第638回　マンションは売らなければ損も得もないが・・・

このブログは5日おき（5、10、15・・・）の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。

マンション選びで大事な要素は「購入価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、どれほど立地が良くても、また建物が立派でも将来価格は期待外れになります。

今（2018年）は2013年から続く高値の時期に当たっているので、例外なく高いマンションを買ってしまうことになりそうです。

反対に底値のような時期に購入した場合、次の上がり相場のときに売れば、平凡な物件でも値上がり益を得ることができるのです。

最近の売却者で2005年ころに購入した人は、購入価格より高く売れて喜んだことでしょうし、もっと極端には2013年ころ（今回の上がり相場の初期）に購入し、5年後の2018年に売却した人は20％も高く売れて（5000万円が6000万円になって）ホクホクだったはずです。しかしながら、それでも物件固有の格差が大きかったことは事実です。

以下は、値上がり益を享受できなかった人の失敗談です。

●立地が良いから将来はきっと高く売れるだろうと信じていたが

都内某所の駅3分マンションを所有していたＸ氏は、2007年に買ったマンションを手狭になったという理由で買い替えを計画しました。

売却に当たって仲介業者３社に自宅の査定を依頼しましたが、どれも期待外れの査定額だったので落胆することとなりました。

仲介業者は「高く売れそうですよ」と口をそろえて、自宅の長所をほめたりしました。褒められて悪い気はしなかったが、「そんなものか」とＸ氏は不満だったというのです。

3番目に査定書を運んで来た業者に聞きました。「値上がりしている」というのは本当かね」と。　「この物件は、この3年間で20％以上も上がりましたよ」・・・業者は胸を張って答えたそうです。

Ｘ氏の自宅は新築で10年前に買ったものです。しかし、購入価格から見て10％も上がっていないのです。業者は3年前の中古の取引価格から20％上がったと言っているわけですから、3年前にＸ氏が売却していたとしたら10％くらい損をした可能性があったことになります。

売主にとって大事なことは、買った値段から売値がいくらになるかが関心事なのです。3年前からいくら値上がりしたかは問題ではありません。

どうしてこのようなことになったのか、質問を受けた筆者は答えました。

「相場の高い時期に買ったからです。素晴らしい物件なので、今も高く評価されていますが、高過ぎたということが言えますね。しかし、10年経って購入価格から10％も高く売れそうなら御の字ですよ。そりゃ、購入時期が底値のときであったら、儲けが大きかったかもしれませんが、株式投資のように底値で買って天井で売るなどという芸当はできません。というより、人生はめぐり合わせですから仕方ないではありませんか」と。

●みんなで喜び合った時期もあった

最近3年くらい、買ったマンションの思いがけない値上がりに喜んだ人は少なくないのですが、25年以上も前（1988年以前）にマンションを買った人の多くは、最近の比ではありませんでした。本人がびっくりするような大きな値上がりを体験したのです。

タイミングや購入した物件・場所によって差はあるものの、短期間に我が家が２倍、３倍になったからです。バブル経済がもたらした産物でした。

しかし、現に住んでいる家の値段が何倍になろうと、何の得もありませんでした。むしろ、固定資産税がアップしたことで苦々しく思った人もあったはずです。法人なら、値上がりした自社不動産を担保に多額の融資を受けて設備投資をするといったことが可能ですが、個人にはメリットはないのです。

一方、売却した人は、高値に驚くとともに手にした金額に喜び一杯だったことでしょう。ただし、その資金でもっと良い住まいを手に入れようとすると、郊外のまだ値上がりの波が及んでいない街へ行くほかにありませんでした。売却した場所の近くは同じように値上がりしていたため、売却して得た金銭に（新たなローンなどで）プラスしなければランクアップした家は買えなかったからです。

反対に、バブルのピーク時に高額な住まいを購入した人は、その後の極端な値下がりを体験することとなりました。何かの事情で売りたいとなったとき、現実の厳しさにぶつかりました。売却して得る金銭では住宅ローンの残債を清算できないことを知ったからです。いわゆる追い銭が必須でした。

その金額の大きいこと。結局、売却を断念した人も多かったはずです。これは含み損を抱えてしまったものの、損失が確定しないで済んだというケースです。つまり、売却しなければ損も得も表面化しないことを意味します。

●人生はいつどうなるか分からない

自分の未来をイメージできる人はきっと多いのでしょう。老舗企業、大企業に所属する人、または公務員などのサラリーマンは、何年で自分はどんな役職について、どのくらいの所得があるか、子供は何年後には家を出る、その先には別に所帯を持つ。夫婦二人だけになったら、あ～してこうしてと定年後の姿までライフプランが描けるのでしょう。

