第760回「中古マンション・安心マニュアル」最終回 その他のチェックポイント
- 2021.09.10
- マンションの選び方 マンション購入アドバイス
このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論「マンションの資産価値論」を展開しております。10日おきの投稿です。
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タイトルにあるように、以下は「中古マンション」を検討する買い手の立場に立ち、注意点と選び方を細部に渡ってまとめたものです。 マンション購入を考える・選ぶ段階にある読者の安心につながる指針となるよう、日ごろの活動の中から気付いたことの集大成です。
マンションの価値を左右するのは、何より「立地」と言われます。 一に立地、二に立地、三四がなくて五に立地と言われるほど、立地条件の比重が高いのですが、その他にもいくつかのチェックポイントはあります。 今日は最終回「その他のチェックポイント」です。
●契約前の確認事項
☐耐震診断の有無 （築３０年以上のマンションの場合）
☐売主または仲介業者による瑕疵担保責任の範囲・期間
☐分譲主によるアフターサービスの有無
☐長期修繕計画の有無と修繕積立金の値上げ予定の確認
☐修繕積立金の残高 （総額と１戸当り金額）・・・・・「管理に関する重要事項調査報告書」を請求しましょう。
☐管理費・修繕積立金の滞納状況・・・・・購入予定住戸の所有者が滞納していたら、管理組合は新所有者（購入者）に請求できるのです。
☐大規模改修の実施経過とその概要・・・・・下層階に店舗等があるマンションでは、長期間の休業を要するような改修工事は同意を得られにくいために、新築時から一度も改修工事が行なわれていないマンションがあります。そのまま放置すれば、老朽化が進みます。
☐管理組合総会の開催状況・・・・（年１回以上開催されているか。最後に開催したのはいつか）
☐議決権割合の確認 （１住戸１議決権か専有面積割合に応じた議決権か）
☐設備機器の機能点検・動作確認 ☐リフォーム工事が可能な範囲を確認する・・・・・管理規約で範囲を定めてあるケースもある。管理組合への届け出だけではすまないこともある。特に水回りの移動を伴うような場合は、階下に音漏れが懸念されるという理由で拒否されてしまう場合があるからです。
☐リフォームのアウトラインを構想する・・・・・個性的過ぎるプランは考えもの
☐リフォーム費用の見積もり・・・・・工事業者を選び、再度の内覧に同伴してもらう 先に業者を選定しておかなければならないので、数社に相見積もりを取る
☐申込金と手付金・・・・・どちらも「売買契約を締結する前なら取り止めしても戻せる
●購入の視点を再点検
①資産価値とＲＶの視点
②予算・資金計画
③リフォーム費用の目安・・・未公開資料のNO.47をご請求ください。
こちらからどうぞ http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html
④従来は短期タイプしかなかったリフォームローン
金融機関の間では、住宅ローンの顧客獲得競争が一段と激しくなっているのだそうです。そのせいか、長期リフォームローンの登場で中古マンションが取得しやすくなっています。
マンション本体の代金＋リフォーム代を合算して長期低利で融資するというものです。 例えば、いわゆるリノベーション（※）に1,000万円かけて、本体3,000万円と合算した4,000万円の住宅ローンを組むといったことが可能になるわけです。
※リノベーションとは、簡単に言えばリフォームの大掛かりなものを差します。
リフォームとの違いは、「原状回復のための修繕」や「不具合箇所の営繕」、すなわち壁紙の張り替えや故障個所の修復程度であるのに対し、リノベーションは「機能・価値の向上を目指す改修」を意味し、最新の設備機器＝トイレや浴室 などの交換や間仕切りの変更までを含むものを差します。
●自分好みの我が家を手に入れることができそうな“リノベ住宅”
この５～６年、価格が高い新築マンション市場ですが、例外的に高価な人気中古もありますが、所得の伸び悩みが続く今日の状況では、無理な買い物もできませんから、割安な中古を検討する人も多いことでしょう。
幸い、中古マンションの流通量に不足はなく、安い物件を上手に選べば理想的な我が家が手に入るかもしれません。 もちろん、その前提はリフォームなり、リノベーションを実施するという点にあります。 ただ、そのための業者選びや、工事の打ち合わせの業者間調整をしたり、見積り金額を見ながら個々に交渉したりするのは骨の折れる作業です。
