10年後のあなたのマンションの価格は？

ブログテーマ：マンション購入に関する疑問や各種問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介／構成：①マンション選びの重大ポイント②不動産業者と営業マン③一戸建てかマンションか④郊外か都心か⑤持ち家か借家か⑥購入資金⑦その他の疑問・悩みなど・・・について毎月５と１０の日に投稿しています。今日、週刊ダイヤモンド（別冊2月14日号）の特集記事を読み、改めて感じたことを述べる。

新築価格が上昇すれば、価格の割安感から中古マンションに買い手は向い、少し遅れて中古価格も上昇して行く。現在、新築マンションの価格は決して上昇トレンドが顕著なわけではない。ややその兆しはあるようだが、実際に上がってしまったという市場認識があるとは思えない。従って、中古マンションの価格も、顕著な上昇傾向を見せているわけでもない。

首都圏では、東京都心を中心に供給が増える傾向にあるものの、全体的な新規供給水準はまだ低く品薄感がある。その分が、中古市場の活況を促し、中古価格が上昇気配にあると分析できなくもない。

新築も中古も、２年前のリーマンショック以降、急激に後退した需要が昨年春ころから活発な動きを見せるようになったことは事実なので、それが価格の下落傾向にストップをかけていることは間違いないのである。

このようなマンション市場にあっては、高値が付く中古マンションが増えてきてもおかしくはないのであるが、それにしても分譲価格を上回る中古物件の多さに改めて驚かされる。

前置きが長くなったが、週刊ダイヤモンドには、1997年以降（2008年まで）に完成した比較的新しい中古マンションの価格（売り出し希望価格。実際の売買価格はこれより少し下回る）が、具体的物件名を含めて、ずらりと掲載されている。（アトラクターズ・ラボ社調べ）

「クリオレミントンハウス恵比寿」は1998年竣工だが、2010年に6件の売り出し事例があり、その平均価格が新築価格に対して32.0％も高い。2002年の「青山ザ・タワー」は、7件平均が何と49.1％アップ、2005年の横浜市「みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス」は、42件で38.5％アップ、埼玉県では2004年の「ライオンズマンションコスタタワー浦和」が38.6％といったように、個別データが多数紹介されており、全部で161物件もある。大阪府・兵庫県でも21件が掲載されている。

これらの物件は、坪単価500万円もするような都心の最高級マンションばかりではない。売り出しの平均坪単価で見ると、坪当たり200万円を切るものも首都圏で19物件出ている（関西は全件）。

さて、このような物件を新築時に購入した人は、「この物件は、きっとこうなる」と予測して、投資目的で買ったのであろうか？

分譲当時大きな話題になった評判の物件では、値上がりを期待した購入者もいるらしいが、大抵は自分が住むための立地条件が最も良く、かつ建物プランやグレードなどを気に入って購入したはずである。

また、5年、10年の短期間で売却するということを想定していたのだろうか？それも違うはず。

高値で売れたのは、単にラッキーだったということであろうか？上記データを詳しく分析しているわけではないが、私の研究から言わせてもらうと、このような好結果を得られる物件には、一定の共通点がある。このブログでも、何度か述べて来たので、今日は繰り返さないが、立地条件を第1に、いくつかの共通原則がある。

その原則を踏まえて購入していれば、このような結果になるのである。そして、値上がりを期待できる物件は、誰が見ても好条件のマンションでもある。そのような物件は、販売も好調に進むもの。投資目的でなくても、どうせなら、こうした物件を選んでおきたいと考えてもバチは当たるまい。

尚、値上がりするかしないかは別として、例えば10年後に自分のマンションがいくらになるかを知りたいとき、参考指標を知る方法があるので、紹介しよう。

それは、その地域の築10年物件の価格を見ればいいのである。価格を専有面積で除して単価を算出し、複数の物件の平均を出す。但し、特殊な物件が入ると数字が相場を崩したものになってしまうので、最低と最高の物件を外すことが必要。

あくまで平均なので、自分の購入ようとしている物件が平均以上の立地条件や建物のグレード、ブランドなどを備えていると思うなら、それ以上の価格を期待できるはず。
あくまで特殊な市況（急激な価格の下落期）にぶつからないという前提であるが、一応の目安にはなるので、この方法を覚えておくといいかもしれない。
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