買いにくさ増す2015年のマンション市場

ブログテーマ：マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月５と１０の日に投稿しています。

新築マンションの値上がりに続き、中古も価格の上昇が顕著になっているようです。

価格上昇だけでなく品薄感も強まっています。

●中古の価格上昇

新築マンションのあまりに急な値上がりに嫌気して、中古へ目を向ける人が増えるのは自然の流れです。

通常、新築が値上りすると、少し遅れて中古が値上りに転じるのですが、新築の値上がりが急ピッチだったせいで、ときを置かずに中古も上がり出したという印象を受ける近頃です。

新築マンションは、底値だった2011年～2012年を100とすると2013年は108に急騰（首都圏）、2014年も110と高値が続きました。2015年も新築は1～3月までの数値を見ると上昇トレンドが続いているようです。

この動向が中古マンションにも影響を与えています。

東京カンテイ社のまとめによれば、2015年1～3月の23区の価格は前年同期比で8％上昇しました。

月別の推移を調べてみると、東京都全体では9か月連続で前月同月比プラスを続けています。

中古マンションに限ると、価格上昇は埼玉県・千葉県など周辺部にはまだ及んでいないようですが、早晩波及して行くことは間違いないでしょう。神奈川県では兆しが表れ始めています。

データは割愛しますが、価格が上がっても新築から見れば中古マンションが安いのは確かです。

しかし、当然ながら、物件固有の条件によって中古も新築並みか、新築以上の価格になっているものが少なくありません。

　築年数、駅までの距離、環境、ブランド、広さ、向き、眺望など幾多の条件を、より高いレベルで求めれば安くないということになるのですが、一定の割り切りをすれば、高くなりつつある中古の中から探し当てることは可能です。

しかし、それすらも遠ざかる傾向にあることに注意しなければなりません。

●新築の品薄感

首都圏の新築マンションの発売戸数は、昨年44,913戸でした。これは過去最高だった2000年の95,635戸から見れば半分以下でした。

最近5年間を見ても、2013年：56,478戸、2012年：45,602戸、2011年：44,499戸、2010年：44,535戸でした。2010年～2014年の平均は47,205戸です。

それ以前は、2009年が36,376戸、2008年43,733戸、2007年61,021戸、2006年74,463戸、2005年84,148戸、5年平均59,948戸でした。

2008年に起きたリーマンショック後の世界金融危機で落ち込んだ2年間を外してみれば、3年間（2005年～2007年）の平均は、73,211戸でした。

結局、2008年以降の7年間、ずっと低迷しているということになります。

2015年1～3月の合計は8,734戸で、これは前年同期（9,118戸）の▲4.2％となっています。つまり、今年も復調の兆しは今のところ見えて来ないと言えます。

この品薄感は、真剣に新築マンション探しをしている人にとって厳しい状況にあると言わざるを得ないのです。

●中古の品薄感

しからば、中古の流通戸数はどうでしょうか？　中古マンションの在庫は毎月末３～４万戸（首都圏全体の合計）あるのですが、これは新築マンションの5,000戸前後に比べると高水準です。

しかし、これは言うまでもなく築浅の物件から築40年の老朽化マンションまでを合計しています。　一般に、買い手は少しでも新しい物を望む傾向が強いため築浅の在庫は非常に少ないのが実態です。最も多いのは、築20年前後の物件です。

築年数だけではなく、駅近で都心へのアクセスが良い沿線、人気の街・駅といった立地条件に優れた物件は買い手が直ぐに決まってしまう傾向が強く、このため在庫は少ないのが常です。

そこに最近は売り惜しみの傾向が見られるというのです。所有者がさらなる価格上昇を期待して売却を手控えていると多くの仲介業者は分析しています。

今年1～3月の流通戸数は24,809戸に減っていると調査データは語っています。平常時の６～７割といったレベルです。

新築に比べて数が多い中古ですが、中身は玉石混淆ですから、欲しい物件に当たる確率はもともと高くないうえ、流通戸数（売り出し戸数）が減ってしまうと買いにくさが一段と増して来そうです。

「マイホーム探しは宝探し」というくらいに難しくなって来ました。

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