第669回　焦点が定まらないDINKSさんに助言したこと

このブログは居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。

5日おき（5、10、15・・・）の更新です。

子供のいない共働きのご夫婦からのご相談も少なくない筆者ですが、最近の共通点は「職住近接を条件として探しているが、中々良い物件に巡り会えない」というお悩みです。

この種のご相談に筆者がどのようにお答えしているか、共通部分のみを取り上げてみました。

１．地域を限定しないこと

　現在住んでいる近辺、実家に近いなどと条件をはめて行けば行くほど選択肢は狭くなるので、ある程度幅を持たせた方がいいでしょう。最初に申し上げるのはこの点です。

職住近接と言っても、電車なら都区内とは限りません。例えば、人気の武蔵小杉など、品川駅、東京駅、渋谷駅、新宿駅などは３０分圏内に入ります。どの辺までが職住近接なのかは個人差があるので、ここでは範囲を特定しませんが、気を付けたいのは、外国人村は避けるべきこと、都心以外なら西側または南側がいいことをお伝えしておきたいと思います。

優しい人が多い日本でも、文化の違いからか外国人が目立つ街は嫌う傾向があります。

人口減少と人手不足の課題を克服するために外国人労働者の受け入れ制限を緩和することが決まったので、今後はまずます外国人村が拡大することでしょう。

同胞が近所に住んでいれば何かと心強いものであるし、故郷の食材・食品を近くで買うこともできるので、固まって暮らしたがるものです。既に、同国人だけのコミュニティが形成されている村は既にいくつか見られます。

候補物件を見に行くときは、必ず街を散策してみましょう。「〇〇国製品販売中」の看板を見つけたら要注意です。

２．広さにこだわらないこと

DINKSさんも子供が一人授かることを考えて、少なくとも２LDKを求めます。１LDKではすぐに手狭になるからです。２ＬＤＫなら10年は住めます。なぜなら、１人の子供が個室を欲しがる時期は１０年後あたりになるからです。もし、１人で終われば、その後も２LDKで住み続けられることでしょう。

しかし、２人目の子が１年か２年遅れで生まれれば、１１年か１２年後かには３LDKが必要になります。そのことは、生まれたときからわかっているわけですから、１人目の子供に個室を与えるころになったら、３LDKへの住み替え作戦をスタートさせましょう。

つまり、最初から３LDKを狙わない方が良いというのが、筆者の考えです。なぜなら、予算に限りがある以上、広さを求めてしまうと好ましくないエリア、または好ましくない条件のマンションを選択せざるを得ないからです。

広さを例えば５５㎡くらいで妥協すれば、良い立地に良い物件を購入できる確率が高くなるのです。

３．築20年までは許容すること

新築の方がいい、中古でも築浅の方がいいと考えがちです。ところが、そのタガをはめると選択肢が狭くなって良い物件を逃してしまいます。古くても、立地条件が良いことなどから人気マンションは少なくありません。

極端な例では新築を上回る優良中古もあります。しかし、古い分だけにさほど高くない、それでいて中古同士の比較では古い割には高い、つまり築８年で5000万円の物件があるとき、その近辺で築１８年なのに500０万円（広さは変わらない）といった一見割高な物件があります。

狙うべきは、古い方（後者）です。

欲張りが過ぎて高値で売り出すオーナーもいるので、その点には注意が必要ですが、古いのに高いマンション。それは、市場がそう評価する良いマンションなのです。

そうかといって築35年とか40年などは例外もあるが避けた方がいいでしょう。昔のマンションは最近のマンションには及ばない部分が少なくないからですし、40年マンションは旧耐震基準の耐震性で問題があるかもしれないからです。

まあ、絶対ではありませんが、無難なのは築２０年までと線を引いておいたらいいと思います。

４．妥協は不可欠

どんな物件を見つけても、どこか気にいらないところがあるものです。それは新築でも中古でも同じです。パーフェクトな品はないのです。気に入らない部分があっても、自分なりの優先順位を決めておいて、後順位は捨てる・我慢するといった態度が不可欠です。

ただ、資産性を軽視しないのであれば、これだけは妥協しないこととして、駅から遠い物件は避けるべきと進言します。

「何分までなら大丈夫か」とよく問われるので、補足しておきますが、５分以内が大事です。10分以内と線を引いている人を見ますが、これは危険です。

５分を超えても大丈夫なのはBIGターミナル、例えば渋谷、新宿、恵比寿、目黒、品川、池袋、中野、武蔵小杉、吉祥寺、横浜といった駅です。

小さな駅でも、中目黒や自由が丘なら５分超えても問題ないです。職住近接という条件は個人差がありますが、筆者が郊外に分類する駅になると、もはや５分でも将来はどうかと疑問を抱くのです。

