第733回 「定借マンションってどうなの？」
- 2020.10.30
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このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。
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定期借地権付きマンションは、借地契約の更新ができないだけでなく、建物を解体して地主に返還することが条件になっています。
借地期間は、マンションの場合で50年以上と定められています。過去の分譲事例を見ると概ね55年が多いようです。最近は70年の例が増えています。
一般に、マンションの寿命は60年程度、高耐久コンクリートを使用したもので90年と言われています。しかし、適切なメンテナンスがなされれば普通のマンションでも100年は持つという人もあります。
ともあれ、少なくとも60年から80年の耐久性があるはずですが、老朽化が進み使用に耐えられない状態になったとき、所有者は自ら建て替えるか1棟まるごとデベロッパーなどに売却する道を選択することになるはずです。 建物は無価値どころか解体費もかかるので更地より安くなる可能性があるものの、立地条件によっては1軒当たりで１千万円か２千万円という値がつくかもしれません。土地の所有権があるからです。
これに対し、定期借地権マンションは解体の期限がきたとき、その価値は区分所有者の立場ではゼロです。
次に、築後３０年くらい経過したときをイメージしてみましょう。
土地所有権付きのマンションの場合、区分所有者が個別に売却することが可能です。この場合、メンテナンスが適切に実施されていれば建物にも価値があるので、土地代だけの取引価格になることはありません。
新築より安いのは当然としても、立地条件によってはリフォーム代含みで新築の５掛け程度となるでしょう。まだ40年か50年の余命があると見られるからです。
一方、定期借地権付きのマンションではどうでしょうか？30年時点で土地所有権付きマンションとの大きな違いは、余命が20年か契約によっては40年しか残余期間がないということです。
もう買ってくれる人は大幅に減るでしょう。現われない可能性も高いでしょう。あるとしても、住宅ローンが利用できない可能性が高く、二束三文になってしまうことでしょう。
●定期借地権マンションの魅力は？
どう考えても割に合わない定期借地権マンションですが、どこに魅力があるのでしょうか？
一番は価格の安さにあると言われます。高過ぎて手が出ないようなブランド地のマンションを買うことができるかもしれないのです。また、同じ予算なら所有権付きでは70㎡しか買えないものが定期借地権付きなら80㎡の住まいが手に入るというわけです。
実際はどうなのでしょう。ブランド地で計画される確率は低く、たまたま買いたいときと分譲のタイミングが合うという可能性もゼロではないですが、滅多にあることではないでしょう。
また、上記の例の70㎡と80㎡の差、その程度で買いたいと思うでしょうか？ 70㎡の予算で100㎡が買えるというくらいの差ができるなら魅力が増すかもしれませんが、そこまで安いわけではないのです。
また、毎月のランニングコストは定期借地権マンションの方が高くなります。土地の固定資産税がかからない代わりに地代が必要になるのですが、地代の方が高いこと、また解体準備金という名の積立金が毎月かかるのも定借マンションならでは、です。
●普通借地権と定期借地権
借地権には大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」があることをご存知の方も多いと思いますが、簡単に整理しておきます。
普通借地権は、地主から見ると一度貸すと二度と戻って来ないという法的な欠陥があります。「正当な事由がない限り借地契約の更新を拒絶できない」からです。 正当な事由とは、事実上ほぼ存在しないのです。 「自分で使いたい」は正当な事由に当たらないとされているからです。
定期借地権は、更新ができない完全な期限付き借地契約として1992年に誕生した新法です。
