東京の価値あるマンション10の共通項
- 2016.11.25
- マンションの資産価値
このブログはマンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
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「価値あるマンションを求めて」――このような狙いが本ブログにはあるのですが、今日は価値あるマンションに共通して備わっている条件をまとめてみました。
ただし、これは東京圏のマンションについて言えることであって、他都市には通用しないことも多いことをお断りしておきます。
●価値あるマンション10の条件（1）「都心または都心に近い」
東京圏とは東京都と周辺都市を含めた拡大東京というイメージに捉えて頂いたらよいかと思いますが、その東京圏の職場は過半が都心にあると言えます。
都心とは、丸の内・大手町・霞が関や、副都心と言われる新宿だけではなく、いわゆるビジネス街は山手線内外に数えきれないほどあります。よくご存じの通りです。
職場に近い、大地震のときに帰宅難民にならないよう、最悪のときは歩いても帰ることができる距離に住みたいという需要は大きいはずです。
しかし、現実は都心のマンションの価格が高いので郊外に求めざるを得ない人も多いわけです。
郊外から通勤する人にとって厄介なのは、通勤時の満員電車です。長時間、満員電車に揺られて通勤するだけで疲労がたまります。
我慢する時間は短くありたいと誰もが思うことでしょう。急行が停車する駅から乗り換えなしで勤務先まで通える駅がいい。こんなふうに思っている人も多いはずです。
従って、郊外でマンションを選ぶなら、直通電車で都心と繋がる路線の急行停車駅が良いことになります。
郊外に住んでいて、郊外の都市、つまり地元に勤める人も多数います。その人たちから見れば、自分には関係ないと思ってしまうかもしれません。
確かに、都心へ一直線の幹線鉄道でなくても、職場が近ければ問題はなさそうです。
都心から見れば2時間の街でも、通勤先までは1時間以内の駅なら問題ないはずです。
しかし、遠隔地や支線・枝線の駅を最寄りとするマンションや都心から2時間もかかってしまうマンションを検討する人は圧倒的に少ないので、自分にとっては悪くないものでも、他人から見たら興味を持ってもらえないのです。
つまり、いざ売却というとき、同じ境遇にある人にしか見てもらえない、つまり小さな市場での取引になるので、価格は安くならざるを得ないのです。
できるだけ東京都心の通勤者にも候補に入れてもらえる立地が望ましいのです。
●価値あるマンション10の条件（2）「大きな駅である」
「駅力」という概念があります。
急行と各停で｢マンション価格｣はこうも違うという東洋経済のインターネット記事（2016年11月22日）にお気付きになった読者も少なくないと思うのですが、こんな記述があります。
「たとえば、京王線で特急が停まる調布の坪単価は309万円。一方、各停しか停まらない国領や布田の坪単価は、調布よりも都心に近いにもかかわらず、それぞれ236万円、208万円となっている。同じく京王線では、急行の停まる千歳烏山の坪単価は321万円だが、1つ先の仙川は268万円、2つ手前の八幡山は288万円だった」
この差は何によるものでしょうか？そうです。各停だけの駅は駅力が劣るのです。
駅力とは、何でしょうか？筆者が物件評価のレポートの中で必ず使う、ある種のマーケティング用語です。
簡単に言えば「駅・街が栄えているかいないか」という指標のことです。指標と言っても、いくつかの項目ごとに大雑把に5点満点で採点し、その合計数値と考えてもらうといいでしょう。
ＡＢＣの３ランクで公表している例もあります。
項目とは、①生活利便性（買い物や飲食、娯楽、医療施設、保育所などの充実度）、②当該駅の乗降客数、③賃貸マンションの賃料水準、④劇場やミュージーアム、大学などの数などから見る文化度、?公園などの緑地の多さなどです。
この指標は必ずしもオーソライズされたものではなく、各種調査機関が独自に選択して定めたものです。
マンションの価値は立地条件で決まると言って過言ではなく、立地条件が良ければ建物は何でもいいとは言えないものの、資産価値に占める立地の比重は非常に大きいのです。
「住んでみたい街ランキング」などの上位に来る街の共通点は、駅を中心に買い物や飲食、エンターテインメント、文化施設などの各種施設が豊富に揃っていることが特徴です。
具体的には「吉祥寺」や「恵比寿」、「自由が丘」、「中野」、「二子玉川」といった街が該当します。「武蔵小杉」や「横浜」といった駅・街も人気があります。住んで楽しい街・飽きが来ない街・お洒落な街とも言えると思います。
●価値あるマンション10の条件（3）「駅近である」
多言は要しないことと思います。
●価値あるマンション10の条件（4）「北部より南部」
東京23区に限定して言えば、北部より、南方が高い傾向にあります。
●価値あるマンション10の条件（5）「東部より西部」
東西の比較では、東より西が断然高いのです。
●価値あるマンション10の条件（6）「高層階にある」
新築マンションの価格表を見ると、下層部より上層部の方が明らかに高く販売されています。面積が異なる部屋の比較は、専有面積で割って、坪単価または1㎡当たりの単価を算出して行いますが、その計算をしなくても下から上まで同じ面積・同じ間取りであれば、1階ごとに50万円ずつとか100万円ずつといった開差が一目瞭然です。
上の方が高いのは、日照と眺望条件などが優れているためです。工事中のマンションは眺望を確認できないので、売主がドローンなどを使って撮影した映像を見せてくれます。その姿は実物ほどではないものの、ときに感動的です。
感動的と表現しましたが、物の価値は物理的価値と心理的価値があると言われるように、この感動が価値を高めてくれるのです。同じ面積・同じ間取り・同じ材料・同じ設備・同じデザインで作られた部屋でも、主に眺望価値が買い手の心理に影響を与えるわけです。
