第639回 設計も施工も同じ会社の意味

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このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

 

昔、お世話になった設計事務所の代表建築士Q先生に教わった中で「マンション建設は監理が一番大事」というのが何故か今も刻み込まれています。

 

監理とは監督と管理のことだよとも教わりました。どういうことかというと、しっかり監理していないと、施工現場は自分たちの都合で勝手に設計図と違う施工をしたり、施工ミスをしても頬被りしてしまったりすることがあるということでした。

 

今日は監理について、設計と施工の密な関係を絡めてお話ししたいと思います。

 

●設計図の種類と設計変更

設計図と違う驚愕の施工現場を目撃したことがあります。それは、小梁の位置がリビングルームのおかしな位置に下がっていたこと(下がり天井)を発見して大騒動になった事件でした。現場所長の説明では、施工のしやすさから変更したということだったと記憶しています。

 

ご存知ない読者も多いと思いますが、マンション設計では建築許可を得るために行政に提出する図面を建築確認図面または単純に設計図と言いますが、その変更があれば、建築基準法の「12条申請」という細部の変更図を提出して許可を取る必要があります。

 

一方で、変更ではなく「建築確認図面」に描き切れない細部については、現場事務所で図面を引きます。その詳細図(施工図面)に忠実に従って工事は進められます。大まかに言えば、設計図が無ければ施工図は生まれないですし、施工図が無ければ現場が動かないという流れになります。施工図は、より実践的な図面を意味します。

 

設計図には組み込めない所が多々あります。そこで、現場で使うためのより詳細な図面が必須となります。現場内で職人さん達が使用するには、細かい寸法や使用材料を全て書き込む必要があります。それを、現場の建築担当者が平面や断面の詳細図として作成します。例えば、電気配線のルートだったり、機械設備の配置図だったりです。この作業は非常に大事です。それぞれの担当部署(下請け業者)の意向を反映させながら、施工図の修正を何回か繰り返して、やっと現場で職人が使える図面へと仕上がるのです。

 

ついでに付記しておきますが、設計図書は最終的に「竣工図」という図面も作成されます。これが実際の施工はこう行いましたという施工報告のようなもので、管理人事務所などに永久保管されるものです。

工事中に発生した設計変更などをもとに設計図を修正し、実際に竣工した建物を正確に表した図面のことです。 設計図と実際の建物は一致しないことが多く、特に配管や配線などは施工中に変更されることも珍しくありません。 そのため、将来の修繕やリフォームの際には竣工図は大変重要な資料となるのです。

 

マンション設計は細部において、変更した方が買い手のためにも意匠的にも良いので、微調整することはよくあります。マンションの完成内覧会では、花壇の中の照明灯を50センチ右へ移動させましたとか、エアコン室外機を縦置きから横置きに変えさせていただいた関係で、固定金具の位置を変更しましたといった説明があるのが普通です。それらは、重要なことではなく、小さな改良点ばかりなのでトラブルに発展することもありません。

 

話を戻しましょう。マンション施工には施工をスムーズに進めるために施工図という詳細な図面が大量に描かれますが、それらは設計意図を壊さない範囲で施工のしやすさ、合理性の観点から描かれて行くものです。映画製作には先ず原作者がいて、それをシナリオ(台本)に落とす脚本家がいますが、マンション建設でも建築家が設計して原作者となり、それを現場でタクトを振る現場所長が施工図を描く脚本家になるのです。

 

建設現場には、必ず現場事務所が設けられますが、ここは作業員の休憩所でも機材置場というわけではなく(それも一部兼ねていますが)、打ち合わせと設計室という性格です。毎日のように、関連部門の担当者(下請け企業を含む)と打ち合わせが行われ、その結果に基づいて施工図が描かれて行くのです。

 

打ち合わせには、原作者たる設計事務所の担当建築士(建築家)が参加します。少なくとも定例の打ち合わせとして週1回はやって来ます。建築家は、意匠(デザイン)の観点から設計図を描いているので、そこには設計テーマやデザインコンセプトと呼ばれる何らかの意図があります。色や形状を簡単に変えてもらっては困るというわけで、原作者の意図を脚本家が勝手にねじ曲げることは許されないのと同じです。

 

無論、行政の許可なく変更してしまうなどは程度問題ですが、あってはならないのです。

 

こう変えた方がコストも安くなるし、工期の短縮にもつながるので変更案を認めてもらいたいと施工現場から声が上がることがあります。それを元請けのゼネコン(現場所長)も建築家も承認しそうにないなと判断したとき、施工担当は勝手に図面を修正して工事を進めてしまうのです。日本人には性善説に基づいて行動する文化がありますから、そんなことはしないと信じてしまう傾向もありますが、人手不足や日程の関係からやむを得ずやってしまうのでしょう。