定期借地権は、一般定期借地権と事業用定期借地権がありますが、マンションの場合は50年以上の契約期間とする「一般定期借地権」となります。
定期借地権は、期間満了と同時に土地上の建物を解体、撤去して、すなわち更地にして地主に返還することが条件となっています。ただし、地主が建物解体を義務付けない契約も可能です。
「更地にして返還」、ここが普通借地権との大きな違いです。「半永続契約」の普通借地権と「期限付き契約」の定期借地権というわけです。
●借地権マンションは固定資産税に代わって地代が必要
土地が借地ということは、普通借地権も定期借地権も「地代」を地主に払うことが不可欠です。
所有権の土地付きマンションではマンション所有者が固定資産税を払うわけですが、借地権付きマンションでは税金がない代わりに地代を払う必要があるのです。
固定資産税と地代、どちらが高いのでしょうか？ 地代は地主が借地の対価として収受するものですが、一方では固定資産税を払う必要があるため、その納付額を上回る時代を要求するのが当然です。
借地契約書の標準的な例を見ると、地代の改定に関する条項が出て来ます。そこには、固定資産税が改訂されたときは、改定後の固定資産税に３を掛けた値にするとあります。
納税分を除いた地代を収益とする地主としては当然の要求なのでしょう。
●地代は結構高い
これでお分かりと思いますが、地代は結構高いということですね。
地代は毎月払う形になっており、その金額を見ると少額である物件が多いようです。70㎡クラスで10,000円前後に設定されています。年間10～20万円なので、所有権マンションの固定資産税と大差はないようです。
ところが、毎月払い以外に「前払い地代」の名目で物件価格にＯＮされているものが多く見られます。普通借地権マンションでは見たことがありません。定期借地権マンションならではのようです。
前払い地代は、ある都区内の定借マンションで70㎡クラスが700万円とあります。50年で割ると、年間14万円となり、毎月払いの地代12万円との合算では、所有権マンションの固定資産税の2～3倍くらいに相当するケースが多いと見られます。
ということは、地代に関する限り普通借地権マンションも定借マンションも大差はないと言えるようです。
●借地権マンションの適正価格
地代以外に、その土地を利用する（マンションを建てて住む）権利に対価を設定しています。これが権利金で、70㎡（21.2坪）クラスで都区内なら1000万円前後になっています。
借地権にせよ所有権にせよ、敷地がなければマンションは建たないわけです。その価値ある敷地を地代さえ払ってくれれば貸しましょうという奇特な地主さんはいません。当然の要求です。
権利金は坪単価にすると、50万円前後です。土地所有権マンションの半額程度と見られます。
都区内マンションの平均が建築費の異常な高騰前では坪単価250万円ほどであり、分解すると建物部分150万円、土地部分100万円なので、借地権マンションの価格は建物150万円＋敷地50万円＝＠200万円となります。 これは、所有権マンションの8掛けに相当します。これが適正な価格と考えられます。
ところが、分譲事例を分析してみると、これに前払い地代が加わっているため、その分が所有権マンションとの差を縮めています。 先の事例の700万円を70㎡（21.2坪）で割ると33万円なので売価は＠233万円となり、土地所有権付きマンションとの差は10％未満と接近してしまうのです。
これでは割安感はないと言わざるを得ません。そのような物件が多いのようです。
●定期借地権マンションならではの費用「解体準備金」
同じ借地権でも、普通借地権にはない別の費用がかかる、それが定期借地権マンションです。
定期借地権は期限が来たら更地にして返還しなければなりません。ということは、建物解体費が必要になるわけです。
鉄筋コンクリートの建物の解体費は、木造と異なり安くありません。 マンション全体で言えば何億円もかかります。区分所有者一人当たりにしても数百万円が必要となって来ます。
そのときに備えて定借マンションでは、毎月「解体準備金」の名目で積立てておくのが一般的です。
解体費が仮に1戸あたり300万円かかると考えて840か月（70年）で割ると毎月は約3600円ですが、実際の設定金額も3000円～5000円という例が多いようです。
