「駅力って何ですか」にお答えします

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています

駅力（えきりょく）という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか？

今日は、ご相談・ご質問にときどき出て来る「駅周辺が栄えていない気がするのは、マンションの資産価値に影響しますか」について、お話しします。

駅力とは、筆者が物件評価のレポートの中で必ず使う、ある種のマーケティング用語です。

簡単に言えば「駅・街が栄えているかいないか」という指標のことです。指標と言っても、いくつかの項目ごとに大雑把に5点満点で採点し、その合計数値と考えてもらうといいでしょう。

ＡＢＣの３ランクで公表している例もあります。

項目とは、①生活利便性（買い物や飲食、娯楽、医療施設、保育所などの充実度）、②当該駅の乗降客数、③賃貸マンションの賃料水準、④劇場やミュージーアム、大学などの数などから見る文化度、➄公園などの緑地の多さなどです。

この指標は必ずしもオーソライズされたものではなく、各種調査機関が独自に選択して定めたものです。

●駅力はマンションの価値を測る重要な物差し

マンションの価値は立地条件で決まると言って過言ではなく、立地条件が良ければ建物は何でもいいとは言えないものの、資産価値に占める立地の比重は非常に大きいのです。

都心の高級マンションは、建物が高級という意味だけではなく、高級住宅街という高価で得難い場所にあることを指します。

極端な言い方をすれば、富裕層が予算無視で欲しがるような立地であること、そして建物の高級感も同時に求めるからこそ生まれる稀少価値ある物件となっています。

都心の高級住宅街は、最寄り駅が必ずしも賑わいのある街というわけではありません。商店も飲食店なども十分に揃っているとは言えません。

それでも、限られた階層しか住めない富裕層の住む街であることや、緑多い環境の良い街、各国の大使館が集積しているために治安が良い街といった優越にステイタスやプレスティージュを感じるのでしょう。

これに対し、「住んでみたい街ランキング」などの上位に位置する外周部の街の共通点は、駅を中心に買い物や飲食、散策、エンターテインメントなどの各種施設が豊富に揃っていることが特徴です。

具体的には「吉祥寺」や「自由が丘」、「中野」、「二子玉川」といった街が該当します。「武蔵小杉」や「横浜駅」といった駅・街も人気があります。今年上位にランクアップしたのは「池袋」と「新宿」です。

●人気の街には土地がない

マンションに限りませんが、モノの値段は需要と供給の関係で決まります。人気のある街は、それだけ土地に対する需要が多く、対する供給（売り物）が少ないため、地価が高くなります。

しかも、マンション開発にはある程度まとまった大きさが必要になることもあって、人気の街では土地が容易に取得できません。

たまにあっても、マンション開発には条件が良いとは言えないものであることが多いのです。例えば、駅に近いが線路沿いの土地、ビルとビルの間に挟まれた狭小な土地、駅から15分も歩く土地などです。

いずれもネックの大きい物件となるような土地で、デベロッパーは創意工夫するものの、限界は超えられず、優良物件にはなりにくいものです。

狭小敷地では小規模マンションしか造れないので、建物としての風格や存在感が薄く、管理費が高くなるため巡回管理にするほかありません。

既存ビルに囲まれた敷地では、日当たりが悪いだけでなく、プライバシーにネックがあったり、窓先に一定の距離がないために部屋として認められず「納戸・サービスルーム」の表示しかできなかったりといった欠点だらけのマンションになってしまうのです。

人気のある街の大きな土地は稀少価値が高く、無論高い値がつくのです。

●中古マンションが高い

駅力が高い街には、マンション開発に向く空地がないので新規に売り出されることが滅多にないものです。あっても、上述のような問題物件になりがちです。

潜在需要は豊富にあっても、肝腎の供給がないので、勢い中古マンションに向かいます。

ところが、人気の駅には売り物がありません。出ているものは、問題マンションばかりです。人気の駅で、ネックの少ない物件は手放す人は少ないのです。

たまに売り出す人があると、買い手はたちまち決まってしまうので、価格も強含みとなります。

普通、中古マンションは「取引事例比較法」によって価格の査定が行なわれ、査定額に若干のプラスをして売り出されます。買い手からの価格交渉があることを想定して５％くらいＯＮしておくのですね。

ところが、人気物件は売り物が出るのを待ち焦がれているような買い手もあって、価格交渉もそこそこに契約に至ってしまう傾向があります。

このような人気物件はたまに出て来る新築物件より優れた条件を備えているため、価格も新築を上回ってしまうことが多いのです。

●再開発で忘れた頃に売り出されるマンションが人気に

新規開発が難しい駅・街で、たまに大きな注目を集める優良マンションが売り出されます。

マンション開発に向くような空地がない街のこと、そのマンションは言わずもがな再開発です。

既存ビル・住宅等の建て替えということですね。といっても、土地をデベロッパーが買収して開発するわけで、稀少価値が高い土地だけに引く手あまたの競争となり、大抵は入札方式で高値を付けた企業が取得します。

高値で土地を買えば、マンションの売値も高額になります。しかし、それでも採算が取れると判断して高額の札を入れるわけです。

言い換えれば、高くても売れると判断するのですが、その自信の根拠は「駅力の高さ」と「有力な競合・他社物件がない」ことにあるのは言うまでもありません。

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