ローン金利の見通しと繰り上げ返済

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

低金利が続いています。最近の報道では短期金利がマイナスに、つまりお金を借りる方が金利を払うのではなく、貸す方が金利をあげるから借りて頂戴という異常な現象が発生しているのだそうです。

これは金融機関同士の貸し借りの話ですが、それだけ極端な金利の低下が続いていることを表しています。

少し前には、住宅ローンの金利が上がりそうだからとマンションの購入を急いだ人が多かったと記憶していますが、そんな風はどこへやら、金利は一段下げて低いまま定着した感さえあります。

金利の先高観が優勢だったときは「35年固定のフラット35」が人気を集め、最近は「変動型ローン」を選択する人が多いようです。

今後、金利はどう動くのでしょうか？

●ミックス型ローンの勧め

長い間同じ傾向が続くと、それがずっと続くかのように人は錯覚しがちです。

金利は毎月変化するにしても、その上げ下げは年間で見ればわずかであり、殆んど変化がないという事実は、これからも続くと思いがちになります。専門家の金利先高コメントも、すっかり影を潜めました。

最近の傾向は、より低い金利の「変動型ローン」を迷わず選択する人を増やしているというデータが見られます。固定型も1.7～1.9％くらいと低いのですが、変動型は何しろ年利0.7～0.8％と、ただみたいなレートなのですから、自然な行動なのかもしれません。

しかし、金利は長い返済期間の途中、いつ上がるかは誰も分からないのです。今のところは当分上がらないと見る専門家が大半ですが、5年先、10年先を言い当てるのは至難の業です。

そこで、借り手は自衛策を検討することになるわけですが、そのひとつが「ミックス型ローン」の選択です。

例えば「固定金利」半分、「変動金利」半分という借入をします。これは、「金利ミックス型」というものです。これなら、リスク分散ができますね。

「期間ミックス型」という借り方もあります。金融機関によって扱っていないところもあるそうですが、問い合わせしてみるといいでしょう。

金利が安いのですから、期間を短くしても月々の負担は大きくならないので、例えば3分の1を短期間に設定し、子供の教育資金が重くなる大学進学前に終わらせてしまうようにすれば、金利が上がっても、短期間の分が完済して以降の負担は少なくなるというわけです。

●繰り上げ返済は「金利の高い方から返す」が原則だが・・・

期間ミックス型のローンが組めなくても、繰り上げ返済を行うことで、結果的に期間を短くすることは可能ですね。

2014年1月25日のブログ「繰り上げ返済の凄い効果」の中で、少しまとまった余裕資金ができたら、それを貯金したままにしておくより繰り上げ返済に回した方が大きな効果があることを述べました。

将来の金利上昇に備えるには、ローンを使わない、すなわち早く返してしまうことが一番の対策です。その目標に向かって努力することを改めてお勧めしたいと思います。

繰り上げ返済は通常、金利の高い方から返すのが原則ですが、将来の金利上昇をにらむと（金利の安い）変動型を完済する方を優先する方がよいかもしれません。どちらが良いかは、繰り上げ返済する際に情勢を見ながら決断したら良いでしょう。

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