（解体準備金は言うまでもなく普通借地権では必要がありません）
●定借マンションの資産価値は借地期間がカギ
一般マンションの価格が急騰している現在、たとえ10％程度であっても安く感じられる定借マンションが人気を集めても不思議ではない気がします。
人気がどうかは別に、現在首都圏では販売中の定借マンションは８件（2020年10月現在）ありますが、それぞれに悩ましい条件を抱えているようです。
定借物件は最初から余命が決まっている特殊なマンションです。借地期限が近づくに連れて価値が下落して行く宿命を持っているのです。
極端なことを言えば、余命10年の定借マンションを売却するような場合、価格はおそらく二束三文にです。いえ、ただでも要らないと言われるかもしれません。
借地期間は借地借家法によって50年以上と定められていますが、新築で購入した人が10年後に売却するとしたら、まだ40年以上の余命はあるので、資産価値としては大きく下落するとは言えないのです。
だからかどうか、たいして安くもない定借マンションも新築のときは人気を集めることがあります。
●定借マンションの余命と一般マンションの余命
多くの一般契約には期限を設けても「延長」があります。いわゆる契約更新ですが、定期借地権契約には延長がないのです。
定期借地権は事業用定期借地権など複数の種類がありますが、マンションで使われるのは「一般定期借地権」で、法では50年以上とする旨の定めがあります。そして、期限が到来したら、更地に戻して（建物を解体して）貸主（地主）に返還しなければなりません。
借地期間は50年「以上」なので、地主が70年でもいいよと言えば70年の契約もありえるわけです。実際にも、このような超長期契約の定借マンションも増えています。
定借マンションは、契約によって寿命が初めから決まっているわけですが、物理的な寿命との差はどのくらいあるのでしょうか？
日本にある鉄筋コンクリートの住宅が、居住可能な状態で存続した例としては、関東大震災以後に「復興住宅」として各地に建てられた「同潤会アパート」が有名です。16の同アパートで残っているものは既にないのですが、最後まで残っていた同アパートの築後年数はおよそ80年でした。
建て替え後の建物で最も有名なのは、代官山アドレス ザ・タワー（東京都渋谷区代官山町。総戸数501戸。36階建て。2000年8月竣工。代官山エリアで唯一の超高層マンション）と、ご存知「表参道ヒルズ（安藤忠雄氏が設計した商業施設）」です。
分譲マンションは、単なるコンクリートの箱ではないわけです。住まいとしての各種設備も必要です。設備はコンクリートほどの耐久性がないので、適切なメンテナンスを続けても更新が必要になります。エレベーターでも40年くらいが寿命とされます。
同潤会アパートも、住み続けるに必要な設備類の更新（交換）を行いながら80年を生き長らえて来たのですが、コンクリートか、鉄部か、電気配線かはともかく、80年が限界だったというわけです。
これから新築されるマンションも80年で寿命が尽きるとは限りません。その手前で住むに堪えない状態を迎える建物もあるでしょうし、100年は大丈夫と考えられるものもあるかもしれません。
ともあれ、物理的には50年以上、長寿命の建物で80年の耐久性はあるのだろうと想像することは容易です。ちなみに、日本初の分譲マンションと言われる物件（※四谷コーポラス）は東京都新宿区四谷に2018年まで居住者がある状態で残っていました。築後61年でした。
（※2019年に「アトラス四谷本塩町」として建て替えられ、2019年に竣工した）
●余命わずかのときの資産価値の差は？
一般マンションも定借マンションも物理的に同じ寿命であるとしたら、それが尽きる時期が近づくに連れて二束三文になるのは同じ。一瞬そう思った読者もあるかもしれませんが、一般マンションには土地の所有権が残っています。換金価値はあるのです。
建物が解体され、土地がもともと自分のものでない定借マンションは、借地期限満了とともに無価値になってしまいます。そこが一般マンションと大きく異なります。
ところで、老朽化し住むに堪えない状態になったマンションは、その後どうなるのでしょうか？ 廃虚と化す？ ごみの捨て場に？ 非行少年のたまり場になる？ ホームレスの宿になる？
