第713回 「コロナ問題とマンション価格その２」
- 2020.04.10
- マンション市場
このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。
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世界中がコロナ騒ぎで大変な事態に陥っています。日本も例外ではなく、連日の報道に注目している人も多いことでしょう。日本社会は、この先どのように推移するのでしょうか？ そんな不安を抱く人もあるようです。
さて。マンション市場は推移するのでしょうか？こんな事態だからマンション購入どころではない、しばらく棚上げにしょう、そう考えている人も多いはずです。今日は、今後のマンション市況を筆者なりに占ってみようと思います。
●職を失いマンションどころではないという人がある一方で
何人かのマンション購入検討者の話だけから分析すると、職業のせいで減収はなさそうだという人、影響は皆無ではないが、軽微ですむと考えている人も少なくないようです。しかし、減収の心配は少ない人たちの中にも、「待った方が得ではないか」と考えている人たちも増えているように感じます。
自分たちには関係ないにしても、先行きが不透明だから暫くは様子を見ようという考えなのでしょう。
こうした状況を観察しながら、今後の市況を慎重に読むという作業が筆者にも課せられていると思っています。そんな空気から今日のブログは書き始めたという次第です。
そもそも、筆者のブログをご覧いただいている人、ご相談メールをお寄せ下さる人、検討物件の評価をご依頼くださる人は人口比で見れば僅かです。
年間に一度でもブログをお読みくださった人が何人いるかの把握はできませんが、首都圏の人口は３８１２万人（２０１６年構成調査速報値。以下同）世帯数は1625万もある中、マンション購入を検討中の世帯だけに限定すると、年間に新築・中古合わせて最大３０万余、すなわち高々２％でということは分かっています。好況期はこの２倍以上もありますが、それでも消費財と違って元々少数派なのです。
２０１２年以降のデータを追っていくと、価格高騰にために購入を見送らざるを得ない人も増えて、最近３年程は年間の購入者実数が新築・中古ともに３万（計６万）以下になっています。２００年初頭は少なくとも12万はあったので５割減です。
購入世帯数は首都圏の全世帯1625万に対し0.36％に過ぎません。２３区で供給される物件だけに限定すると、新築では１万５千に減ります。中古との合計では３万を少し超える程度です。
コロナの関係で職を失ったり、減収になったりしている人は非常に多く、日本中に未曽有の不況の嵐が吹き荒れていますが、どこ吹く風と平然としている人も一部存在するというのは事実です。
この層を安定層と呼ぶとして、筆者がこの層のご相談者から感じることは次のようなものです。
「こんなときだから高額な買い物ができる自分ではあるが、少し控えめな予算にしよう」と考える人もいますが、「値引き交渉がしやすい」とか「値段が下がって来るはずだから購入のチャンスだ」と考えている人もあるようです。
減収の心配がない職種や、むしろ増収になる業種・職種の人は、決して後ろ向きではないようです。
公務員を筆頭に、一般の会社員でも、不況に強い製品・サービスを扱う職場に勤務する人であれば、コロナ不況の影響は小さく、価格の低下傾向を見て動き出す人も現われるに違いありません。
●新築マンションの価格はどう動く？
モノは売れなければ必ず値は下がるというのが常識ですが、マンションも同じなのでしょうか？
長くマンション業界に在籍して、作り手の立場、売り手の立場を知る筆者ですが、昔を振り返ってみると、マンション事業者（デベロッパー）が痛手を被ったことは過去に何度かありました。
マンションが売れず、大幅な値引きを断行せざるを得なかったことも何度かあったのです。その痛い体験があるからこそ、その乗り越え方も知っていると言えます。
最後は、値引き販売に舵を切れば必ず買い手は出て来ると学んだのです。高い家賃を払うくらいなら買った方がいい、しかも価格の低下（値引き等）で買いやすい今がチャンスだと新たな需要が浮上してくるからです。
