マンション購入者の奥底にある疑問・悩み

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

マンションを購入しようというとき、立地条件や建物のクォリティ、住戸の選定、売主の信用などに関して、あれこれ迷い、悩むのは当然ですが、それ以外にも悩みがあるものです。「そもそも論」と言ってよい種類のものです、以下の10件を挙げることができます。
人によっては既に解決済みのテーマも含むでしょうが、殆んどの人が一度は通る課題と言ってよいはずです。
これらの疑問あるいは悩みを解くことは、具体的な物件の検討を前進させるための大事な作業となるでしょう。

①景気変動と金利の関係について

買い手から見て、住宅ローンの金利は低いほど良いのは言うまでもありません。その金利が今後どう動くかということについては、大きな関心事です。今がいくら低くても、３年先に急上昇してしまうような変動型ローンは危なくて使えないはずです。
ゆえに、金利の動向には日頃から十分に注意を払い、どんな背景や政策で金利が動くのかも勉強しておかなければならないのです。

②不動産価格、変動のメカニズムについて

かつて、地価はなぜ暴騰し、その後なぜ暴落したのか。そして、バブル経済崩壊後20年経った今、地域限定ではあるが再び上がったり下がったりするのは何故なのか。この先どうなるのか。都心は？郊外は？地方は？
こうしたことについても知っておく必要があるでしょう。
また、マンション価格は、地価の影響だけで変動するものではありません。地震の影響などでスペックが変わらざるを得ず、それが建築コストの上昇になってしまうこともあります。

③人口構造と住宅需要について

かつてピラミッド型だった日本の人口構造は少子・高齢化に伴って釣り鐘型に変わりました。人口は増えず、老人ばかりの国に変わると予想されています。
そうなると、住宅需要が減ることは間違いありません。一方で、外国人の流入で増える可能性もあるという見方があります。空き家がますます増えて来るという見方と、そうでもないという見方です。しかし、いずれも地域格差が大きいのです。
こうした日本の社会構造を見たとき、マンションは一体どういうことになるのか。このような展望を持つことも必要です。

④年金財政と老後の生活資金について

少子・高齢化は年金財政を危うくする元凶であり、国としても大きな課題になっています。若い人たちの多くは、自分が年を取った時、年金がもらえるかどうか疑わしいと思っているようです。そんなときに、住宅ローンを抱え込んでいいのだろうか。こんなふうに心配する人も少なくないと想像します。

⑤持家が良いか、賃貸で暮らすかについて

年金問題、雇用問題、経済の構造変化、大災害。いくつもファクターがあって難しいテーマですが、持家より賃貸住宅の方が安全という答えを出す人も若干増えているのだとか。
持ち家志向が圧倒的に多いのは周知の事実ですが、本当に「購入は賃貸住まいより良い」のでしょうか？

⑥マンションは古くなったらどうなるのかについて

耐久性の高い100年コンクリートのマンションも登場している昨今ですが、数は多くありません。また、仮にコンクリートが100年持ったとしても、他の部位はそこまでの耐久性はありません。長期修繕計画は必須の課題です。
「何十年もしないうちに、どうせ売るのだから」の考えを持つ人がいなくなり、「もしかすると、ずっとここに住まなくちゃならない」という永住志向が増えたと各種調査が伝えています。そんなことから、「マンションは古くなったらどうなるの？一戸建だったら簡単だけど」や、「修繕積立金で足りないときはどうなるのか」の疑問が起っているはずです。
（「三井健太のマンション相談室」内のWEB講座でお答えしています）

⑦「新築か中古か」や「一戸建かマンションか」について

新築マンションのモデルルームを見学し、こんな素敵なマンションに住みたいと舞い上がる人も少なくないですが、冷静に考えてみましょう。本当はどれがよいのか。何を選択すべきなのか。こういった点に関して、明快な方針を持つ必要がないでしょうか？

⑧将来、リフォームしたくなったら

子供が大きくなったり、独立したり、ライフステージの変化によって間取りも変えたい。これは、住み替えが難しい場合や住み替えしたくない人の選択肢です。
さて、このマンションはどんなリフォームが可能なのでしょう。浴室を広くするとか、キッチンの位置を変えたりできるのでしょうか。
こんな疑問には、最低限度の建築知識や、リフォーム費用に関する情報にも触れておくことが必要でしょう。

⑨もし転勤になったら…

転勤になったら、売るか貸すかですが、貸すとしたら、いくらくらいで貸せるのかといった程度はすぐ分かりますが、「売るとしたら」に関しては、答えを見出せない人が多いようです。転勤後ただちに売ることは可能だろうか？築後何年くらいで売るのがよいのか？ローンの残債を超える価額で売れるのだろうか？
（「三井健太のマンション相談室」のWEB講座に、「転勤問題とマイホーム」があります）

⑩有利に売れる中古マンションの条件について

転売する時、中古マンションの価額を決めるファクターについても知っておく必要があります。
（「三井健太のマンション相談室」のWEB講座で、「高く売れるマンション７つの条件」を解説しています）

以上に紹介したように、マンションを購入するというのは、実に幅の広い、分野によっては深い知識を必要とします。
しかし、このようなテーマを専門に研究する時間のゆとりはないとおっしゃる人が多いことでしょう。そこで、ストレートに答えをくれるブレーンを持つことをお勧めします。そうすれば、手っ取り早く、迷わずに済むでしょう。
申すまでもなく、私の利用も選択肢にお加えくださると有効かと思います。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。