駅から５分でも近いと言えない都心部・あなたのマンションの差別化は？
- 2016.12.15
- マンションの資産価値
このブログはマンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
～～～～最近は更新回数を増やしていいます～～～
クレヴィア日本橋浜町（都営地下鉄「浜町」1分）、プラウド日本橋人形町ディアージュ（日比谷線「人形町」1分）、ブラントン日本橋小伝馬町（日比谷線「小伝馬町」1分）、レフィール日本橋馬喰町（JR総武線「馬喰町」1分）、グリーンパーク日本橋馬喰町（JR総武線「馬喰町」1分）、オープンレジデンシア日本橋横山町（JR総武線「馬喰町」1分）、サンウッド東日本橋フラッツ（JR総武線「馬喰町」1分）、プレシス東日本橋（都営浅草線「東日本橋」1分）
上記8物件は2016年秋の商戦で同時に販売されている日本橋エリアの物件です。実は、このほかにも５物件が同時に販売中なのです。異常なほどの過当競争状態になっています。
この辺りのマンションは、中小ビルの売却が集中して分譲マンションに建て替えられるという一種の流行のようになっています。直径１kmもない円の中に13物件も売り出されるという例は記憶にありません。
ただ、いずれも小規模マンションばかりで「ペンシル型」が多くなっています。総戸数50戸を超える物件は6つしかありません。
こうした激戦の中で選択するとき、何を基準にしたらよいのか、悩み深い買い手さんも多いことでしょう。
そこで、今日は「競争力」のキーワードで考えてみることをお勧めしようと思います。
●競争力という指標
マンションに限らず、あらゆる商品は作り手同士の競争によって、一層磨きをかけられます。その結果、大同小異の商品となることが多いものです。
マーケティングの基本は、「自分の商品だけが売れるようにすること」ですが、ふたを開けてみると、どれも基本的には大きな差がなく、過剰装備になっていたりするものです。スマートフォンなどを思い浮かべていただければ納得の行く話ではないかと思います。
商品に差がないとき、売れ行きに影響を与えるのは販売力となります。販売力は広告宣伝の仕方と営業力（マンパワー）などに分けられます。
また、商品の品質に差がなくてもブランドイメージの差が付加価値となる例もよく見られます。ブランド価値は、品質に対する信頼感の代名詞とも言えます。
マンションの場合、ブランド価値は売れ行きを左右する重要な指標です。新築マンションでは、とりわけ重要度が増します。建物が未完成の段階で販売されるため、見えないものを買うという感覚になるためでしょうか、安心感を与えてくれる大手のブランド力は、ブランド力の乏しい売主がどう頑張っても勝てない大きさがあります。
しかし、いくらブランド力があっても、商品の企画がお粗末では売れないでしょうし、市場に失望感を与えることでしょう。
もうお分かりのように、マンションは一般商品とは性格を異にします。仮に建物をそっくり同じに建てたとしても「立地条件」という商品価値を大きく左右する要素、二つとして同じものがないという特殊なものです。しかも、建物より場所の価値が重んじられるのです。
従って、立地条件がよく、一定規模の、また容貌のよい敷地を取得できれば、マンションの価値は大手であろうとなかろうと高いものとなるのです。つまり、立地条件の良さ、その姿が良ければ、品質が多少劣っても高い競争力を持ち、売れ行きを決するというわけです。
勿論、建物の企画と設計の良し悪しが軽視されるわけではありません。同じような価値のある立地条件を持つ競合商品が同時期にひとつか二つ、ときには三つも販売されて買い手の比較にさらされるからです。
●競争力の視点は、売却のときに生きて来る
髙い競争力を持ち、髙い人気を得て短期間に完売したようなマンションは、中古市場に出たときには一層大きな力を発揮します。
先に述べたように、売れ行きを左右する要素には広告宣伝と営業力があるわけですが、新築と中古の販売方法は根本的なところで大きな差があり、中古市場では販売力の差は大きな比重になりません。