新築マンションの場合は工事が進んでいますし、既に何割かの戸数の売買契約が進んでいるので、事業を中止するわけにいかず、販売促進を図らざるを得ません。しかし、販売促進策として手っ取り早いのは値引きです。
しかしながら、価格を下げて売り出すことは困難とされます。
新たな売り出し住戸を大幅に値下げすると、先行契約者の知るところとなり、自分も値引きせよと要求して来ることが明らかだからです。
ご存知のように、新築マンションの価格は、同じ面積タイプの部屋であれば価格は上階が高く、低層階は安いという差があるものの、その差は僅かです。１階違いで５００万円も差が付くことはありません。高々１００万円です。下の住戸だから安いのですと言い訳してみたところで、大幅な値下げを敢行したときは、説明がつかないものです。
結局、先行契約者は同率で値引きしてくれと強く求めて来ます。この要求に対し価格の違いを合理的に説明できなければ、要求を回避できなくなります。インターネットを使えば何でも広く発信できる時代なので、騒ぎになれば、噂はあっという間に拡散してしまいます。消費者の声が企業経営を危うくすることもあり得るのです。
既契約者に分からない価格の引き下げなどはできようもない時代です。値下げするなら、既契約者と同率の値引きをして、減額分を返金しなければ収まりはつきません。
●新築マンションの大幅な値下げはない？
分譲主が、そこまでの覚悟を決めて値下げした事例は、思い起こせば随分昔ですが、事実あったのです。ただし、値下げマンションは立地条件が悪く、ひどく売れない物件でした。
今回の場合、物件の良し悪しが販売不振の原因ではなくコロナ不況が原因とするなら、特定物件だけの問題ではありません。デベロッパーが抱える全物件を対象としなければならないとも言えます。
とはいえ、値引きすれば販売が好転する確証・自信がなければ踏み切ることはできないでしょうし、デベロッパーは損失を最小限に留めたいはずです。しかも、値下げする以上は一気に販売が伸びるという、ストライクの値下げ率を知りたいと考えるに違いありません。
無論、その率は小さい方が良いに決まっています。しかしながら、確証や自信を持てる率を知る道理もありません。社内でかんかんがくがくの議論をするものの、結局は結論が出ないまま時が経過します。
やがて、判断が下ります。対象物件を最小限に定め、定価で契約済みの住戸も含めて２割引き、物件によっては３割引きなどとします。対象物件からの利益はゼロならまだしも、大赤字になることを覚悟しての決断を経営トップが下すときです。対象物件は、ＡとＢ、またはＡのみなどと少数に絞ることでしょう。
値下げ断行物件は、ほどなく完売できるかもしれません。しかし、デベロッパーにとって苦渋の選択であったわけで、完売できても安心はできません。第二、第三の値下げ物件を出さないよう奮励努力を望む旨、通達を販売の第一線に送ることでしょう。そうこうしているうちに、コロナ問題が終息してくれると期待して、第二第三の値下げ断行を踏みとどまるのです。
ところで、価格の引き下げに踏み切る物件はどんな物件でしょうか？売れ残り戸数の多い物件であることは確かですが、都心部の高額マンションは買い手も高予算層、安定所得層が多いので、おそらくは値下げに踏み切ることはないでしょう。値下げするのは、東京都内であっても、外周部で立地条件に難がある物件に限られるはずです。
しかも、立地がどこであるにせよ、既に建物が竣工していて売れ残りが半分以上もある大不振マンションとなるでしょう。
売れないマンションというのは、単に価格が高いから売れないのではなく、立地条件が良くないこと、その上、建物にもこれといった魅力があるわけでもないから売れないのです。つまり、価格の問題ではないのです。
しかしながら、それでも安かったら買う価値はあると判断する買い手もいるものです。「安ければ買っていいのか」そんな疑問を抱きながらも、家賃と住宅ローンの返済額を比較して踏み切る買い手も現れることしょう。
一方、高額予算の買い手にとって「大幅な値引き・値下げ物件」が候補エリアから売り出されることはないと見た方がよいでしょう。
●価格は上昇傾向が続いて来たが頭打ちになりつつあった
新築マンションの価格は、下のグラフでも明らかなように２０１２年以降、最近まで顕著な値上がりが続いて来ました。（単位：坪単価）
