消費税引き上げでマンション市場はどう動く？

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

とうとう消費税引き上げ法案が衆議院で可決されましたね。今後、マンション市況にどんな影響が出て来るのでしょうか？読者の皆さんも興味をお持ちのことと思いますので、私見を述べることとします。

3月20日のブログで触れたことですが、マンションも増税分がそのまま価格にONされること他の物価同様ですが、土地の部分には消費税がかかりませんから、分譲価格全体がプラス3％（その後5％）となるわけではありません。
しかし、不動産の価格は大きいので、たかが3％といえども軽視できない金額です。そこで、消費税アップの前に買ってしまおうと、いわゆる「駆け込み需要」が発生することになる可能性は高いのです。
新築マンション市場は、今後どのように変化するのでしょうか？占ってみることにします。

●中古マンションは、引き上げ後に値下がりする？
中古マンションの場合は、非課税業者である個人が売主になることが多く、従って消費税は元々課税されていません。しかし、仲介手数料は別です。仲介手数料は、物件価格の3％＋60,000円なので、3000万円の取引なら税抜きで96万円。これに加算される消費税は、今なら48,000円、増税後は76,800円（その後は96,000円）です。
物件価格に比べたら僅かなアップですが、それでも駆け込みは出るのだそうです。駆け込みによって一時的にせよ需要が増えれば、価格が上がるのは自然なことです。1997年に3％から5％に上がったときも、増税前に価格は僅かながら上昇しました。
その代わり、増税後は駆け込みの反動で下がったのです。データを見ると、増税後の1年間で20％近くも下落しています。
結果論ですが、慌てて買わなくとも良かったのです。今回もそうなると断言することはできませんが、慎重に品定めしたいものです。なにしろ、増税は手数料に係るごく僅かなのですから。

●新築マンション市場の動きを予測する
次に新築マンションの方を見ましょう。
①売れ行き
どのくらいのボリュームかは別として、駆け込み需要が発生することは間違いないでしょう。
購入を前向きに考えてはいるものの慎重に判断しようと先送りして来たような人が、増税に背中を押される形で踏み切るということは大いにありえるからです。
増税前１年ないし半年くらいは、市場は活況を呈することになると予想します。多くのモデルルームが熱気に包まれることでしょう。特に、増税第一弾が2014年4月ですから、その直前の3月竣工物件は駆け込み契約で大賑わいとなること必定です。
慌てておかしな物件をつかむことがないようにしたい人は、今から1年以内を目安にされたらよいかもしれません。
②価格の変動
ご承知のように、新築マンションの価格は一旦公表すると簡単に変えることができません。顧客の引き合いが多いからとか売れ行きが予想よりいいからと、販売途中で値上げをすることはできませんし、反対に値下げも簡単にできるわけではありません。
プレセールスの段階で、対面で示すこともある「予定価格」を、反響が良くないからと発売時に引き下げることはありますが、強気になって「予定価格」を大幅に上げることはしないのが常識です。
一方、値下げの場合は、販売不振が長期化しているときに全部の価格を見直し、先行契約者に差額を返金するという例がないわけではありませんが、普通は売れ残った少数の住戸のみに限定して実施するものです。

個人の中古住宅を売却する場合、引き合い状況によって短時間に売り出し価格を下げることがありますが、新築住宅、特にマンションの場合は、工事中に販売を開始するためゼネコンへの支払いの大部分は竣工後なので、それまでは時間がたっぷりあることもあって、簡単には引き下げに動くことはしないのです。
言い換えると、新築マンションは価格の硬直性が強く、変動はゆっくりとしたものになるのです。

繰り返します。消費税の増税を原因として急に需要が盛り上がっても、マンション価格が急上昇することはありません。また、増税後に駆け込みの反動で一時的に需要が減退しても、急に価格が下落する可能性も低いのです。
このことを肝に銘じ、市場のムードに流されないようにしたいですね。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。

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