５．都心のマンションならどれも大けがはないが・・・

多くの買い手が悩むのは、それぞれの物件に強いインパクトがないからです。

例えば、駅から１分・２分という特徴があるわけでない、３０階建てのタワーマンションでもない、30０戸の大規模マンションでもない、目の前に公園があるとか、スーパーマーケットが隣にあるというわけでもない、部屋からの眺望が美しいというわけでもない、いわば「可もなく不可もなし」のマンションというとき、予算も広さも駅からの距離もみな合格点にあるので切り捨てられないで悩むのです。

このようなマンションは都心または都心から５㎞程度の立地にある場合、リセールで大けがすることはないのです。

固有の条件をつぶさに調べれば、１０人のうち７人は嫌うであろうから、それがネックで価格に下方圧力がかかるだろうという物件、その条件は気になる要素だが、１０人のうち５人は問題にしないので、価格が下がりやすいことにはならないだろうと思われる物件など、筆者の見立てでは差が付きますが、その差が２割も３割も開くことは殆どないのです。

場所を都心・準都心に区切って述べたのは、それだけ都心・準都心の需要は大きいからです。

６．中古ならプチリフォームを楽しむこと

綺麗な家、設備のいい家に住みたい。日本人共通の願望ですが、特に女性は新築にこだわりが強い感じがします。

中古になると、部屋を見た瞬間に「汚いなあ」と興ざめしたりもするのでしょう。そこは見学前から覚悟しておくことが大事かもしれません。

ともあれ、中古はリフォームが不可欠になります。しかし、リノベーションしようなどと大掛かりなリフォームは考えない方がいいでしょう。金額が大き過ぎるからです。度々重なる打ち合わせに時間も取られるし、費やすエネルギーも半端ではありません。

ようやく満足するプランができて工事に入っても、完成したときの失望感が大きいことも多いのです。

ＰＣ上で完成イメージを瞬間的に映し出すシステムもありますが、実物とのギャップは小さくありません。お金と時間をかけた割には出来上がりに不満を漏らす人が多いのです。

筆者のお勧めは「プチ・リフォーム」です。例えば、入居時はガスコンロとトイレだけ新品に交換し、壁紙もトイレの１面だけ、欲張っても玄関ホールと廊下の壁にボーダーの木パネルを張り付ける程度に留めるのです。

１年経ったら今度は寝室の壁紙を高級感のある布クロスにする、３年目はリビングの一角にミセスカウンターを取り付けるといった、分割リフォームを計画するのです。

程度問題ですが、中古物件にもきれいに使ってきたお宅をときどき見ます。見学するとリフォームが要らないと思える物件も少なくないと聞きます。

しかし、築２０年などになると、さすがに部分的なリフォームは必須です。

リクルート社の調査データなどを覗くと、年数に比例して費用がかさむようですが、それを一遍にやってしまうのではなく、発想を替えて購入時は最小限に抑え、後の楽しみに残すことをお勧めします。マイホームの楽しみは、賃貸では許されない室内のお化粧や模様替えにもあるのです。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。（http://www.syuppanservice.com）

※サービス中止のお知らせ※

2019年1月29日より、「マンション評価サービス」は中古マンションに限り「無料ご提供」を中止させていただくことになりました。お申込みが増えすぎて、サービスの提供が困難になったためです。

できる限り長く無料サービスを提供させていただこうと頑張ってまいりましたが、年中無休・1日１５時間の活動も限界が来てしまいました。

これもひとえに、皆様がブログを愛読してくださっているおかげと感謝しておりますが、いかんせんアシスタントを雇える状況にもないため、３年前に決断した「地方都市の有料化」に続き「中古マンションの有料化」に踏み切ることといたしました。

引き続き新築マンション（バス便を除く）は初回無料サービスは承りますので、ご利用賜りますようご案内申し上げる次第です。　　　　　三井健太

※こちらのBLOGも是非ご購読ください。同日更新です。

（https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/author/mituikenta/）

◆◆◆◆新刊書籍　発売のお知らせ◆◆◆◆◆

三井健太著「マンション大全」が販売中。2019年1月18日発売。

全326ページ・定価：1800円＋税。朝日新聞出版より。

一般書店、アマゾンなどでお買い求めください。

＜主な内容＞第1章　選手村マンションに思う／第2章　東京オリンピック後のマンション価格／第3章　コストカットマンションと業界の苦悩／第4章　中古マンションの価格の成り立ちと変動要因／第5章　マイホームが持つ二面性。居住性と資産価値／第6章　マンションの価値判断と探し方のハウツー／第7章　初めてのマンション購入・タブー集