しかし、直近は頭打ち傾向が見られます。
地価上昇も建築費上昇も止まる傾向が見られるようになって来たことが窺えるのです。今回のコロナ禍で一段と下がるでしょうか？
この３年の販売状況をデータから分析すると、売れ行きは悪化の一途だったものの、価格の引き下げはなく、売主デベロッパーにはまだ余裕があると思われました。コストダウンに注力しつつも一定の品質を維持しようという努力しながら建設してきたのです。
いくつかの企業の会見などを見聞きしていると、多少時間がかかっても、じっくり取り組んでいこうとして来たようです。これから売り出す物件では、「建築費も落ち着きつき、分譲価格の上昇も止まりつつあるので、もう少し頑張っていれば好転して来るだろう」という姿勢が見られました。
そこへ想定外の「コロナ不況」がやって来ました。売れ行きは止まりました。「このままでは値引き販売もやむなしか」そんなふうに傾きつつあるかもしれません。
とはいえ、先に述べたように物件、地域は限定的と見るほかありません。
●中古マンションは値下がりするだろう
ここらは中古マンションの見通しです。
言うまでもなく中古マンションの売り手は大半が個人です。自宅を売りに出す理由は転居先の住宅の購入資金に充てるため、これが圧倒的です。購入資金の全額を手持ちの現金で賄う人もありますが、大抵は新たに組む住宅ローンの他に居住中のマンションの売却代金を充てます。従って、自宅が売れないと困る人が多いのです。
新たに買った家の代金、その支払い時期が問題です。売却物件は、遅くとも購入物件の引き渡し時期までに買い手が決まっていないと面倒なことになります。「売れるまでのつなぎ資金」を貸してくれる金融機関もありますが、新たな購入物件のローン返済も始まるので、つなぎ資金の返済時期、すなわち元の自宅の売却ができるまで時間の猶予はあまりありません。
その心配を解消するため、自宅の処分価格を引き下げる必要が出て来ます。所有物件によっては、大きく値下げしなければならないかもしれません。売出し価格を下げて見学者を募り、価格交渉にも応じて更に引き下げるといったことも必要になるでしょう。
「所有物件が売れないときは購入物件の契約を無償解除できる特約」でも付保していれば別ですが、そうでない契約を結んでいる人も多いはずです。としたら、最終的に売り物件は値下げせざるを得ないはずです。
いろいろな角度から考えてみると、安値で優良な中古物件を購入できるチャンスがやって来るかもしれません。それも、そう遠くない時期に。そう思えるのです。
高値で売るつもりだった所有者は当てが外れて落胆するかもしれませんが、そもそも購入価格が安かったはずですから覚悟を決めて値引きして前に進むのも仕方ないと考える売り手さんも増えて来るでしょう。
「安くなったら買う、高くなったら売る」そんな投資家まがいの売買は、自用マンションに限れば簡単なことではありません。理想は底値で買って天井で売ることですが、高値で買っても、売るときに大きな下落がない物件を選んでおけばいいのです。
極論すれば、「買いたい物件が見つかったら買えばいい。１０年単位の長期で見れば、大損することはない。そう思えばいいのです。
●マンション購入のメリットを改めて整理すると
ところで、 マイホームを持つというのは、単に経済的な損得だけで評価できないことが大きいものです。その観点から購入のメリットを改めて整理してみました。
賃貸住まいの方が気楽でいいとか、自由に場所を移動できるから合理的でいいといった考え方から、「賃貸派」を自任する人が増えているとも聞きますが、少数派のようです。
マンションだけに限定しても、マイホームを買う人は首都圏だけで毎年６万人もいます。これには、どんな背景や理由があるのでしょうか。そのことを考えてみましょう。
第１の理由は、家賃の高さにあります。
もっとマシな家に住みたいと思ったとき、賃貸住宅を眺めると、おそろしく家賃が高いことに気付きます。大企業に所属し、会社が賃料の何割かを負担してくれるとしても永遠ではありません。
東京では２０万円出しても３LDKの賃貸マンションは借りられない。一方、低金利のおかげもあって、近頃は月々２０万円も出せば新築マンションが買える。それなら買ってしまえ、とばかりにモデルルーム見学を始めるというわけです。