上層階が高く分譲されるというわけですが、これは売却のときに有利に働くことを意味します。
中古物件の紹介サイトを見ると、数多くの物件で「リビングからの眺望写真」、「バルコニーからに眺望写真」が掲載されています。このアピールこそが買い手の心に響く要素であることを仲介業者が心得ている証拠です。
上層階と下層階の価格差は、中古の売買事例を見ると、分譲時ほど差が大きくないことに気付きます。従って、新築マンションを検討するときは「高過ぎる上層階」には注意しなければなりません。
●価値あるマンション10の条件（7）「大規模である」
大規模マンションには、各種の共用施設が設けられます。24時間有人管理やコンシェルジュによるフロントサービスが行なわれるのも定番です。
過剰とも思われるほど数多くの共用施設を作ってしまった物件もないことはありませんが、これらは付加価値となり、マンションの格を上げてくれます。小規模マンションでは作りたくても作れないものも多いので、大小だけ価値判断をするなら、大に軍配が上がります。
●価値あるマンション10の条件（8）「超高層マンションである」
10階建てのマンションより、20階建て以上の超高層マンションの方が高い人気を勝ち取っています。超高層マンションの方が、眺望価値がまるで違うからです。
10階までは同じですから、眺望価値が違うのは11階から上の住戸だけのことではないのかと質問されることがありますが、そうではないのです。
たとえ5階とか3階とかの低層部の住戸でも「超高層マンションに住んでいる」という違いがあるのです。
また、どの階に住む所有者であろうと、上階に設けられた展望ラウンジや屋上庭園などは差別されることなく利用できるのです。10階建てマンションでは20階の眺望を楽しむことはできません。
●価値あるマンション10の条件（9）「希少タイプの住戸である」
間取りがワイドスパンである、ルーフテラス付きの住戸である、角住戸であるといった差別化された希少住戸は、価値あるもので他言は要しません。
これらの住戸は、当然ながら分譲時には高めの価格を設定されます。これが中古市場に出ても、高く評価されます。高い評価は高い価格で買い手が付くことを意味します。
ただ、分譲時に異常なほど高値を付けたケースもあり、売却時に期待したほどではなかったということもあるようです。
●価値あるマンション10の条件（10）「管理が良い」
管理が良いとか悪いとかは、簡単に言ってしまえば、「整理・整頓・清掃・修繕」を通じてマンションを長きに渡って綺麗に保つことができる体制になっているかどうかにあります。
マンションは古くなれば、建物としての価値は当然落ちていきます。しかし、敷地内の植栽が見事に育ち、景観が優れたものに変わることで、新たな価値を加えることがあります。
このように、建物の劣化を補ってお釣りが来るような要素があれば、マンションのトータル価値は上がるのです。
また、建物の老朽化を遅らせることも条件です。「長期修繕計画」に基づき、屋上の防水は何年ごと、エレベーターや駐車設備は何年ごと、給排水管は何年ごとなどと決めて、周期的な大規模修繕や設備の交換をしていくことが必須です。
こうしたメンテナンスをきちんと行なえば、「古い割には綺麗であり、不具合も少ない、住み心地のよい中古マンション」という評判を得ることにつながり、リセールバリューも下がりにくいことになります。
中古マンションの場合は、2016/7/20の記事「中古マンション見学。管理状態はこうしてチェックする」をお読みいただくとして、新築の場合は良し悪しを判断できないので、管理人の勤務態勢が十分かどうかをチェックし、あとは入居後に管理会社の仕事ぶりをしっかり監視するしかないかもしれません。
●価値あるマンション番外は「デザイン」
共通点からは除外しましたが、外観・玄関等のデザインも価値あるマンションの条件のひとつです。
完成したとき、少し離れた所からどのように見えるかが大事です。威風堂々か、貧相な姿かは意外に見落としている人が多いものです。
これは、新築の場合、売買契約を結ぶ時点では完成予想図しか見ていないので仕方ないのですが、値打ちを決める要素のひとつです。
グッドデザイン賞を取った物件が一番いいのですが、竣工後の審査になるため、分譲時は分かりません。中古で購入するときは、チェックしてみましょう。
外観と併せて、玄関周りのデザインは大事な要素になっています。大きく張り出したキャノピー（天蓋）とクルマ寄せがある玄関、木製の大きな玄関ドア、２階までの吹き抜けになっているロビーといった造りは、高級なホテルにも匹敵するものですが、こうしたマンションも値打ちを感じさせるものです。
●一線を画す「別格のマンション」
「価値あるマンション10の条件」に該当しない別格のマンションがあります。
低層なのに高い、小型なのに高い、都心から近いとは言えないのに高い、駅から近くないのに高い、間取りは普通だけど高いなどといった物件があります。
その説明は、おそらく具体的な物件を教材にして実行した方が解りやすいと思いますので、おいおい取り上げて行こうと思います。
●理想と現実
ここに挙げた10の条件を全て満たすマンションはありません。また、満たしていないことが分かっていても自分は嫌いだということもあるでしょう。
端的な例は「大型マンションは嫌だ」や「高層は苦手だ」などです。
100の価値を持つマンションではなく、初めから80のマンションを求めたがる人だっているのです。また、通勤先の関係から郊外にならざるを得ない人もあります。
そんなことを思いつつ、どのような人にも次善の選択肢があることをお伝えし、個別のご相談で明らかにして行こうと思います。
・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://www.syuppanservice.com）までお気軽にどうぞ。
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