主寝室を外廊下から遠ざけよう

このブログはマンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

間取り図を見ていると、どれもこれも同じ田の字型ばかりで飽き飽きしてしまいます。それでもマンション選定の優先順位は立地条件であったり建物全体の価値であったりで、間取り優先と行かないのが現実ですね。

しかし、できることなら住みやすい間取りを選びたいと懸命な買い手の姿に触れるたび、どうしたら解決できるのか、そんなことにときどき思いをいたします。

もし、昔のように間取りプランまで携える立場に戻れたらどんなに幸せなことだろう。そんな思いにかられることすらあるのです。

とまれ、ときどき感激する間取りに遭遇することもあります。そんなとき、作り手のご苦労、作りたくてもできない社内事情などが分かる筆者だけに拍手喝さいを送りたくなります。

さて、現在の定番間取り「田の字」が主流でなくなることはないはずで、買い手はこれを受け入れるほかないのでしょうか？

いいえ、ある程度は希望を入れてカスタマイズすることはできます。

●新築マンションの間取り変更

ひとつは、ご存知の新築マンションのメニュープラン（無料のチョイス）の中から発見する方法です。

方法の2は、メニュープランは限定的だが、さらなる改造（設計変更）を有料で行うことです。

方法１も方法２も、工事の遅れを嫌がる売り手は受付期限を定めています。しかも、期限は竣工時期のはるか手前にあります。また、２の買主希望の設計変更は一切お断りとしていることも多いのです。

例外的に、S不動産が採用している竣工後もメニュープランのチョイスや設計変更を受けるという例はあるのですが、特定住戸に限定されるので、これまた買い手の希望は叶えてもらえないことが多いのです。

●中古マンションの間取り変更

中古ならどうでしょうか？大掛かりになるものの、中古なら間仕切り変更は可能となりましょうか？いわゆるリノベーションです。

しかし、現実問題としては難しいことも多いものです。何故なら、立地条件や広さがぴったりで、かつリノベーションも自由にできる中古マンションはないと言って過言ではないからです。

築浅の中古では、室内をスケルトン状態に解体してリノベーションするのは「勿体ない」と思うでしょうし、築古の中に希望条件を満たす物件と遭遇できたとして、浴室や洗面台、キッチンなどの耐久性は結構長いので、少なくとも15年～20年を経過していることが前提になるはずです。築25年～30年などの古い物件は、リノベーションして10年未満であったりするので、やっぱり「勿体ない」となるわけです。

立地も良く、面積も建物全体の品質や格調なども満足できて、かつリノベーションしたくなる優良中古もしくは条件に合致する中古を見つけるのはかなりの難関です。

部分的な変更で、希望の間取りに変えられる間取りがあるかもしれませんが、発見できる確率はとても低いはずです。

ようやく見つけても、リフォーム業者に調べてもらうと、構造上ご希望のようにはなりませんとの答えが返ってきたりして落胆させられることも多いのです。

構造上できないケースは、直貼りの床構造で、配管類を通す床の空間が希望の位置にないため、水回りの移動が極めて困難であるとか、トイレ用のパイプスペース（PS）がど真ん中に位置しているため、間仕切りを変える範囲が制限されてしまうといったことです。

結局、中古だから室内はどのようにもできるというわけではないのです。

●リノベーション物件の大手に声をかけておく？

新築マンションをどんどん供給する時代は終わった。これからは中古ビジネスが主体になる。これが不動産業界の合言葉のようになっているようで、最近は大手も子会社を通じてリノベーション物件の販売に力を入れています。

販売の前には仕入れをしなければなりませんが、社宅等を１棟まるごと購入してリノベーションの後に販売するケースと、1戸単位に取得してリノベーション工事をして販売するケースとに大別されます。

どちらにしても、出来上がってしまった物件では新築マンションを選ぶのと変わらないわけですから、間仕切り変更をしたかったら、リノベーション工事に着手する前に売り出し予定物件を知る必要があります。

その情報をもらうためには、各社の「友の会」の会員になったり、リノベ物件の販売現場などに出向いて希望を伝えたりして、物件取得と同時に知らせてもらうことが必須です。

もっとも、リノベ物件の大半は築30年以上と古い物件であることを覚悟しておかなければなりません。

●お勧めの改造ポイントは寝室

マンションの間取りは受け入れがたいものもありますが、大半は買い手のニーズを組み入れて作っているので、少なくとも最近20年以内の物件はバルコニーに面してリビングルームが設けられていたり、浴室も1317～1418といったサイズになっていたりと、一定水準を超えています。

しかし、無視しているのか、そういうニーズに気付かないのか全く配慮に欠けるものが少なくありません。その代表例が、主寝室のありかたです。

筆者がいつも気に入らないと感じているのは、「寝室が外廊下に面しているために、通行人の足音が気になる間取り」を百年一日のごとく作っていることにあります。

ガラス一枚とルーバー面格子と称するブラインド型のシャッターではプライバシーが確保されるとは限らない。できたら、窓の前に廊下がないカタチが望ましいはずです。しかし、多くのマンションは玄関側が共用廊下になっていて、そこに寝室が二つ面しています。

通行人との距離（廊下との距離）を長く取る設計は、可能ではあってもコストと無関係ではないので、「実際はガラス一枚で外」が現実なのです。図➀は、この点を少し意識したと思われる間取りです。

主寝室（洋室1）がアルコーブを寝室の前まで広げたことによって廊下から距離を取っています。

しかし、これでは不十分と感じる人も多いことでしょう。
　　　　　　　　　　

（画

像：ジオ深川住吉　公式HPより）

リフォームするとき、設計変更を計画するときは是非着眼して欲しいと思うのです。
共用部分の窓を変造したり、今さら廊下から距離を取ったりするような改造工事は不可能なので、例えば下図のような形を提案したいと思います。

図の左サイドにご注目ください。水回りがないので自由に間仕切り位置を変えることができますね。

このようなケースなら、主寝室と外廊下との間に緩衝地帯としてのDEN（アトリエ・書斎など）を設けることができます。こうすれば主寝室のプライバシー性は各段にアップすると思いますが、いかがでしょうか。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室（http://www.syuppanservice.com）までお気軽にどうぞ。

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