ところが、最近は一業者がワンストップで請け負う、元請け的に任せられる業者が増えて来ています。 「新築そっくりさん」（住友不動産）という商品名が普及したように、ある種のお任せパック的な商品は買い手の心をつかむのでしょう。
おおよその希望を伝えれば、それに応じた提案を図面と金額セットで短時間に出してくれるそうです。
また、中には売却マンションを対象に最初から複数のリノベーションプランを用意しておき、購入者に選択してもらう方式も登場しています。ただ、こちらは個人の売主では難しいので、リフォーム業者や不動産業者が所有しているケースになります。 いずれにしても、取得（購入）と改修がセットになっていて、価格も予め明確になることが多いため、安心して「こだわりの我が家」を実現できるということになります。
ただし、割高な物件が多いのが実態です。
個人的には、好みを伝えて提案プランにマイナーチェンジを加える形がお勧めです。 新築マンションは、地域的な偏りがあって好みや希望の場所で見つけるのが困難という事情もあります。そうであれば、思い切って古いマンションにターゲット切り替え、中を改造して住むという選択肢も検討してよいのではないかと思うからです。
●何年住むかの想定（年齢と築年数の相関）
４０歳の人が築３０年の中古マンションを買い、１０年後に売却するとすると、そのとき我が家は築４０年マンションとなります。 そのとき我が家はいくらになっているのか、住宅ローンの残債以上で売れるのだろうか？
残債未満で売るほかないとなって、ローンの残債を整理するために預金を崩すことにならないか？
また、５０歳になった自分が、次の家を首尾よく購入することはできるのか？住宅ローンは組めるのか、組めるとしても短期ローンになって毎月の返済額が生活を圧迫しないか等々、先のことも考えながら購入を決める必要があります。
●マンション購入で「あるべき優先順位」とは？
理想を追求すればするほど、決断ができないまま時間ばかりが経過することになりがちです。
普通に考えて、残りの人生は、３０年も４０年もあるとしても、その間に、どのような事情や生活環境の変化が起こって住み替えの必要が発生するか分からないのです。 筆者も世田谷区のマンションに１５年余り住みましたが、予想もしていなかった事情で買い替えることになったのです。
もっとも、明確に永住するつもりで購入したマンションではありませんでしたが、気に入って長く住みました。 個人差のあることなので、十把一絡げには説明できませんが、売却はあり得るとの前提を置くと、優先順位が決まって来ます。
何もかも条件が整っていて、非の打ちどころにないマンションは存在しない。こう断言しても過言ではありません。筆者が知る限り、完璧なマンションは数年に１物件出るか出ないかですが、立地条件、建物の質、管理サービスの内容など、どれも庶民には高嶺の花でしかありません。
当然その分譲価格は恐ろしく高く、億円単位になるのは言うまでもありません。 どのようなマンションでも、美点と欠点、一長一短、メリットとデメリットがあることになります。
やはり、完璧な物件は存在しないのです。だからこそ、買い手は購入の際に葛藤するのです。おそらく、最後は何かを妥協して決断しているはずです。言い換えると、何かを決め手として購入の意思を固めているのです。
次は、「決め手をどこに置くべきか」または「優先順位の決め方」について述べることにします。
●あちら立てればこちらが立たず
おそらくパーフェクトな物件はないのでしょう。多くの購入者が、どこかを我慢し、どこかを優先しながら決断していくのだと思います。そのとき、何を外すかが問題です。
「内装が気に入ったから」や「設備が良かったから」、「駅に近いから」といったふうに、目に見える要素が決め手になる人もあれば、「担当者が誠実な態度だったから」という決め手を語る人もあります。
更には、「価格が下がったから考え直して決めた」という人も現実にいます。 そこに至る過程では、例えば以下に挙げるような葛藤もあります。つまり、「あちら立てればこちらが立たず」は、誰もが経験することでしょう。以下に実例を挙げてみます。
＜マンション購入の際に発生する葛藤の例＞
高くても有名マンション VS 無名な割安マンション
共用施設の充実したマンション VS 管理費の安さが売りのマンション
部屋数 VS リビングの広さ
同じ広さの２LDK VS コンパクトな３LDK
高い角部屋 VS 安い中部屋
広い東向き VS 狭い南向き
静かな住環境 VS 駅からの近さ
便利な東京湾岸エリア VS 遠くても地盤強固な内陸部
大規模マンション VS 小型マンション
タワーマンション VS 低層マンション
高層階 VS 低層階
眺望 VS 価格
アイランドキッチン VS 普通のキッチン
家族の希望 VS 自分のこだわり