ブランド力の高い大手マンション業界者の系列仲介業者には、売却依頼が多数集まるので、結果的に多数の取り引きを成功させていますが、個々の物件の取り引き（営業）においては大手の力はブランド力ほどではないのです。
新築マンション事業は、大きな投資額が不良在庫になるかもしれないというリスクを抱えながらも大きな売り上げと利益を得られます。これに対し、中古を扱う仲介業は商品仕入れのリスクはなく、小資本で参入できる代わりに得る果実も少ないという業態の違いがあります。
中古ビジネスは、少ない費用で効率的に行いながら薄利多売を狙いとします。従って、売り上げを左右するのは、いかに条件の良い中古物件の販売を受託できるかに成否がかかって来ます。
つまり、競争力の高い物件をたくさん仕入れ（媒介契約数の最大化）ができるかにあるのです。
現在の中古販売は、インターネット上で紹介する方法が中心なので、反響が大きい物件を扱えば、勝手に見学希望者が多数集まり、短期間で買い手は決まり、売り手の個人オーナーを喜ばせるのです。言い換えると、成否を決めるのは仲介業者のブランドではなく、物件のブランドを含むマンションの競争力なのです。
●競争力の高い物件かどうかの判定に必要な物差し
マンションを購入するときは、競争力の高い物件かどうかという視点が大切です。
では、売れる・売れないの判断はどのような物差しで考えたらいいのでしょうか？このテーマで書くと本１冊にもなりますので、ここでは要点のみお伝えしておきたいと思います。
１）立地条件（マクロ的な視点）
（広域に買い手候補を集められる立地条件を備えているマンションかどうか）
２）立地条件（ミクロの視点）
（同一エリア＝同一駅圏で高く評価される立地かどうか。駅からの距離、直近環境など）
３）建物規模
（少なくとも50戸以上。小さいと存在感に欠けるきらいがある。立地とも関連するが、ランドマーク的な建物規模が理想。また、小さ過ぎると管理費が割高になるか、管理内容が悪くなる。さらに、一定の規模がないと共用スペース・共用設備も貧弱になりがち）
４）外観・玄関・空間のデザイン
（外から見て他人が羨むようなものであること。外廊下より内廊下、天井が高く広いエントランスホールやロビーなど、ハイグレードな印象、上質感・高級感など雰囲気の良い設計・デザインは価値が高く売りやすい。外構デザインでは植栽のあり方にも注目したい。高木がシンボル的にあって訪問者を迎え、庭園が癒しの空間として設けられているものが望ましい。大規模物件では、駐車場で埋め尽くされた空間ではなく緑地ゾーンとシェアされたものが良い。最上級マンションなら、駐車場を地下に納めた形式）
５）間取りや内装、設備など専有部分、及び共用部分のプラン
（共用施設・共用設備の装備内容や耐震性の高い構造かどうか等で価値が変わる。専有部分に関しては、向き、階数、間取り、設備・仕様などを総合的に見て判断する。眺望は良い方がいいが、眺望は普通でも、また北向きでも明るく開放的な住戸が価値は高く、将来の売りやすさにつながる。共用施設はほどほどが良い。無用の長物になるような施設があると、維持管理コストの無駄を招くからである）
６）ブランド
（有名業者が売主、または大手ゼネコン施工の物件がベター）
７）管理体制
（建物規模と密接な関係になるのが管理人の勤務態勢で、最も懸念されるのが巡回管理という管理人不在マンションである。小規模マンションに多い管理方式。マンションは管理を買えといわれるほど重要な管理は、管理人がいればそれで良しといった単純なものではないものの、少なくとも週５日以上、1日５時間以上はマンションに勤務・滞在し、目配りをすることが必須）
・・・・・・・・・・・以上のような物差しを持って、客観的に検討マンションを眺めてみましょう。自分にとって価値あるマンションでも、売却のとき他人が見たら魅力のないマンションではないのあ？ そんなネガティブで冷めた見方は悪くないものです。
・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://www.syuppanservice.com）までお気軽にどうぞ。
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