（番外）　マンションの最後はどうなるの？

マンションはいつまで住めるものでしょうか？　住めなくなる状態とは、どのような状態を指すのでしょうか？　日本最古の鉄筋コンクリート住宅、通称「軍艦島」のような姿になってしまうのでしょうか？

本稿では、このようなことにお答えしようと思います。

●マンションはいつまで住めるの？

「マンションというのは、手入れさえすれば何年でも住める」という声をときどき聞きます。また、「鉄筋コンクリートの建物で世界最古のアパートがフランスに現存するそうで、築100年を超える。そのくらいの実績はあるのだから、100年は持つだろう」とも専門家の多くは言います。
本当に、100年も住み続けることが可能なのでしょうか？

問題は、手入れにかかる費用にあるのではないかと思うのです。老朽化が進むに連れて、修繕費は嵩み積立金不足に陥るのではないか？　そうなれば、老朽化の進行を止めることができなくなって住みにくい状態になって放置されることになるのではないか？　そこへ居住者の高齢化が拍車をかけるということもありそうな気がします。

マンションは、寿命が近づくに従い、不具合があちらこちらで露呈してきます。排水不良や水勢の弱化、壁面の劣化・タイルの剥離・崩落、サッシ周りに隙間が発生して風が入り込む、換気装置の機能不全などが目立ってきます。
とりわけ、コンクリートのひび割れが雨水の浸透を許し、鉄筋の錆び、そして膨張、爆裂といった症状は、耐震性の劣化にも重なります。
そして、雨漏り、結露、ジメジメ感といった住み心地を悪化させる現象が増えて来ます。

何十年も経つと、応急措置を繰り返して来たものの、たび重なる修繕に根本的な対策の必要度が増して行きます。
不具合があまりにも頻繁になると、修繕の意欲も薄れ、劣化した箇所を放置したまま、すなわちメンテナンス放棄という事態もあり得ます。管理費の滞納や修繕積立金の枯渇などが、これに拍車をかけます。

日常管理もおろそかになり、共用部分にゴミが溜まり、自転車置き場が雑然としたまま、壊れた機械式駐車場は使用不能、メールボックスの投函扉は半分開いたまま。エレベーター内部は傷だらけで汚れもひどい。
入居者の中には、あまりにも住み心地が悪いので、やがて賃貸するか売却して住み替える道を選ぶ人が出てきます。
賃貸戸数が増えますが、賃料が高くないため、入居者の質が問題になったりします。それが更に住み心地を悪くさせます。

すべてのマンションがそうなるわけではありませんが、入居者が足並みを揃えて維持管理に関心を持ち、お金（修繕費）をかけて改修を適切に行ないながら、また管理規約をしっかり守って共同生活を営み、共用部分も我が家の一部としてみんなで慈しんで行けば、50年経ても快適な住まいであり続けることでしょう。
しかし、現実はそうならず、50年も経つとマンションはスラム一歩手前に陥る可能性が高いのです。そのような状態になったら売却金額もしれています。二束三文と覚悟した方がよいかもしれません。

●老後の住まいを今から考える？

老後というのはいつのことかという定義を、ここでは、おおよそ60歳から65歳くらいからをイメージして述べています。
人生90年時代がそこまで来ています。60歳で最後の家を決めたとしても、まだ30年住み続けることになります。従って、40歳くらいで買ったマンションを永住の住まいとするのは早過ぎるのです。
40歳で終の棲家としてしまうと、新築で購入したマンションでも80歳のときは築後40年になっています。築40年のマンションでは、不具合が出て来てストレスを味わったり、煩わしいことに巻き込まれたりする可能性があります。

80歳ともなると、面倒はご免だ、静かに余生を送りたいという心境にあるはずですから、そこを心配しておくことが必要というわけです。
そのような懸念のない耐久性の高い、かつ維持管理体制がしっかりしていて何十年も快適に住み続けられるマンションだとしても、そのようなマンションでは毎月の管理費と修繕積立金が重くのしかかって来ると考えられます。

●老朽化したマンションの問題点は？

マンションの管理費、東京では平均して15,000円かかります。広さや管理体制によって変わるのは言うまでもないですが、80㎡で25,000円といった例は少なくありません。
もうひとつのランニングコストである修繕積立金は、新築当初は10,000円未満が多いですが、30年くらい経つと管理費と同じくらいになる計画が多いようです。現時点で築30年を過ぎたマンションでは35,000円、40,000円といった例も珍しくありません。
新築マンションを販売するとき、「長期修繕計画書」が用意されるのが一般化しており、大抵の場合、30年先まで見越して金額が明示されています。しかし、その先は分かりません。50年先には、一体いくらになってしまうのでしょうか？
築後30年以上のマンションを最近購入した人、もしくは購入時に築10年のマンションでも20年住み続けた先には、毎月30,000～40,000円が黙ってかかるコストということになります。