――こうして並べてみると、キリがないほど事例が思い浮かんで来ます。もちろん、このような二者択一の単純なものだけではありません。複数の要素が複雑に絡んで来るのが普通です。この点とこの点は気に入ったが、気になる点は複数あり、どうしたものかと思い悩む人は少なくありません。
●大事なことは何か？
毎日の生活の基盤が家・マンションです。通勤の便や買い物、学校など欠かせない条件があり、自己実現の欲求とでも言うべき「こだわり」も重要です。
こだわりとは、好みと言い換えてもよいでしょう。 そうした前提条件や希望などを満たそうとして物色するものの、何もかも満たす物件は存在しません。先に述べた通りです。
モデルルームを見て「こんなマンションに住みたい」と感動したが、よく考えたら通勤が大変なので悩んでいるという例があります。予算が少ない自分たちにとって広さが魅力の物件だが、バス便が問題という例もあります。
場所も建物も最高だが、買える部屋は１階の日当たりの悪そうな部屋しかない、こういう選択をして問題は無いか。どうなのだろうかと悩む人もあります。 長く住みたいので、日当たりと眺望を重視しているが、予算は希望の広さ・間取りに届かない。どうしたらいいのか。
また、自分は一流志向なので「売主」や「場所・アドレス」を優先しています。今とても気に入っている物件があるのだが、施工会社が大手ゼネコンでないのが唯一のひっかかりとして残っている。問題はないかと相談して来る人も。
悩んだ後、最後のところは些細なことが決め手になっても不思議はないものです。ところが、そのときに大事なポイントを置き去りにしてしまう人が少なくありません。筆者にはそう思えて仕方ないのです。では、何を忘れてはいけないのでしょうか？ 通勤・通学などの絶対条件は別とし、その他で大事な条件、そして優先順位はどのようなものでしょうか？
提案したいのは、将来の売却を想定し、その価値を決める要素を忘れないことです。その前提を置くと、優先順位も決まって来ます。それを次に紹介しましょう。
●マンションの価値を左右する条件と順位
全ての条件が揃っていなくとも、以下のような順番で条件を満たしていれば高い価値を持つマンションとなります。
第１位：立地条件・・・・・（地域一番の場所。できたら都心に近いこと。最寄り駅に近いこと。５分以内が理想。妥協しても７分。最も価値を左右します）
第２位：建物規模・・・・・（少なくとも５０戸以上。小さ過ぎると管理費が割高になるか、管理内容が悪くなるため。また一定の規模がないと共用スペース・共用設備も貧弱になるため）
第３位：外観・玄関・空間デザイン・・・・・（外から見て他人が羨むようなものであること。価値の源泉です）
第４位：内装や設備など、その他の建物プラン・・・・・（同じような価格の物件は、どこも大差がないので後順位になるのです。向き、階数、間取り、設備・仕様などを総合的に見て選択します）
第５位：ブランド・・・・・（有名業者が売主、または大手ゼネコン施工の物件。これは第４位に繰り上げたいほどですが、ブランドにふさわしくない物件も見かけるので５番目としました）
第6位：管理・・・・・ マンションは管理が重要です。常駐か通勤か、日勤か24時間管理か等々
一番目の立地条件に該当しない物件は論外です。他の条件が束になってかかっても立地条件の比重を上回るものではありません。 ともあれ、第１から、せめて第5位までは満足している物件を選びたいものです。これらはリセールバリューに大きく影響すると思って間違いないからです。
ここに記載のない番外条件は、枝葉末節のものと割り切りましょう。そこにこだわればこだわるほど、決断できなくなるからです。ともあれ、第１位から、せめて第5位までは満足している物件を選びたいものです。これらはリセールバリューに大きく影響すると思って間違いないからです。
●そもそも賃貸と持ち家の差異はどこに？
２０年、３０年先のことなど、誰にも分からないわけですが、それでも長期ローンを組んでマイホームを買う人がたくさんあります。勇気ある行為なのか、自信があるからなのか、まあ何とかなるさ、なのか。
とにかく新築マンションを購入する人だけでも、毎年１０万人前後（全国）現れます。一戸建てを買う人や古い家を建て替える人、中古住宅を買う人なども含めたら８０万人にもなるのです。
その一方で、「みんなで渡れば怖くない」でなく、やっぱり怖いと逡巡する人もいるのは事実です。
ここでは、仮にローンを組むのが怖いからと、いつまでもマイホームを持たず、頭金を貯めるのもままならずに進んでしまうとしたら、その先はどうなるかを説明します。
購入を決断することが本当に正しいのか、判断を確かなものにするため、逆から発想してみるという提案です。 借家であっても、より快適な住まいで暮らしたいと考えるのが普通の人間の感覚というものでしょう。つまり、広い、設備がいい、近いなどを求めるわけです。
