究極の差別感はデザイン

ブログテーマ：元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています

マンションの価値を左右する条件には、立地やブランド、設備、間取りなどがあるわけですが、これらの条件の中で外せない重要な要素がデザインです。

マンションでデザインが注目される部分とは、外観のデザインもあればエントランスホール・ロビー、中庭などの共用部も対象ですし、専有部分でもキッチンをはじめとする水回りや各室の扉、窓などもデザインは大事です。

今日は、マンションのデザインとその価値についてお話しします。

●２DKから３LDKへ

マズローという米国の心理学者が唱えた「欲求の成長5段階説」によれば、人間の基本的欲求を低次から述べると、1.生理的欲求　[→]　2.安全の欲求　[→]　　3.所属と愛の欲求　[→]　　4.承認（尊重）の欲求　[→]　　5.自己実現の欲求とがあり、「人間は自己実現に向かって絶えず成長する生きものである」のだそうです。

適当な比喩がないので、昔習った上記理論を思い出しながら、マンションへの欲求の成長過程をなぞらえてみようと思います。

戦後の焼け野原の中から復興して行く過程で、防空壕や掘っ立て小屋の生活を強いられた時から6畳一間の木造アパート生活を経て、高度成長期に誕生した２DK公団住宅（賃貸）へと移って行きます。

このころの公団住宅は、5階建てエレベーターもないものでしたが、それが憧れの家でした。

当時は、雨露が凌げて、台所と風呂があれば最高の家だったのです。

その後マイホーム時代がやって来ますが、望んだものは庭付き一戸建てでした。

猫の額と評されたり、フランスの大統領だったか、日本人の家はまるでマッチ箱だなどと揶揄されたりしましたが、当時は、狭くても何でも最低限の機能を持つ家で、自分の所有でさえあればよかったのです。

一戸建てが地価の高騰のために遠ざかるに連れて訪れたマンションブームも同じでした。最初は２DKが喜ばれました。直ぐに３DKが主流になって行きましたが、それでも平均面積は50㎡台でした。

40㎡の２DKや、50㎡の３DKでも、夢のマイホームを手に入れられたと喜んだ家庭が何万、何十万人とあったのです。

もう遠い昭和のことです。

昭和年代後半はリビングルームが憧れの中心となり、３LDKが人気になりました。

その後は平均面積の広がりを見せながら、今日まで３LDK中心の時代が長く続いて来ました。

首都圏でのマイホーム需要は、一戸建てが依然として根強いものの、マンションが中心になったと言えます。

東京では、家と言えばマンションを思い浮かべると言って過言ではありません。

●広さから性能の進化へ

そのマンションは、広さこそ伸び悩んでいるものの、性能に関しては大きく向上しました。

挙げればキリがないので簡単に済ませますが、カメラ付きでオートロックの玄関、インターホン親機がカラーモニターというシステムなどはなかったわけですし、外壁がタイル貼りなどというのは今は当たり前ですが、昔は吹き付け塗装が普通でした。

最近人気のディスポーザーも、10年前は滅多に見られない設備でした。

このような進化は、売り手の研究や販売戦略上の理由による一方、買い手の欲求（ニーズ）に応えるものであったことも事実です。

冒頭の欲望5段階説で説明すると、「暑さ寒さや雨露しのぎ」という人間の生理的欲求に根ざすだけの家に始まって、次第に欲求のレベルが上がって、「家族の絆を固める」所属と愛の欲求へと移行し、今は「ステイタスシンボル」としての自己実現欲求の段階へ達したのです。

マイホームは、労働の対価として得た賃金から蓄えた頭金と、辛抱強く同じ職場で働いているという安定収入が利用を可能とする住宅ローンとによって購入が可能になると言えます。

それは見方を変えると、本人が気づく気づかないは別として、自己の力をマイホームに変換しているのです。　これは自己実現のひとつの形態です。

●進化形はデザインに及ぶ

マイホームを持つことが誰にでもできるようになると、自己実現の形としては物足りないということになります。

別に競争するわけではないけれど、どうせなら同僚や友人たちより優れたマンションを持ちたい、彼らが羨むような都心のマンションに住みたい、ブランドマンションに住みたいなどと欲求がエスカレートして行くのです。