一戸建てに住んだら、こんなにかからないのは明らかです。修繕費は一戸建てでも必要になるはずですが、マンションほどかかるとは思えません。
マンションの場合、月30,000円として年間36万円、20年で720万円を積み立てたてたとしても、共用部分の修繕にしか使えません。別途、室内の改修・更新費用が必要になるのです。

マンションは、築40年を過ぎたあたりから補修、補修の連続で、住みづらい状態が続いたりする懸念があります。
しかも、修繕積立金の負担が小さくないのです。せめて管理費だけでも負担が消えないかと感じるようになるのではないでしょうか。

60歳で新築マンションを購入したような場合、90歳でも築後30年ですから問題はないでしょうが、40歳くらいで築20年の物件を永住目的で購入したような場合、70歳のとき我が家は築50年を迎えます。
としたら、既に管理費の1.5倍か2.0.倍の水準になった修繕費の更なる高額積み立てを覚悟する必要があるかもしれません。
そうなると、「晩年は古いマンションに住み続けるより一戸建てが良い」という考え方も浮かんで来ます。

一戸建ての場合、古くなると家は傾き、雨漏りが発生し、建具の変形がおき、すき間風が入り込むものという常識があります。そこで、あちこち修繕しながら建て替えを先延ばしして50年くらい住み続けるわけです。
しかし、たびたび修繕のための出費が起こります。時には多額の費用がかかります。

これは、マンションでも同じです。木造と違って、すき間風は入らないでしょうし、よほど強い地震に何度も遭遇しなければ傾くこともないでしょう。
それでも、給排水管や建具、床材、壁紙などに、詰まりや変形、破損などが同じように起きます。

いずれにせよ、必ず修理費用がかかる。それが家というものです。しかし、一戸建てにはないエレベーターや共用玄関のエンジンドア、パーキングシステムなどの機械の故障などはマンションならではのものです。従って、一戸建てより余分に費用がかかるという見方も出て来ます。

もっとも、一戸建ても２階建ての場合（大抵そうですが）、階段の昇り降りが困難になったらホームエレベーターや、階段の手すりに取り付けるホームエスカレーターの新設に多額の費用がかかったり、維持費を要したりすることもあります。

＜一戸建てと比較してマンションの損なところ＞
一戸建ては管理費も駐車料金も払わなくていいから、マンションより得なのではないかという意見をたまに耳にします。
確かに、一戸建てにないマンションの出費はと言えば、駐車料と管理人の人件費、エレベーターの維持費などでしょうか。この分は余分と言えないこともありません。
確かに、一面的に見れば、その通りと言えなくもないのですが、一戸建てにない魅力、例えば高層階から見える景色や、一戸建てには装備しにくい防犯機能、あるいは、木造住宅との比較では、火災に強いというメリットもありますね。耐久性の違いもあるでしょう。

こうしたマンションのメリットは、一戸建てのメリットを凌ぐものです。別の言い方をすると、マンションと一戸建ては、それぞれに長所、短所があるということでしょう。経済的な損得では測れないものがあり、結論はその人の人生観によるとしか言いようがありません。

一戸建てにも維持管理費はかかります。ただ、手入れや改装を放置する自由が一戸建てにはありますね。
一戸建ての所有者が手入れや改装を放置したために建物が傷み、老朽化が進んだとして、困るのは所有者だけですが、マンションではそういうわけにいきません。

いずれにせよ、本来マンションと一戸建てを同一レベルで比較し、どちらがトクかなどと論議すること自体がナンセンスとも言えるでしょう。
ともあれ、老後は一戸建てに住み替えるということも視野においておくべきと考えます。

マンション選びの要諦は、「買い替えを前提に置いた価値ある物件をいかに選ぶか」にあると思います。

ここでは詳細を割愛しますが、都心の高額マンションや郊外でも人気の駅・街のマンションは、中古になっても新築並みの取引が現実に行なわれていますし、反対に、条件の悪い立地・不人気の街の場合は築20年で新築相場の半値以下になったりしています。

ポイントは次の通りです。

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、少しでも高く売りたいと考えるのが普通の感覚です。

古くなったマンションが値上がりするなど、初めから考えていないとの反論もあるかもしれませんが、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、➄ブランド、⑥管理体制です。

この中で一番比重が高いのは①の立地条件です。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の悪さを補うことはできません。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://www.syuppanservice.com）までお気軽にどうぞ。