第２の理由は、「マイホームを買うのは、老後の安心を買うことに等しい」ことに気付くからです。
２０代夫婦の購入例も増えた近年ですが、彼らは老後のことを意識していないかもしれません。ですが、３０代半ばから上の世代になると、職場で上司やOBの人たちの人生を自分に重ねるようになり、マイホームは早めに手を打つべきと教わる（知る）ようになります。
定年後しばらくは働くことができるだろうが、やがて職を失い無収入のときがやってくる。年金ももらえるだろうが、最低生活を維持できるかどうかというレベルだろう。とすれば、一番の出費である住居費を軽くしなくては。そのためには、家賃の要らない生活設計を今のうちに準備しなくては、と慌て始めるのです。
定年を迎える頃、住宅ローンがほぼ完済に近い状態にしておければ、とても安心です。目先の快適な暮らしを追求することが、将来の安心にも繋がることに気付きます。そこで、遅くても４０歳前にはマイホーム取得に踏み切るのです。
第３の理由は、これも第１の理由と関係があるのですが、「賃貸住宅には快適に暮らす限界があるから」を挙げられます。
狭いながらも、何とか快適な住まいにしたいと考えます。インテリアや隙間家具などによる工夫を始めます。インテリア・家具のニトリやイケアといった店が流行るのも、この志向と無関係ではないでしょう。
しかし、周知のように賃貸住宅では限界があるのです。壁に穴を開けたり、クローゼットを増設したりは勿論、便利で綺麗なシステムキッチンやバスルームに交換したいと思ってもほとんど不可能です。
勿論、家主の承諾が得られれば、できないことはないのですが、実行する人はまずいません。
かつて、住宅公団が「スケルトン賃貸住宅」の募集をしたことがありました。内装は借り手の方で自由にどうぞという新しいスタイルの募集でした。ただし、内装費用の数百万円は借り手の負担。あれは、その後どうなったのか、ほとんど噂を聞きません。企画倒れに終わったか、普及しなかったのではないでしょうか。
話を戻しましょう。快適な住まいを望むとき、広さとともに求めているのは、主として便利で綺麗なキッチンやバス、洗面化粧台といった最新型の設備です。特に、対面型キッチンやアイランド型キッチンといった、半ばインテリア化したクッキングスタイルへの憧れなどは随分強くなりました。
これらの実現は賃貸住宅では不可能で、いわば「釘１本打てない不自由さ」の中で我慢を強いられます。賃貸マンション暮らしは、少しも気楽でないとも言えます。それが、賃貸住宅の現状です。「他人所有の家は何かと窮屈だから」が、マイホームを求める理由の３番目に挙げられるのです。
第４の理由は、マイホームは社会的信用につながるという点です。
昔から、家を持つことは男子一生の仕事と言われてきましたが、家を持つと、世間の目は確かに変わります。会社でも、同僚や上司から頼もしい社員として見られ、家族や親戚からは、一家の長としての尊敬も集まります。
反対に、いつまでも借家暮らしを続けていれば、周囲からの信頼感は高まらないばかりか、下手すれば、家族からも疎（うと）んじられかねません。
会社では「誰それがマンション買ったらしい」という噂話を聞いて刺激を受けたり、社宅住まいの人は、マイホームを手に入れて転居していく同僚を見送りながら負けじ魂に火が着いたりします。
狭くて古い賃貸住宅から、マイホームに移る姿を見て刺激されるのは自然なことで、ステイタスや社会的ポジションへの欲望があるためとも言えます。
第５の理由は、第４の理由に関係があるのですが、「自分の城を築いた満足感を得るため」です。
仕事以外での目標の一つがマイホームを持つことにあるという人は多いのです。動機は第１の理由であったり、第３の理由であったりもしますが、根底には家族への愛情があるからです。平たく言えば、「家族のために」です。
購入する前に思うことは、誰からも文句を言われない俺の城を持ちたいという点でしょう。少なくとも男は皆、そう思うのではないでしょうか。
自分が自由に使える書斎・私室（ＤＥＮ）は持てなくても、専用の居場所はなくても、この家全部が家族の喜びであれば、そのことが「俺の城」です。俺の城を持てそうだというとき、男には自信が漲（みなぎ）ります。そして、実際に手にしたとき、満足感にあふれ、一家を構えた男の自信が輝く。それを夢見るのです。