それと同列にあるのが、デザインです。大勢の友人たちを招待して見せびらかすわけではないけれど、「格好の良い」マンションを買いたいと思ううようになって行きます。

●デザインがマンションの価値を決める時代へ

デザインは建物価値を構成する要素のひとつです。

言い換えれば、恰好いいとか上品である、格調が高い、個性的、高級感がある、優美である、壮麗である、洗練されている、重厚感があるといった形容は資産価値を押し上げます。

買い手がモノを見たとき、デザイン性が劣れば購買意欲が低下・後退し、反対に色や形を見て「素敵」と感じれば購買意欲を底上げしてくれます。

前者は価格に下方圧力をかけ、後者は売り手の予算を積み増す結果となるでしょう。

マンションデベロッパーがデザインを意識するようになってから時は随分流れました。

広告やパンフレットを思い起こして下さい。そこには完成予想図として必ず登場するのが外観と玄関です。加えて、エントランスホールやロビーが加わります。

完成予想図は、建物の形状によって最も輝いて見える角度から、かつ誇張（仏：デフォルメ）されて描かれます。夜景としても描かれることも珍しくありません。

完成予想図は設計図を基に描くものなので、デフォルメはしても全くのウソは描けません。従って、瞬間的には格好いいなと感じられても、しばらく眺めていると「大したことはない」「ありきたり」なものが少なくないのが実態です。

各社がデザインを意識するようになってレベルが向上し、その差がなくなってしまったのでしょうか？

舞台裏を覗くと実はそうでなく、効率を優先した結果から誕生した形があって、そこに僅かなデコレーションをした程度のデザインが多いのです。つまり、先にデザインがあって、次に中身を詰め込むという流れにはなっていないのです。

室内の設備や仕様はどこも大差ないので、差別化を図るとしたら最後はデザインになるはずです。デベロッパーも今後は変わって来るかもしれません。　これからのマンションデザインに、一層の注目をして行こうと思います。

●決め手はデザイン

比較している物件が、どれも捨てがたいという場合があります。一長一短があって決めかねるということです。　立地条件は大差なく、設備・仕様も差がない似たような物件で、一方は間取りが気に入らず、他方は売主が大手でないなどといったケースは普通のことです。

このようなときは、デザインに目を向けましょう。無論、専有部分ではなく共用部分です。専有部分は後からいくらでも好みで変えることができますが、共用部分はそうは行かないからです。

外観のデザイン、玄関周りのデザインを中心に、目立つ部分の「格好よさ」や「豪華さ」、あるいは「格調の高さ」、「洗練度」などをチェックしましょう。

先に述べたように、デベロッパーは決して手抜きはしていないはずですが、高さや規模に違いがあれば、デザイン力にも差が出て来るものです。　ゆえに、そこに決め手を見い出すことができるかもしれません。

どのようなデザインがいいか、それが問題ですが、説明には窮します。様々なマンションを見学して目を肥やすしかないのです。

ヴィンテージマンションと呼ばれるような築後30年以上も経ているのに古さを感じさせないマンションや、新しいものでは、ご自身の予算から遠い超高級マンションなどを見ることです。末尾に紹介する「グッドデザイン賞に輝いたマンション写真集」をご覧になるのも少しは役立つことでしょう。

新築マンションの殆んどが工事未完成の段階で販売されますから、共用部のデザインは絵を見て判断するほかにありません。そこに落とし穴があります。

しかし、多数の高級マンションを知っている人なら、完成予想図から実物をイメージすることができるものです。

完成したマンションが高いデザイン性を持つ場合、密かに自慢の家であり、ステイタスシンボルとなるだけでなく、リセールバリューにも影響を与えます。

買い手の立場でも、今後はデザインに一層の力点を置くべきと言えるでしょう。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションＷＥＢ講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。※未公開資料の最新版　ＮＯ.50は、「値上がりマンションに学ぶマンション選びの秘密」　～これが値上がりした物件だ！実名マンションを値上がり理由とともに解説。対極の値下がり物件も分析～

★GOODデザイン賞に輝いたマンション50選・写真集（無料）
??????お申し込みは上記URLからどうぞ。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利[→][→][→][→]http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html