やっぱりマンションは駅近がいい

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

別途運営するサイト「三井健太のマンション相談室」で提供中の「マンションの簡易評価サービス」や「立地調査を含むマンション評価サービス」はおかげさまでご好評をいただいていますが、最近気になったことを述べたいと思います。
気になったというよりは再確認したという方が正確ですが、マンションの価値に占める「立地条件の重み」についてお話しします。

●空き家が増え続ける日本
人口減少時代に入った日本ですが、地域格差はますます拡大しています。30年くらい前から言われて来た「過疎の町」と、対照的に「東京一極集中」は、人口構造の変化を端的に表わすものですが、東京は平成9年以降16年連続で人口が増え続けています。しかし、その東京にも地域格差が広がっています。

例えば、中央区の人口推移を見ると、平成16年89,532人、17年93,791人、18年99,078人、19年102,431人、20年105,230人、21年110,702人、22年113,871人、平成23年116,930人、平成24年（1月1日現在）120,297人と毎年増加を続けています。（住民基本台帳による）
平成16年から24年にかけては人、34.3％も増えているのです。東京都全体では、平成16年12,074,598➔平成24年（同）12,686,067人で、5.1％増に留まっていることからも、中央区の突出ぶりが理解できます。
江東区も、平成16年の397,150人から平成24年の455,366人へ、14.6％増です。
渋谷区は16年の194,362人から平成24年は199,450人へ2.6％の微増でした。
中野区も同297,493人から同298,780人へ0.4％増に過ぎません。
都下では、小金井市が108,949人から113,899人、国立市が72,302人から73,100人へ、それぞれ4.5％増、1.1％増となっています。青梅市にいたっては、139,104人から138,154人へ減少しています。

人口が減れば住宅も不要になります。日本全体で見ると、空き家の数は既に750万戸もあるとされ（統計を取っていない自治体も多く、実際はもっと多数）、それを地域別に見て行くと格差の大きさに気付きます。地方都市では、買い手も借り手もいない空き家がどんどん増えているのです。
人口が増えている東京圏も例外ではなく、空き家が多数眠っていると言われます。

●駅から離れると空き家だらけ
空き家になるのは条件が悪いからであり、例えば駅周辺に空き家がなくても、駅から少し離れると空き家だらけという地域が東京郊外を中心に増えていると聞きます。

バブルが弾けて以来20年余、物価も国民所得も低下する一方の日本。最近は幾分かデフレ脱却の兆候も見えるのだそうですが、東京だけは消費者物価の下落率が地方より大ききなっています。
競争が激しく、仕入れ単価が上がっても小売価格に反映させるのが困難だからとか。そう言えば、2012年6月28日の新聞報道に「スーパー競争白熱。イオン、1000品目メーカー品を最大３割値下げ。西友も1400品目12月までに」とありました。

そうした状況からか、家賃も平均的には下落傾向を続けています。人口増より供給水準が高いためであると同時に、所得減のために高額家賃では借り手が決まりにくいという背景があるためです。そうして、駅近でも安く借りられるようになっているらしく、駅から遠い物件は敬遠され気味になっているというのです。

賃貸に限らず、新築・中古を合わせた売りマンションの流通戸数が高水準になり、需要が増えれば価格も下落します。今のところ東京圏で需給バランスが大きく崩れ、下落する兆候は見られませんが、将来どうなるかは予断を許しません。

●一人暮らしの世帯が増加。利便性がますます優先される
東京の1世帯あたり人数は1.99人（2012年1月1日現在の住民基本台帳）と、初めて2人を割り込んでしまいました。原因は高齢化と晩婚化にあると分析されています。
高齢者の場合、仕事に就いていないため駅近でなくてもよいのでしょうが、高齢者こそ便利さを求める傾向があるといいます。定年後は田舎でのんびり暮らすなどというのは昔の話です。行動的なシニア層は、やはり便利な場所に住みたがります。
買い物や医療の面から見ても、高齢者は都会の便利な場所に住む方が良いのでしょう。

結婚しない世代が男女とも増え、結婚年齢も遅くなっています。彼らは親の家に同居しているとは限りません。東京では単身住まいの若者がとても多いのです。かれらは仕事を持っていますから、通勤に便利な場所を住まいにしたがります。3.11地震以降は、特に帰宅難民にならないよう近場に住もうとする動きが見られるとも言われます。

こうした事情も駅近の住まいと、ちょっと遠い住まいとの人気格差を広げていると考えられます。

●「迷ったときは駅近」と覚えておきましょう
マンションを検討するにあたり、理想の物件に巡り会えないと悩む人が多いようです。悩みながら最終的には、枝葉の条件には目をつぶり、二者択一に自分を追い込んで、そこでもう一度苦悩するというプロセスになるケースも多いと思います。
それでも決め切れずに、先送りしてしまう人も少なくないようです。
そこでお伝えしましょう。「迷ったときは駅近」と。

マンションの資産価値という観点で言えば、マクロ的には人口増（正確には世帯数の増加）を大きく上回る住宅供給が行なわれない限り、長期的には大きな下落の心配はありません。
しかし、個別の条件でマンションの価値は変わりますし、市況の面から見ても、瞬間的な需給バランスの変動もあり得るわけです。
こうした点も考慮すると、売却の必要がいつ来ても心配いらない住まいにしておくことが肝腎です。
その意味から真っ先に挙げたい条件は、「立地」です。何を置いても便利さを優先して選択することをお勧めしておきたいのです。中古価格を調査すればするほど、その思いは強まっているからです。

極論を言えば、「建物が並み以下でも駅近なら値崩れはしない、駅近なら大きな間違いはない」。そう改めて感じるのです。尚、駅近とは5分以内を指します。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。

★好評継続中！！「マンションの無料評価サービス」は、三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）まで