立地の良い新築を探すのは骨が折れる

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

東京圏では、環境と利便性の双方を備えた物件は稀有な存在であるため、どちらかを譲る・妥協するというスタンスが必須になっています。

どちらを優先するかは人それぞれですが、「資産性」の物差しを持ち込むと優先するのは利便性になります。どんなに環境が良くても超・遠隔地やバス便立地では資産価値は低く見られるのです。

平たく言えば、何年か住んで売却するというときの価格が買い値を上回る確率は極めて低く、ほぼゼロと覚悟しなければなりません。

●古いマンションほど立地条件が良いものだ

現地調査に出かけると、築後30年を超えた古いマンションに遭遇することがあります。その形やマンション名に気づいて懐かしさを感じたりもします。

分譲マンションの黎明期に都区内で盛んに登場した「秀和レジデンス」は、バルコニーデザインと外壁に独特の文様があって、一目でそれと分かるのです。

ライオンズマンションも、塔屋に飾った「向かい獅子」マークが統一デザインでした。

また、高級マンションのドムスシリーズもバルコニーの手すりのデザインと外壁の色が特徴的でした。

さて、上記の例に限りませんが、30年以上も前の古いマンションは、立地条件が良いという共通点を持っています。最寄り駅に近いことは無論のこと、駅近なのに環境が良かったりもします。

それに対して、最近生まれる新築マンションの立地条件は微妙なものが多いと言わざるを得ません。

●東京都心は大体どこも便利なので、買うなら「より便利」を求めたい

どう微妙なのかというと、駅からの距離が中途半端な近さであったり、例えば駅から３分と近いのはいいが騒音の激しい線路沿いや高速道路沿いであるとか、隣接のビルに眺望や採光が遮られていたりするのです。

環境は良いが坂道を10分近く下りなければならない谷地であるとか、駅には近いもののローカル駅のように周辺に楽しみが殆んどない「寂しい駅」であったりもします。

都心は大体どこも便利なものなので、「駅から近くていい」などと言っても、「そんなの当たり前だ」となります。

そこで、資産価値の観点だけで言えば、よりインパクトある近さを求めるべきとなってきます。しかし、そこが難しい。傘なしで駅まで行ける物件も数の中には見られますが、他の条件が全く当てはまらないために見送るほかないのも現実です。

駅から近ければ全てよしというわけではないものの、差別感というか、特長のある物件を選択することが重要とするなら、「駅近」は分かりやすくて良い要素でもあるのです。

できたら、マンションは最寄り駅まで５分以内で選択したいものです。その理由は、稀少性がますます高まっているからです。

●郊外マンションほど徒歩５分以内を選びたいが・・・

郊外で選ぶ人が、すべて都心へ通勤しているわけではないものの、東京圏は大体が都心通勤者なので、マンション選びの条件の中で「交通便」とは勤務先までのドアツードアが何分かを意味するはずです。

とすると、駅からの距離も重要な条件となって来ます。

都心なら、駅から少しくらい離れていても、トータル時間が短いので大差はありませんが、郊外マンションは最終電車の時刻や、仕事帰りの疲れた体のことなどを考えると、駅に着いたら目の前が我が家というくらいの方がよいわけです。

「長時間、電車に揺られて着いた駅から、さらに10分も体を引きずって帰宅するなんて」、このように考える人も少なくないので、郊外マンションほど駅近５分以内を選びたいですね。

しかし、その郊外都市でも、駅近マンションは減っています。

●環境良好という立地条件

中古マンションには、駅に近いうえに環境の素晴らしい立地という物件も少なくありません。

新築で、そのような物件は皆無といってもよいほどです。しかし、何事も例外はあるものです。
「環境創造型マンション」という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか？　

「環境創造型マンション」とは、文字通り、環境を創り出すということで、既成市街地に誕生し、環境が一変するということがあります。大規模な敷地を有する物件だけが生み出す特性です。

そのような土地が駅のそばにはありません。既成市街地は駅周辺に大きな空地が遊休地として存在することはないからです。

しかし、ご存知のように開発されて50年も経つと、建て替えの話が浮上してきます。老舗の企業や学校法人なども、昔から広大な土地を駅周辺に抱えていたりします。それが、マンション業者の手によって大規模なマンションに生まれ変わることもあります。

東京都内で最も有名なのは、山手線の恵比寿駅にほど近い「恵比寿ビール」の工場跡地開発で誕生した「恵比寿ガーデンプレイス」です。　ウェスティンホテルと三越、賃貸住宅とともに誕生したタワー分譲マンション「恵比寿ガーデンテラス」は、人工的とはいえ綺麗な街の中にそびえています。

六本木の防衛省の跡地には、「ミッドタウン」が開発され、都心のオアシスのような景観とともに超高級マンションも建てられました。

駅前に昔から存在した大規模な公団住宅が建て替えられることになって、既存樹の保存により極めて美しい大規模な団地型マンションが誕生することも稀にあります。ただいま建築中の、ご存知「桜上水ガーデンズ」です。

駅近で環境も良い物件は理想的ですが、駅から少々距離があっても、それが10分前後なら「特別な環境」が弱点を補って余りあるケースもあります。

いずれも、共通点は大規模物件ということにあります。

●中小規模から選択するしかないとき

環境もさして良くはない、規模も小さいので敷地内に環境を創造するというレベルの設計もできないとしたら、その種の物件を選択するしかない人はどうしたらいいのでしょうか？　

大型で立地条件が良い（駅から近い、または環境が素晴らしい、または両方そろっている）物件を購入できる人でも、人気が高いがゆえに抽選に外れて購入できなかった人も多いはずで、そのような人はどうすればいいのか、ここが課題です。

この答えは簡単ではありませんが、資産価値という観点では、大きな期待が持てない方が多いのは確かです。

ともあれ、ないものねだりばかりしていても始まりません。買いたいと思った、そのときに買わないと中々縁ができないことも事実ですから、どこかを妥協して選択する方が良いのです。

そのとき、できるだけ「立地条件」のよい物件を優先的に選択するようお勧めしておきたいと思います。

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