて来ます。

適当な業者とは、目星をつけた物件の売り物が出ていないかと物件名を入力してネット検索したとき、１ページ目に出て来る業者であったり、物件が所在する駅前の業者店舗であったりします。

こうして「購入予備軍」がリストアップされて行くような優良マンションなら、他社が入り込む隙を与えないで売買を成立させることが可能になるのです。

こうして、「売り情報の囲い込み」を増やせば増やすほど、優良な物件は一般の買い手の目に触れるチャンスが少なくなることになります。

●違反行為に厳罰はない

全国に４つある流通機構のうち、東日本流通機構は2013年からこのような行為の禁止規定を設けたそうですが、どれだけ厳格に運用されているかは疑問だと言います。

罰則は「注意」と「戒告」しかなく、ＲＥＩＮＳの「利用差し止め」などの厳罰はないのです。

これが実態だとするなら、買い手には有益な情報が入って来ないことになります。

それでも、優良な中古物件に巡り会えることがあります。

媒介契約を結んだものの、たまたま買い手がリストにないか、あっても面積や階などの条件が合わず、売買にすぐにつながらないのでＲＥＩＮＳに登録し、自社ホームページやSUUMOなどの紹介サイト（広告）に掲載することがあるからです。

そうなったら幸運です。しかし、優良な物件ほど足が早いので、オープン情報でも運が悪ければ巡り会えないことになります。その方が多いのです。

●情報収集の仕方

では、中古マンションの情報収集はどのようにするのがいいのでしょうか？

第一は、複数のサイトで検索することです。SUUMOやHOME`Sなどの紹介サイト複数と、三井リハウスや住友不動産販売、野村不動産アーバネット、大京リアルドといった大手仲介業者多数のHPから丹念に検索をかけて行くのが面倒でも最良の策です。

第二には、意中の物件があるような場合ですが、上記業者に希望条件を付して探索依頼の申込み登録をしておくことです。

これさえ済ましておけば、熱心な担当者から物件の紹介メールが頻繁に届くはずです。

第三の方法は、駅前不動産などの店舗を尋ねて希望を伝え、紹介を待つ方法です。

おそらくは１週間もしないうちに物件紹介があるはずなので、良さそうな物件があれば速やかに内覧希望を伝えて具体的な検討を始めるといいですね。

そうすると、担当者も予算や条件、好みなどが鮮明になって来るので、仮にひとつ目がダメでも、「よーし、次はストライクを狙うぞ」と良い物件を紹介して来るものです。

●最後はフットワークが決め手

仲介業者の担当から見れば、資料を送るだけで終わってしまうような顧客よりは、直ぐに「見たい」と反応してくれる顧客を歓迎するわけです。

他の担当者、もしくは他社に決められてしまわないうちに内覧の約束をすれば、「商談中です」と牽制するなどして最大限の物件キープに尽力してくれます。

とはいえ、オープン情報ですから、内覧の日が先になればなるほど売れてしまう確率が高くなります。　優良な物件ほど物件をキープすることが難しいので、できるだけ早く動くことが必要です。

内覧した結果、前向きに検討することはできないとなっても、動きの早い買い手に担当者も熱心に物件を探索して紹介をしてくれるものです。

すなわち、フットワーク良く動くことが大事であり、幸運を掴むコツでもあるのです。

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