中古マンション取得は割り切りが肝腎

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

新築マンションを探す一方で、希望エリアに適当な物件が出て来ないからと、中古に目を向けている人もいます。今日は、中古マンションの選び方について述べようと思います。

●人気中古は結構高い
東京の場合ですが、実は気に入る中古というのは結構いい値段が付いていて、極端に言えば新築と対して変わらないというのが実態です。反対に、安い中古は、ちょっと手を入れたくらいでは欲しいという意欲が湧いてこないのが現実なのです。

立地条件の特に良いという場合、中古とは思えない結構な価格で取り引きされています。駅前のランドマーク的な大型マンションや、外壁やエントランス、ロビー、植栽などに金のかかった高級マンションは、管理も行き届いていて、年数を感じさせない綺麗なものであることが多いものです。
勿論、人気のある中古は買い手がすぐに決まってしまいます。市場に長い時間留まっているような中古（それが多い）は、見学しても何かしら気に入らず、購入に前向きになれない恨みが残るものです。
綺麗でない、知らない人が長年使っていたことに対する抵抗感、時代遅れの古い設備に気乗りしない、場所も悪くはないが中途半端であったりするのです。

もう少し綺麗なもの、もう少し立派なもの、もう少し便利なものなどと欲を出すうちに、「やっぱり新築がいい」となるのが人間心理です。最新の設備と豪華なインテリアで飾られた新築マンションのモデルルームを見たら、すぐにその虜になってしまい、中古マンションはもういいとなってしまうのも肯けます。

●名指しの中古マンションは待てど暮らせど・・・
「人気のマンションは、ウェイティングリストがあるほどです」と語る地域の仲介業者がいます。滅多に売りに出ないので、売り物が出たら直ぐに教えてと希望する買い手候補が多数いるというのです。

人気マンションというのは、例えば1年間にどのくらいの件数が売りに出るのでしょうか？正確な統計があるわけではないのですが、普通で3％くらい、より人気のあるマンションでは1～2％しかないと聞きます。つまり、100戸のマンションなら待っても1戸か2戸ということになります。
あるヴィンテージマンションの場合は、５年待ってようやく住むことができたという実話も聞いたことがあります。

このように、何が何でもここに住みたいという強い執着を持つ物件は人によって確かにあるようですが、その種の人は既に持ち家に住んでいる買い替え派であることも事実なのですが。

●中古選びの割り切り方
中古マンションの探し方のコツとして、最初から多くを望まないで選択し、その代わり内装を大胆に改造するという割り切り方を提案します。
しかし、大胆な改造、すなわち間仕切りから最新設備への交換といったことまで実施するということは、それなりの費用がかかりますから、物件購入費用＋リノベーション費用の合計が新築価格に迫るのはいかがなものかとなるはずで、やはり新築より安く上がらなければ意味がないでしょう。
何しろ外観や共用部は美しいとは行かず、エレベーターなどもキズが目立つことでしょうし、ひょっとすると耐久性も短いかもしれないのですから、それらの欠点を内装の満足感で上回った上に取得総費用も安いとものでなければなりません。

そうなると、例えば近くの新築が5000万円はするという場所で4000万円を割るような費用で済んだというような結果を求めるはずです。
そのような物件はというと、現実は築年数が20年以上30年クラスになって来ます。

●長く住むつもりで選び、売却時に欲は出さないことがコツ
築年数が30年ともなると、もはや高く売却することはできません。元々が築30年なら、そこから50年も住むというのは難しいことかもしれませんから、いずれは売却する道も念頭に置いておく必要があると思います。
売却に際しては、あまり欲張ったことは考えられません。「内装に１千万円もかけたので」などと主張しても通るものでもないからです。
そうであれば、長く（20年くらいでしょうか）住んで元を取るという発想が必要になるでしょう。つまり、満足感の高い「内装・設備・間取り」を堪能することです。住まいは本来そこが基本のはずです。経済的な損得ばかりを考えてしまうと、後に割り切れなさが残るものです。

何もかも条件の揃ったマンションは存在しないのが現実ですから、足りない部分は、室内の大胆な発想で改造し、「マイマンション」を実現するという発想もあると知っておきましょう。

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