 

有名企業だから、大手だから、弁護士だから、銀行員だからといった思い込みもあってか、世間ではときに様々な事件が起きています。「まさか、一級建築士の〇〇先生が鉄筋量の少ないマンションを設計してしまうなんて」で大騒ぎになった耐震偽装事件もそのひとつでした。

 

マンション施工でも、施工担当者の都合で勝手に設計を変えて工事してしまうなんてあり得ないような話ですが、それがあるから「監理が大事」とQ先生は筆者に教えてくれたのです。

 

意図的な図面の改ざんなどはもってのほかですが、施工ミスもマンション建設では起こりえることです。完成した建物の解体・建て替えまで発展したケースは大々的に報道されるので一般の私たちも知ることができますが、工事途中でミスしたがために、撤去して工事し直しというケースもよくあります。そのために竣工予定が大幅に延びて販売の延期になったこともあります。これらは、マンションの買い手にも知らされないことがあるのです。

 

施工ミスが発覚するのは、多くが施工企業自らの発見によることが多いようですが、中には内部告発によって露見したこともありました。

 

施工ミスはゼネコンの管理システムが機能して大事になる前に発見できると聞きますが、それでも起きてしまうのは、マンション建設だけでなく、ありとあらゆる世界で共通です。

 

●設計と施工の分離

Q先生は、設計事務所の経営者でもあり、建築家でもあって、仕事に対して並み並みならない誇りと自信をお持ちでした。持論は、設計と施工は分離すべきというものでした。

 

ゼネコンを信じていない様子でした。建設業界は、一次下請けから三次下請け、ときには四次下請けまで多層構造になっているので、監督が行き届かない。だから、設計事務所が厳しく監理をしなければならないのです。そう仰っていたのです。

 

新築マンションのパンフレット一式の中に「図面集」があり、その最後のページに「建築概要」というのが必ずありますが、そこには「設計監理/〇〇建築設計」、「施工/〇〇建設」と記載されます。HPでは、「物件概要」のページです。

 

これが、本来の姿です。監理を分離して第三者機関に依頼するのが最近(2000年以降)の姿です。住宅性能評価書(建設性能評価)を発行し、建物の鑑定書とするのが目的で2000年の法制定以降、定着しつつあります。設計事務所が無関係というわけではありませんが。

 

つまり、自己管理と設計事務所の監理、第三者機関による監理と三重の管理体制でマンションは建設されています。それでも事件や施工ミスは発生しています。

 

建て替えまで発展してしまったケースは、三井不動産系、三菱地所系、住友不動産だったので最悪の事態は免れたわけですが、耐震偽装事件に関わったマンション業者ヒューザー社は倒産してしまいました。これは本来監理すべき立場の設計士が元凶だったのですから、どうにもならない事件だったのですが、それにしても監視の目はなかったのかどうか、被害者は本当にお気の毒なことでした。

 

●設計も施工も同じというのはどうなのか?

「建築概要」の項に「設計・施工/〇〇建設」とあることにお気づきでしょうか?

これは、要するに「設計も施工もします」なので、設計ができていないうちから施工会社が決まっていることを意味します。

 

マンション事業の流れで言えばおかしな形です。まず、設計を進め、許認可を取ってから工事会社を探すのが普通です。複数のゼネコンを指名して見積もりを取り、その中から発注先を決めるという流れになるのです。

 

これは一体どういうことでしょうか?ひとつは、土地情報がゼネコンから持ち込まれた場合で、大まかな設計プランと施工費も概略提示されるので、その条件のもとに土地を買い、施工も同時に受注(内定)してしまうという場合です。土地が設計・施工のひも付きというわけです。

 

また、外国人を含む有名建築家などのデザイン力を買って設計を頼んだケースも設計・施工一体になる例です。設計は建築確認を受けるための「実施設計」にかかる前の段階(基本設計)でゼネコンに見積もりを依頼し、その中から仮受注に成功したゼネコンが自社の設計部で実施設計を担当するということもあります。

 

施工と設計が同じ会社の場合、「責任施工」という言葉が使われます。つまり、「監理もみずから行います。責任をもって安心いただける建物を施工いたします」と宣言して進む話なのです。これも一種の性善説なのでしょうか?

 

マンションの販売現場で説明する営業マンによれば、「数多くの実績がありますし、第三者機関の施工チェックも何回も行われますから大丈夫です」ということになるのですが、筆者のような事情通から見れば不安は拭えません。

 

仕方ないので、売主の信用度、万一のときの対応力(主に財政)を信じるほかないと、多分最後はここに落ち着くのかもしれません。

 

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