第６の理由は、住宅は資産にもなるという点にあります。
右肩上がりの経済が続いていた時代には、不動産の値上がりを信じる日本人が大多数でしたから、冒頭の「資産にもなる」という言葉も、素直に賛意を得られたはずですが、現在はどうでしょうか？
かつて、住宅、なかんずく東京圏のマンションは値上がりが期待できるから、何年かしたら売って、より満足度の高いマンションに買い替えればいい、何でもいいから先ずは買っておこう。こんな考え方が主流でした。
確かに、購入時の価格の２倍、３倍になったマンションは少なくなかったのです。バブル期の特殊な例などではなく、です。ただ、中古がそのような高額になったときは、新築も当然のように高いし、買い替える動機は、より便利か、より広くなどの住まいを求めてのことですから、売却したマンションより当然高いわけで、持ち家の値段が上がって喜んでも、次に買う家はその２倍の値段であったりしました。
それでも、買い替えが成功できたのは、何だったのでしょうか？これには別の説明が必要ですが、本題から外れるのでここでは割愛しますが、買い替えを成功させた一般サラリーマンは少なくなかったのは事実です。
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さて、バブル経済崩壊から２０年を経て、不動産に対する見方はすっかり変わってしまいました。住宅も不動産ですが、そこに資産価値を見出そうとする考え方は消滅したかに見えたときがありました。
住宅はあくまで生活の基盤となるものであり、必需品なのであって、資産性について考慮する人は少なくなったのは間違いありません。
しかしながら、完全に消えたわけではありません。
定期借地権のマンションは別として、土地に所有権のあるマンションなら、何十年経っても、資産価値が零になることはないからです。話が複雑になるので、簡略化して説明しましょう。
３０年くらい先を想像してみて下さい。そのとき住宅ローンは完済しているという前提を置きます。そのうえで、例えば５千万円で買ったマンションを中古マンションとして売りに出したところ、２千万円の値がついたとしたとします。
とすれば、その時点で、２千万円の資産を保有していたことになります。１千万円でしか売れなかったとしても１千万円の資産保有者であることを意味します。資産価値とは、もし売却したらいくらになるかという意味に取れば分かりやすいはずです。
５千万円のマンションが２千万円になったとしても、これを損失と考える必要はないのです。３０年そこで生活を営んで来た住居費の総合計が、そのマイナス分に相当するのですから。
管理状態がよいマンションであるとか、大規模修繕が行われたばかりで、建築後
３０年以上経過しているとは思えないマンションを所有している人なら、買い値の５千万円で売却できるかもしれません。
としたら、住んでいた期間の住居費分がマルマル大儲けということになるわけです。
ともあれ、同じ住居費でも賃貸住宅の賃料として支出してきた場合、こうは行きません。１円も資産が残っていないのですから。
このような、計算をして購入する人は少ないはずです。しかし、緻密な計算はしないまでも、「いつか自分の物になるから」という動機で購入する人が今も健在であるのは、この「資産性」を念頭に置いている証拠なのです。
ところで、資産であっても自用住宅の場合は、使用中である以上、あまり意味がないという人もいるので、付言しておきましょう。
・・・・・老後、もう住宅ローンの組めない年齢になったとします。当然、収入も少ない。そのとき、何らかの事情や理由で住み替えの必要が起こったとしましょう。もうお分かりですね。そう、持ち家を売却すれば、別の住まいを容易に手に入れることが可能だです。
それが、介護付きシルバーハウスの入居金かもしれないし、東京でなく、田舎暮らしの古い一軒家かもしれない。海辺の中古マンションを買うといったことかもしれません。
どれを選択するにしても、資金の追加はたぶん不要です。マイホームは知らず知らずの内に隠れた換金可能資産を残してくれているのです。
・・・・・ただ、「選択を間違わないこと」が大事です。選んだ物件によっては全く違った結果になるからです。
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