第646回　一理ありそうなマンションの価値判断。〇か×か

このブログは居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。

5日おき（5、10、15・・・）の更新です。

今日は、日ごろ勉強を続けられているみなさんに自己診断のための材料をさしあげようと考えてみました。お試し下さい。先にヒントを書きます。ヒントの20は、過日別のブログで掲載した「マンション選びの原則２０（２０戒）」です。

１）駅から遠い物件（10分以上）は避ける（5分以内が理想）

２）バス便のマンションは値下がりする（例外は殆どない）

３）東京都心に一直線でアクセスできる鉄道の駅がいい

４）１階、２階の部屋は避けたほうがいいい（例外もある）

５）小規模マンションは避けた方がいい（例外もある）

６）大手は安心だが絶対ではない（中小デベにも良いものはあるが・・・）

７）安物マンションは銭失いになる（例外はない）

８）バルコニー方向に切迫して建物があるものは極めて売りにくい（例外はない）

９）向きは気にしない（南向き信仰は根強いが、気にしない人も多い）

10）設備の良し悪しを優先項目にしない（優先項目の一番は立地である）

11）間取りはスパンに注意する（狭いスパンは問題箇所が必ずある）

12）マンションは住戸を買うのでなくマンション全体を買うものと心得る

13）マンションは格好いいもの（デザイン性の高いもの）が良いと心得る

14）大きいマンションは良いマンションである場合が多い（例外もある）

15）売却時に見学者は感動してくれるかと他人目線で考えてみる

16）マンション選びの順番は＜街➡建物全体➡住戸＞と心得る

17）供給過多は気にしない（いっときのことだから）

18）中古も検討する（新築の供給が減ってしまったから）

19）中古は築年数に気をつける（例外もあるが、３５年以内が無難）

20）住宅ローンは今の金利なら１０年経過で25％は残債が減る（３５年ローンの場合）

では、自己診断リストに移ります。〇か×かをつけてみましょう。

【１.立地編】

１）駅３分以内なら値下がりすることはない

２）駅から徒歩10分を超えたら値下り幅が大きくなる

３）バス便マンションは必ず値下がりする

４）駅近マンションなら環境は無視しても大丈夫

５）駅近と好環境が両立するマンションはない

６）再開発エリアのマンションは必ず値上がりする

７）人気の街・駅のマンションは値下がりしない

８）都心の物件より値上がりする郊外マンションはない

９）駅1分の物件なら何処でも値打ちはある

１０）複数の路線が利用できる物件の方が、１路線だけの物件より価格が下がりにくい

１１）スターバックスカフェの存在とマンション価格には相関関係がある

１２）低層マンションは駅から遠いのが常識だ

１３）どのような立地でも築年数を重ねれば安くなる

【２.建物編】

１）大型マンションほど値下がりリスクは低い

２）小規模マンションは必ず値下りする

３）管理費・修繕積立金が高いマンションは値下がりしない

４）タワーマンションの維持管理費は高いのが常識だ

５）大規模物件ほど管理費は安くなる

６）住戸面積は広い方が有利だ

７）マンションは南向きが一番良い

８）北向きは南向きより安くなって当然だ

９）１階住戸は庭が50㎡以上の広さがあれば価値がある

１０）マンションの価値は上階ほど高い

１１）中古のタワーマンションの上階は新築時ほど高くない

１２）ルーフテラスとルーフバルコニーは同じものだ

１３）玄関ポーチとアルコーブは同じものではない

１４）内廊下式は外廊下式より値打ちがある

１５）マンションは14階以下が圧倒的に多い

１６）15階建てのマンションの床は、全てが直貼り構造だ

１７）コンパクトマンションは割高になるのが当然だ

１８）コンパクトマンションは賃貸比率が高くなる

１９）中住戸より角住戸の方が値下がり率は低い

２０）建物が完成して売れ残っているマンションは建物品質が低い

２１）新築マンションの北向き住戸はお買い得だ

２２）築４０年を超えていても管理がしっかりしていれば問題ない

２３）マンションは６０年程度しか持たない

２４）角住戸は中住戸に勝るとは限らない

２５）角部屋率50％のマンションより100％の方が良いマンションである

【３.業者編】

１）新築分譲で売れ残った住戸は必ず値引き販売される

２）大手ブランドマンションは値下がりしない

３）大手の分譲価格は中小より高い

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【お答え】はこちら。

１-１）：×（とは限らない）　　１-２）：〇　　１-３）：〇（一時的には上がることもないわけではないが）　１-４）：×　　１-５）：×（例外もある）１-６）：×（とは限らない）　１-７）：×（と限ったわけではない）　１-８）：×（例外もある）　１-９）：×（とは限らない）　１-１０）:〇　１-１１）：〇　１-１２）：〇　１-１３）：×（例外もある）

２-１）：〇　２-２）：×（とは限らない）　２-３）：×（とは限らない）　２-４）：〇　２-５）：×（例外も少なくない）　２-６）：〇　２-７）：〇　２-８）：×（とは限らない）　２-９）：〇　２-１０）：〇　２-１１）：〇　２-１２）：〇　２-１３）：〇　２-１４）：〇　２-１５）：〇　２-１６）：×（とは限らない）　２-１７）：〇　２-１８）：〇　２-１９）：×（とは限らない）　２-２０）：×（とは限らない）　２-２１）：〇　　２-２２）：×　２-２３）：×　２-２４）：〇　２-２５）：×

３-１）：×（例外もある）　３-２）：×　３-３）：×（とは限らない）

答えに疑念がある方は、どうぞご質問をお寄せ下さい。

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・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。（http://www.syuppanservice.com）