あなたが購入するマンション、将来の売却価格は？

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

あなたが、今から買おうとしているマンション。将来、それを売却するとき、大きな価格の下落もあリ得る。物件固有の条件・内容によって価格差が出てしまうもの。今日は、そんなお話です。

「この辺の中古マンション相場は〇〇万円くらいです」という表現を耳にしますが、実は、同じ地域内でも物件によって大きな開きがあるのです。相場というのは、あくまでも平均的という意味です。
例えば、築後10年を経過した物件Aが約70㎡で4000万円であるのに対し、同じく築後10年の物件Bは3000万円と1000万円も違う例があります。これは、東横線の横浜市・某駅での実例です。
違いを決定づけているものは何でしょうか。最寄り駅からの距離、それも大きな要素です。物件Aは徒歩5分、物件Bは徒歩なら18分という差があるためです。
それだけではありません。Aは有名マンションメーカーの200戸近い大規模物件で敷地内に豊かな植栽が潤いをもたらし、Bは戸数が50戸未満で個性のない建物、そして今はもう存在しない無名の企業が分譲した物件です。
主な要因はこのくらいですが、新築時はこれほどの差がなかったはずなので、大きな差がついたものだと感じます。

●中古マンションの価格査定
中古マンションの価格を査定する方法は業界に広く普及していますが、実は万能なものではありません。建築物としての価値を測る尺度がないのです。具体的には、「耐震性」や「耐久性」、「省エネ性」といった項目が適正に反映されているとは言い難い方式なのです。
2000年に施行された住宅性能表示制度は、今も任意のもので義務ではないため、最近でこそ新築マンションのほとんどで適用されていますが、10年前のマンションでは「耐震性」や「耐久性」、「省エネ性」などの評価等級が付けられていない物件の方が圧倒的に多いのです。
従って、価値判断基準は築年数だけの大まかなものに留まっています。今後は、客観的な尺度で品質が表示された物件が増えて行くことになります。
しかし、住宅性能表示が普及しても、そこに「立地条件」の項目が加わるわけではありませんし、購買決定要因のひとつである「デザイン性」という項目もないのです。

中古マンションの価値判断を、仲介業者の査定価格で見ると曖昧なものです。しかし、それは当たらずとも遠からずの数字であることも確かです。
経験に基づいて「これなら売れる。いや、それでは買い手がない」などと勘に頼ったような判断も全く見当外れではないのです。
中古マンションの価格は、どのような方法で査定したとしても、買い手がなければ机上の空論です。価格は、最後は需要と供給の関係で決まるのです。
金融条件（住宅ローン金利）や景況にも左右されます。また、近所で割安な新築マンションが大量に供給されているタイミングに売り出せば中古マンションの相場は下がります。つまり、価格変動要因は常に存在します。

●物件固有の条件をよく見よう
そうした変動要因・背景があっても、飛び抜けて高い値を付ける中古マンションがあります。簡単に言えば、同じ駅を最寄りにする新築マンションさえ上回る高価格の中古マンションが存在するという事実です。
その理由説明は、ここでは割愛しますが、周辺で販売されている新築マンション以上に建物の品質の高さ、環境・立地条件などが優れていることは間違いないのです。
マンション価格には、一律に「古いから新築よりは安い」とならない複雑な決定要因があるということです。
統計数字を見れば、東京でも築後10年を経過したマンションの取引価格は新築マンションに比べて20％くらい低い水準にあります。しかし、これはあくまで全体の平均です。中には50％も低いマンションがあり、一方では新築を上回る、つまり120％くらいの高額な人気中古マンションもあるのです。「同じ最寄り駅、同じ築年数であっても」です。

このような事実を見て感じることは、「マンションの価値は極めて固有の条件・内容で変わるものだ」ということです

・・・・・今日はここまでです。貴方が購入するマンションが個別条件において高い価値あらんことを！

※「購入時より高く売れるマンションの７大条件」についての解説が「三井健太のマンション講座」の中にありますので、そちらをご高覧ください。下記のURLからどうぞ。

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