様々な姿が思い浮かびますが、上記のようになるとしたら、オーナーは所有権を事実上放棄したということを意味します。売るに売れない状態になって長い時間が経過したからです。
維持管理に多額の費用がかかる劣化状況を迎えたが、改修工事を行うにも積立金では足らず、一時金徴収を求めても、また、毎月の積立金の増額についても合意を得られず、結局は「劣化するがまま」になるのです。
「なんだ、それじゃあ、土地付きであっても土地なしの定借マンションと変わりないじゃないか」と思われた人もあるのではないでしょうか？しかし、現実には違うはずです。
●マンションの余命は維持管理によっても違ってくる
マンションの物理的な寿命は、理論的には100年以上と言われます。
ただし、詳細は割愛しますが、100年耐久コンクリートの使用と劣化対策を施した設計・施工であること、並びに長期修繕計画に基づき、必要な改修（改良と修繕）工事に必要な資金を積立てることなどが条件です。
人間は、定期的な健康診断を受け、異常があれば医師の指示に従い、日常は運動や栄養バランスを心がけることで長く生きることができます。
それでも100歳まで生きる人は稀です。その原因のひとつは、弱い体に生まれてしまったからと考えられます。
マンションも同じです。強い体に生まれ、つまり高耐久マンションとして誕生し、日常の管理と定期診断、必要な手入れを行っていれば長寿命マンションとなりますが、最初から耐久性に劣る構造で、かつ手入れを適切に行わなければ短命に終わるのです。
●維持管理に関する当事者意識が希薄になる時期
最近のマンションは、ほぼ例外なく「長期修繕計画」とともに分譲されています。
しかし、計画は管理会社の提案に過ぎません。見直しを定期的に行い更新されるものの、実施するかどうかは管理組合の決議によります。
初めのうちは、適切に実施されて行くでしょうが、何十年も経過して来ると費用も嵩むので、なおざりになる部分も出て来て、時の経過は隠しようもない状態となります。やがては「今さら」の気分が蔓延して手入れが放棄されてしまうのです。
一戸建ての家を思い浮かべてみるとよく分かります。一目で手入れを怠って来たと分かる老朽家屋が周囲に多数見られます。マンションも、いつか維持管理に対するオーナーの情熱が失われてしまうということかもしれません。
その時期がいつか、そこが問題ですが、それを読むことは不可能です。
ただ、定借マンションの場合は「どうせ解体するのだから・・・」が根拠となって、一般マンションより「メンテナンス放棄」の時期が早くやって来る可能性が高いのではないかと思います。
●子に美田を残さない考えの人なら
40歳の人が新築マンションを購入し、90歳で天命を全うしたとしたら、購入したマンションは50歳です。一般マンションなら資産的な残存価値もあるので、子孫に残す意義はあるでしょう。
しかし、定借マンションの場合は契約満了が迫っているので、資産価値は限りなくゼロに近いということになります。
ということは、定借マンションを購入するときは、子に美田を残すという考えを排除しなければならないことになります。
●寿命が決まっている定借マンションの価値を左右する契約期間
ここまでは、築後50年くらいの段階で購入マンションがどうなってしまうかを念頭に置いて述べて来ましたが、今まさに定借マンションを購入しようという人が50年後のことまで考えているとは思えないので、次は20年くらい先に想いを馳せてみます。
というのも、マンション購入者の多くは10年から20年くらいで住み替えて行く実態があるからです。
定借マンションの期限は契約で50年以上と決まっています。仮に50年契約だったとすると、購入から20年を経過したら余命は30年となります。
余命30年と決まっているマンションを高値で買ってくれる人はあるでしょうか？
「30年住めれば十分。資産価値がゼロになっても気にしない。賃貸マンションに住むのと比べたら、室内を好きなようにリフォームできる分がメリットだ」などとして買ってくれる人もあるかもしれません。しかし、その代わり価格はそれなりの安さを求めるはずです。
しかし、仮に70年契約の定借マンションであったらどうでしょうか？ 購入から20年経っても余命は50年ということになります。50年あれば、一般マンションの寿命と大差ないと思う人も少なくないことでしょう。