その中に財産形成を盛り込むのは当然で、将来は自宅の売却、買い替えを想定している人も少なくないはずです。転勤の多い人は、早い段階から売却も賃貸の確率が高いので、自宅の資産価値に関心が高いようです。転勤の心配ない人でも、夫婦それぞれの親の関係などが絡んで、自宅の買い替えと資産形成を考えます。

未来のことは考えても仕方ないと思いながらも、どう転んでも間違いないように物件選びをしたいと悩みます。しかし、いくら考えても答えを見つけられず、迷走を続けている人も多いようです。

そのような人に筆者が進言するのは、人生はいつどうなるか分からないので、いつでも有利な条件で売却や賃貸ができる物件を選ぶことが大事だという点です。

道はいつも何本かあって、進路に関して人を迷わせるものです。その中をうまく生き抜いて来た自信家でも絶対こうだと言える未来はありません。想定外のことが起こるのが人生だからです。

安定的な日本社会では不動産価格が暴落して資産価値がゼロになるようなことはないでしょうし、個人資産を国家が没収するようなこともないでしょう。常に、自由市場で取り引きは成立するはずです。ただし、一時期は不景気や高金利などで取り引きが停滞したり、価格が下がったりすることはあるでしょう。売却の必要なときが低迷時期にぶつかってしまう運・不運はあるかもしれません。

そんなときでも、有利に売れる物件を持つことができたら最高です。

不動産は物件格差が大きいのです。部屋の面積が同じでも、都心の一等地では1億円になり、郊外や下町では3000万円といった差ができます。また、同時に5000万円で買ったマンションが一方は1億円になり、他方は3000万円になるといった価格維持率が大きく異なるものでもあります。

購入予算との関係で、都心の一等地で買える人ばかりではありませんし、仕事の関係で都心住まいは不都合という人もあります。それぞれの事情や都合に応じて最適な（最善の）道を見つけて行くのは、簡単ではないかもしれませんが、いずれどこかで決断することになるのです。

●売ることが必ずあると信じましょう

筆者が、8年越しに言い続けていること、それは「マンションは買い替えを前提に置くべし」、「最初の選択マンションで一生送ることはありえない」、「資産価値の高いマンションを選びましょう」です。

筆者にご相談くださる人は、長くて20年以内には売るときが来ると言います。5年以内と短い人もありました。いずれにせよ、売却の必要が起こったときに損をしたくないという心理から筆者に辿り着きご相談下さるのだと思います。

面談の中でしか語れない個々の事情に応じたお答えをブログで書くことはできませんから、普遍的な進言をするほかないので、つたない文章術を駆使して分かりやすくお伝えしようと試みてきました。今日の記事も、いつもの主張を蒸し返しているだけと非難されるかもしれませんが、価格が高くて悩ましい物件ばかりの現状では書かざるを得ないのです。

●マンション選び　20の原則（二十戒）

ともあれ、資産価値を重視したい人は、以下の原則をしっかり記憶に留めて置かれることを願います。

１）駅から遠い物件（10分以上）は避ける（5分以内が理想）

２）バス便のマンションは値下がりする（例外は殆どない）

３）東京都心に一直線でアクセスできる鉄道の駅がいい

４）１階、２階の部屋は避けたほうがいいい（例外もある）

５）小規模マンションは避けた方がいい（例外もある）

６）大手は安心だが絶対ではない（中小デベにも良いものはあるが・・・）

７）安物マンションは銭失いになる（例外はない）

８）バルコニー方向に切迫して建物があるもの極めて売りにくい（例外はない）

９）向きは気にしない（南向き信仰は根強いが、気にしない人も多い）

10）設備の良し悪しを優先項目にしない（優先項目の一番は立地である）

11）間取りはスパンに注意する（狭いスパンは問題箇所が必ずある）

12）マンションは住戸を買うのでなくマンション全体を買うものと心得る

13）マンションは格好いいもの（デザイン性の高いもの）が良いと心得る

14）大きいマンションは良いマンションである場合が多い（例外もある）

15）売却時に見学者は感動してくれるかと他人目線で考えてみる

16）マンション選びの順番は＜街➡建物全体➡住戸＞と心得る

17）供給過多は気にしない（いっときのことだから）

18）中古も検討する（新築の供給が減ってしまったから）

19）中古は築年数に気をつける（例外もあるが、３５年以内が無難）

20）住宅ローンは今の金利なら１０年経過で25％は残債が減る（３５年ローンの場合）

番外）価格が適正かどうかの判定は難しいものだ（筆者にご相談）

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。（http://www.syuppanservice.com）

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