新型の不動産バブルが来た！？

ブログテーマ：マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

印象だけで言えば、東京圏の一部エリアでは完璧にバブルが状態にあるようです。

ただし、高値が高値を読んで価格が右肩上がりになるという、そして1億日本人が踊ったとされた、かつてのバブルとは様相を異にしています。土地ころがしが横行した過去の現象も見られません。

ただただ、マンション価格だけが一部で突如値上がりして来たというのが昨今の現象と言えます。

背景には「外国人買い」があります。台湾や中国、シンガポール、香港といった国の人たちが、国際的に見た東京の不動産価格の安さに注目してツアーを組んで買いに来ているのです。

この動きは数年前からあったようですが、この2年間の円安傾向（85円から120円に40％も安くなった）が拍車をかけていると言われています。

外国人投資家は来日前に候補物件をいくつか絞って来ますが、それをお膳立てするのが現地のブローカーたちです。中には日本の業者もあるようです。　お勧め物件を映像付きで紹介するなど事前セールスをしてから、ツアーを組み日本へ送り込むということのようです。

物件は顧客のニーズ次第ですが、各方面から伝え聞くところによると、都心の大型タワーマンションが中心のようで、新築が多いものの、引き渡しが先になるのを嫌って、中古を選択する客も多いのだそうです。

外国人が狙う物件は、東京の都心にある有名な駅・街、例えば六本木、麻布、青山、赤坂、新宿、渋谷、品川などのほか、東京オリンピックで注目を集める晴海（月島・勝どき）も候補に入っているのだとか。

外国人の価格の基準は、東京のマンション相場ではなく国際価格です。付近のマンションとの価格比較など念頭にないのです。紹介する物件が地域相場の5割高であろうと、国際価格で圧倒的に安い東京のマンション価格に疑念を持つ余地はないのでしょう。

このような背景が売り手、つまり中古なら個人、新築なら大手デベロッパーなどの価格決定方針に影響を与えていることは間違いありません。

個人が中心の中古物件では、仲介業者のススメで高値売り出しする例が増えているようです。その成約事例が業者間で共有され、「取引事例比較法」中心の査定価格に大きな影響を与えているのです。

結果として、エリア内の相場を押し上げ、局所的な中古相場の上昇が顕著になり出しています。調査会社東京カンテイ社のマクロデータでも、東京都の中古価格は8か月連続で上昇と出ています。

一方、新築マンションでは外国人区画を20％と決め、そこだけ別の価格を設定して販売しているという某タワーマンションの話がまことしやかに伝わって来ました。あり得ない話でもないと思いました。

しかし、多くの物件は外国人専用区画を定めず販売するため、日本人の希望者と競争状態になり、条件の良い住戸はあっという間に買い手が決まる現象を生み出します。

それが、売主を強気にさせるのでしょう。次の売り出し（第2期、第３期と分割販売するのが一般的）では、予定していた価格の値上げという策に転じさせています。

この結果、同じ面積・間取りの20階が例えば7000万円で、上の21階が6500万円、その上の22階が7500万円などという合理性のない価格表ができてしまうのです。もっとも売約済み住戸は常に目隠しするので、不合理に気付く買い手は少ないのかもしれませんが。

バブルは「上がるから買う・買うから上がる」という右肩上がりの循環が招いたものです。

背景やきっかけが外国人によるものであるという点で「新型」と称しましたが、何であれバブルは歓迎できません。

最近２年間の価格上昇は、主として建築費の高騰に原因があります。このブログで再三再四述べて来たとおりですが、そこへ外国人買いが加わって一段と上がっているとしたら、これは実に危険な現象とも言えます。

バブルはいつか必ず弾けるもの、異常な価格は必ず調整されるものです。高値買いしたら、数年先には大きな下落の憂き目に遭う危険が高いと思わなければなりません。

どうやら、物件によっては購入を断念した方が賢明のようです。

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