であれば、売却見込み額も極端なことにはならないはずです。
契約期間が50年か70年かでは、売却価格に大きな差が生まれる可能性が大ということです。言い換えると、定借マンションの資産価値を左右するのは土地の賃貸契約期間ということになって来るのです。
●定借マンションは値上がりしないのか？
定借マンションは余命が短くなるに連れて資産価値が低下して行くことは間違いないとして、単純に5000万円の物件が4000、3000と下降カーブを描くのでしょうか？ 逆に、いっときでも値上がりすることはないのでしょうか？
このことについて最後に触れておきたいと思います。
一般の中古マンションの価格は、新築価格に連動するものであることが分かっています。築後20年も経つと、その時点の新築相場に対して半値くらいが中古の平均的な取引価格になります。
20年前に100で分譲されたマンションでも、20年後の新築が200くらいに上昇していれば半値の100、すなわち買い値と変わらない取引が可能となります。
無論、半値でなく7掛けくらいに評価される魅力的な物件もありますが、首都圏平均では半値くらいになるのが実態です。
定借マンションの場合なら、一般マンションの100に対し80で分譲されたとして、20年後の一般マンションが200で8掛けの160が新築・定借マンションの相場であれば、築20年中古はその半値の80となるはずです。80ということは買い値と変わらないことになります。 ただし、20年経過した定借マンションの契約期限が30年だったらもっと低下するのは間違いありません。
定借マンションは得難い好立地である場合が多いので、売却価格は半値の80ではなく90かもしれません。としたら、購入価格より高い価格になる可能性もあるのです。
もっとも、逆のケースも考えられます。新築相場が下落すれば、中古も安く相場が形成されます。定借マンションも同様です。
その後も、余命が短いという弱点が価格の下振れになるでしょうが、それ以上にプラスの要素魅力）があれば、さほどの下落にならないケースもあるかもしれません。
つまり、今後も一般マンションの相場上昇に伴って押し上げ効果が期待できるというわけです。
※その一方で余命が短くなることによる価値の下落圧力（買い手から見た不安心理）が加わります。
※つまり、相場の上昇がなければ定借マンションは確実に下落して行くのです。
●住宅ローンが利用できなくなる惧れあり
金融機関の決めることなので、将来のことは分かりませんが、現状でも定期借地権マンションには住宅ローンが使えないことがあると聞きます。
今は大丈夫でも、売却時には全額現金を用意できる人という事実上の制約を付けて購入希望者を探していかなければならいとしたら、リスキーな買い物をするということになってしまうのです。
まとめ：「定期借地権マンションの価値について」
- 残存機関が短くなるに従い、価格は急降下する（長く住めないマンションを買う人はいないだろうから、売るときに損をするかもしれないとの不安心理が働くため。 築10～20年くらいは、所有権マンションより安いので売却は可能だが、所有権マンションのように買い値を上回ることや、新築価格に近い高値で売却することは不可能と思うべき）
- 残存期間が少なくなるに従い、価格の安さだけが魅力の物件になり、低所得者の入居率が増える可能性がある。
- 賃貸比率の高まりが早い（売却が難しくなれば、賃貸に出して転居する人が増え、資産価値の維持に関心を持つ所有者は減少し、管理状態が悪化し、荒れたマンションになる）
- 建物劣化のスピードが速い（築後30年を過ぎたあたりから少しずつ資産価値を維持することに意味がないと考える所有者が増えるので、やがて大規模修繕は実行されないで放置され、建物は劣化が進む）
このようなマンションには長く住めませんね。価値の目減りが早いなら、まだ高値が付くうちに売ってしまおうとする人があっても不思議ではありません。逆に言えば、一定期間住んだら、早々に見切りをつけるのが賢明と言えましょう。
・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談のお申込みはこちらから（http://www.syuppanservice.com）