最初はそうでなくても、家族が増えたり、家財が増えたりすることによって欲求が高まります。 ところが、そのような立派な住まいの家賃はバカ高いものになることでしょう。結局、そうなれば家賃が勿体ない、馬鹿馬鹿しいと感じ、やっぱりマイホームを持とうと心変わりするでしょう。
方針転換するわけです。そこに至るまでの時間は、マイホーム取得のチャンスが大幅に遅れるというデメリットを意味します。 誰でもそうなると断言するわけではありませんが、より快適な住まいで暮らしたいという欲求が生まれることが分かっているのなら、早いうちに買ってしまった方がよい。そう言えるのではないでしょうか。
もちろん安い住宅に住み続けるという選択肢もありますが、それで満足するだろうか。家族は幸福に感じてくれるだろうか、その疑念が残るはずです。それが借家住まいのデメリットとも言えます。
デメリットの二つ目は、死ぬまで家賃を払い続けなければならないという点です。収入の減る老後、家賃を払い続けながら、不安なしで暮らしていけるだろうか。低家賃の住まいを見つけて住み替えるという方法はどうだろうか。このような観点から検討してみましょう。
従来、賃貸での生活は、高齢者にとって、新規契約の難しさ、住宅の老朽化などの不安が大きなものでした。しかし、少子化、人口減、高齢化していく日本では、住宅市場も高齢者を意識したものへと変わっていくと考えられます。
生活のケア、バリアフリー、コミュニティの充実など、さまざまなサービスが賃貸物件にも盛り込まれるようです。 しかし、急に数が増えることはないだろう。まだまだ現実は厳しいという状況が続くと考えるべきなのではないだろうか。老夫婦が快適に暮らせる低家賃の住まいは果たして見つかるだろうか。そんな疑問が湧いてきます。
過疎地の廃屋でも探して住むことにしますか？そんな場所に引き込もりたくないとしたらどうしますか？やはり、マイホームの取得は切り離せないのではないでしょうか。早めに手当てし、サラリーマンなら、定年退職までにローン完済の目処をつける。これが理想なのではないでしょうか。
●持ち家のメリット
やはり、持ち家は必要のようです。改めて、持ち家のメリットを整理してみましょう。
①家賃は一生の借金なのに対して、住宅ローンは期限付きの借金である
一定の年齢に達したら家賃は払わなくてよい。そのような老人福祉制度の誕生は期待できるでしょうか？まあ、無理でしょう。家賃は一生払い続けることが必要です。
これに対し、マイホームで、住宅ローンを家賃に見立てたとしたら、完済したときから永久に払わなくてよくなります。 一生の借金、期限付きの借金という違いが両者にあるということが言えそうです。
②失業したとき、家賃支払いを猶予してくれる家主はいないが、住宅ローンには返済猶予の途が開かれている
返済猶予を願い出れば、どこの金融機関でも大抵は承認されます。数年間、金利だけの返済に変更してもらうことが可能です。
③住宅ローンには、生命保険が付帯している。万一のときも、遺族の家は無借金で確保される
家を住宅ローンで購入する場合、あらかじめローンにセットされている生命保険への加入が一般的です。これはローンの返済途中で借り主が亡くなっても、この保険金で残額が返済されるもので、残された家族は住む場所を維持することが可能です。
賃貸住宅の場合では、一家の大黒柱が死んだからといって、同情して賃料を下げてくれたり、免除してくれたりするような奇特な家主さんはいません。
④ローン返済の方が今の家賃より負担が多いかもしれないが、より快適な家に住めるというメリットが大きい
持ち家は大抵の場合、頭金を多少入れたとしても、購入する家によっては、それまでの家賃並みローン返済ではすまないことが多いものです。 しかし、持ち家は借家より広さを含め、グレードアップされた住まいのはずですから、負担増は当然です。
●「持ち家は負債を背負うこと」という意見もあるが
ローンを組んでマイホームを購入するということは、大きな負債を負うことになります。今は低金利で「家賃並みで買える」と簡単に営業マンは言いますが、ローンの返済だけでなくマンションなら毎月の管理費、修繕積立金も必要ですし、すべてのマイホームで固定資産税が必要になります。
また、光熱費も増えるかもしれません。このように、幾分かの追加費用が必要になることを計算に入れておかなければなりません。 しかし、マイホームは家族の生活と未来を守る「保険」としての位置付けにもなりますから、持ち家＝負債、負債は重いと考えるのはいかがなものか、筆者は賛同できません。
家を買うというのは、万が一という予測不可能な将来に対して備えること、という考え方もできるのです。
・・・・・「中古マンション・安心マニュアル」は今回で終了です
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