少子高齢化・人口減少と東京のマンション

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。
日本の社会構造が、「少子高齢化」而して「人口減少時代」へ変化していることは、統計上も明白で、このことはどなたもご存知です。

この問題を住宅市場と結び付けて発言する識者も目立つ最近ですが、その影響でしょうか、マンション購入を検討している人たちの中にも、同様の考えが先立ち、将来の資産価値に疑問をつ例が増えた気がします。

今日は、高齢化等の問題を東京のマンション市場をにらみながら考えてみました。

●高齢化・人口減少時代のポジティブ思考
東京も高齢化は着実に進行しているようです。人口もどうやら僅かながらも減少傾向を見せ始めたらしいのです。

こういう話や報道には、無論のこと統計数字が決まって根拠として付いていますから、確かなのでしょう。
しかし、統計数字はには危険な意図がある場合も少なくありません。一面は正しいのですが、別の面から見ると違った姿が浮かんでくる場合があり、それを見せないことで大衆を誤った方向へ誘導してしまうのです。

例えば、少子高齢化は人口減少をもたらすのは確かですが、それがどうしたという話になると、年金財政が厳しいものになって、支給開始を70歳からにしないと制度が破綻するといった世論の醸成に利用されます。

しかし、少子高齢化は元気老人による新しい経済パワーが生まれるという一面もあります。この、決して悪いことばかりではないという話は主流から外されてしまい、ネガティブ思考を国民に植え付けるのです。

私なぞは生来「へそ曲がり」なのか、「高齢化も結構、70歳でも老人ではない時代が来た」や「平均寿命90歳の時代が来る。定年後の人生も現役時代と変わらぬ長さになる」、「定年後の人生設計が大事」、「三浦雄一郎さんでばないが、80歳からが人生のスタート」などという言葉を意識し、これからの十分長い人生と住まいの問題を結び付けてしまうのです。

●低成長時代とはいえ一定の労働力は必要だ
労働力という定義は、15歳から65歳までの人口を指すらしいですが、その数字だけを追うと、少子高齢化は確実に人手不足という問題を引き起こしているかのようです。

そこで、定年後の再雇用や定年延長といった施策と、女性の活用というテーマがたびたび登場しています。

ところが、一方では、低成長のためにさほど労働力は必要ではないなどという議論もあります。しかし、コトは単純ではなく、産業構造の変化から、第5次、第6次産業などの新世界で、あるいは農業の分野などでは、それなりに労働力が必要とされます。

しかし、単純労働や業種で言えばサービス産業では求人が増加し、雇用とのミスマッチが起きています。この隙間を埋めているのが外国人労働者です。

注目点はここです。人口の減少や労働力不足は外国人が補ってくれるということです。グローバル時代と言われて久しいですが、日本国内に限定すれば人口は減っていても、世界的に見れば人口は急増しているのですから、交流を促進すれば労働力不足も簡単に解消できるのです。

日本は移民を歓迎する策を採っていませんが、短期労働や専門職などは今も受け入れていますから、解決策は実行が簡単です。

●例外的な東京の構造
さて、低成長時代とはいえ、都道府県別に見ると東京は今も成長都市のひとつです。だからこそ、都の財政力も豊かで群を抜いているわけです。

成長する都市には人が集まります。定住人口という区分をすれば見えないのですが、外国人労働者や国内地方都市から東京へと移住して来ます。

東京都はファッション文化を世界へ発信しています。それもあってか、古き良き時代からの名所や伝統的な日本文化だけに限らない、魅力的な観光都市の一面も持っています。先進国の中では最も美しい都市のひとつとも言われます。

その東京で暮らすことに魅力を感じるのは、若者だけではありません。シニア層の中にも数多く存在します。バブル経済破綻後に都内の地価は大幅に下落し、それが安く質の高い分譲マンションの供給を可能にしました。そして、結果的に「都心回帰現象」が起こったのです。

郊外（首都３県）に構えた一戸建ては、終の住処ではなくなりました。子が独立し、一戸建て住宅を持てあますシニア層も増えています。不便の代名詞のような一戸建ては、これからの長い第二の人生を楽しむのにはふさわしくないと考え始めたのです。

東京郊外は人口減、東京は人口増加。このような構造がしばらく続くことでしょう。勿論、分譲であれ賃貸であれ、人が増える東京では今後も住宅が必要とされます。

自己居住用に都内にマンションを買い求めるシニア層、結婚すれば「二人で１軒」でよかった家が、結婚しない男女の増加で「２軒必要」になって生まれた需要の増加、人口増加を当て込んで賃貸目的のマンションを買う国内外の投資家たち、古い一戸建てを改造して外国人向けシェアハウスとして貸し出すしシアなど、例を挙げればキリがないのですが、全ては今後も成長の持続が見込まれる東京ならではの予測です。

考察してみると、東京は日本全体の潮流とは別次元の都市と言えるのです。

このようなことを念頭に置けば、東京でマンションを購入する際に悩む問題がひとつ消えるのではないかと思うのですが、いかがでしょうか？

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