東京都心でマンションが一番高い区は?

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

新築価格の高い順に並べてみました。23区の内の都心14区のみでランキング
1位:港区9109万円(中古7770万円=平均16.8年。開差率14.7%)
2位:千代田区7919万円(中古7191万円=15.8年。開差率9.2%)
3位:渋谷区7386万円(中古6465万円=20.9年。開差率12.5%)
4位:世田谷区6829万円(中古4487万円=19.3年。開差率34.3%)
5位:品川区6619万円(中古4520万円=18.8年。開差率31.7%)
6位:杉並区6558万円(中古3573万円=19.6年。開差率45.5%)
7位:目黒区6404万円(中古5004万円=21.2年。開差率21.9%)
8位:新宿区6241万円(中古4255万円=19.2年。開差率31.8%)
9位:文京区6128万円(中古4069万円=19.0年。開差率33.6%)
10位:江東区5406万円(中古3765万円=15.2年。開差率30.4%)
11位:豊島区5316万円(中古3639万円=18.1年。開差率31.5%)
12位:中野区5210万円(中古3207万円=21.0年。開差率38.4%)
13位:大田区4701万円(中古3402万円=19.1年。開差率27.6%)
14位:中央区4659万円(中古4519万円=12.4年。開差率3.0%)
※いずれも70平米に換算した数字です。2008~2010年12月までの2年間の流通データを集計したもので、30平米未満は除外。東京カンテイ社調べ。

このデータから、以下のようなことが言えそうです。

①新築価格で14位と割安な中央区は、中古価格では逆に5番目に高い。また、築年数の平均が最も新しい12.4年となっている。これは、割安な新築に買い替える人が増えた証しであろうか?中古が高い、すなわち人気になっているのは、都心回帰現象の一端を表わすものだろうか?

②杉並区は新築の供給が少なく、新築物件は高額なものになりやすい特色がある区だが、新規供給が少なければ中古も高い価格になるのが常識。しかし、どういうわけか中古が突出して安い。その理由は、このデータだけでは分からない。

③湾岸エリアの開発で、近年人気が急上昇した江東区の新築物件は14区中10位で、割安感があると言えそうだ。中央区同様に、区内で割安な新築に買い替える人も多いせいで、築年数15.2年と比較的新しい中古取引になっている。しかし、その中古価格は中央区ほど高くない。かつて、江東区の物件はややグレードの低いものが多かったためであろうか?それとも、大型タワーマンションを中心に新築の供給が多いため、中古の需要が減少したことが原因であろうか?

④港区は新築も中古も、共にランキング1位である。都心であり、かつ高級住宅地を多く包含する区の特色が表われた格好か?開発適地が少ない稀少性も原因と見られる。

⑤平均的には、中古マンションの価格は、築18年で新築価格に対して7掛け程度の相場を形成しているようだ。つまり、新築マンションを購入した人が18年後に売却をするとき、その価格は、そのときの新築相場に対しで70%程度になると理解できるわけです。

もし、新築マンションが今後まったく値上がりしなかったと仮定したら、いま貴方の購入した都心の新築マンションは、18年後に30%安ほどで売却できそうだという予測が成り立ちそうです。
そうであれば、まことに喜ばしいことです。都心ゆえの恩恵と言えるでしょう。(郊外マンションの場合は、築18年ともなると、平均では40%~50%安ですから)

●不動産の価値は個別要因が大きく左右するものだが・・・
東京14区だけの比較でも、場所によってこんなに差があるのかと、改めて認識させてくれるデータでした。

不動産の価値は個別要因が大きいものですが、例えば、港区のように新築も中古も平均して高いエリアでは、個別マンションのどれもが高い値をつける理屈になります。反対に、平均して安いエリアでは特別に条件の良い物件を所有していても、あまり良い値を期待できないことになりそうです。

将来の売却価格に期待をしたい人は、できるだけ都心の物件を購入した方がよさそうです。その代わり、都心住まいは広さの不満を抱えることになるかもしれません。
言い換えれば、狭くても立地の良いマンションを持っておいたほうが有利だということですね。郊外の広々としたマンションに住むか、狭いけど便利で将来価値も高い都心のマンションを買うか、あなたはどちらを選びますか?

・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)

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