売却時の業者選び

マンションを売るに当たり、少しでも高く売ってくれそうな業者として、「手数料を半分にします」というチラシをポスティングして来た業者はどうかという質問。 ご質問にあるような業者が頑張って高く売ってくれるかというと、一概にはそうと言えません。仲介業者は、所有者と直接媒介契約を結んだ会社が経営的に有利なので、常に売却希望者を探しているのです。  ご存知と思いますが、手数料は、売り手から3%+6万円、買い手からも3%+6万円を取ってよいことになっていますが、間に入る業者2社ならそれぞれ3%+6万円の収入と […]

マンション管理にもっと関心を持とう!!

 このほど閣議決定された政府の経済対策の中に、老朽化したマンションの建て替えを促進するため、「容積率の緩和」が盛り込まれた。建築時に容積200%だったマンションが、仮に300%に容積が増えれば、増加した100%分に相当する床面積を販売して得られる収益が建築費の一部になるため、建て替えがしやすくなるというわけである。だが、それで全体の建築費を賄うことができるわけではない。新築時に比べ、地価が大きく上昇していれば、それも可能であるが、そのような例は稀有である。 建て替え時期が迫っているマンションでは […]

新築と中古では、営業マンに差がある

 新築マンションの営業マンと中古マンションの営業マンとの間には大きな差がある。優劣の問題ではないが、質的な差が明確に見られるのである。  モデルルームに詰めて仕事をする新築マンションの営業マンに対し、中古マンションの営業マンは、流通店舗に詰めて仕事をする。新築マンション担当の場合は、取り扱う商品が一つしかない。完売するまでの一定期間は、同じ物件を担当する。これに対して中古マンション担当は、多数の物件を扱う。不動産流通機構に登録された大量の売り物件の中から、買い手の希望条件を満たす物件を探して紹介 […]

高層階は子供の成長にマイナスか?

「9階以下なら大丈夫ですか?」に答えて。・・・・・・・・・・・・ 高層階に住むと子供の成長に悪影響を与える恐れがあるという理由は主に二つです。一つは、「高所平気症」と呼ばれるもので、高い所が怖くない人になるという、健全でない育ち方をするということです。恐怖感がないということは、危険な高所に登って転落する危険を背負うことになります。  もうひとつは、こちらの影響の方が大きいのですが、外遊びの機会が減り、母親との濃密な関係だけができて、他人との関係を円滑に取れない子供になってしまうというものです。言 […]

住宅ローンの返済不安について

35年もの長い間、多額の住宅ローンを払い続けていけるかなという心配をする人が70%くらいはいるらしい。しかし、それでも購入に踏み切ってしまうのは、どこかに拠り所を見つけているからである。それは何かと考えるに、「先のことをどれだけ心配しても、確かな答えは見つからない。まあ何とかなるだろう。他のみんなもそうしているし」という心理であることに気付く。  これは、日本という国の社会システムが国民に与えてくれる安心感のようなものと言い換えてもいい。理屈を言えば、未来のことは分からないが、和平の安定や、今後 […]

思いっきり宣伝させてください

  マンションの売れ行きが良くなってきたというのは、どうも東京の都心に限定されるらしい。国内景気の不透明感は相変わらずで、好調をもたらす要因は見当たらないから、当然と言えば当然ではある。あえて言えば、供給数が低迷していることから、需要とのバランスがよくなってきたということであろう。  政府の需要喚起策である「金利1%10年間引き下げ」や「住宅ローン控除最大500万円」、「住宅資金贈与の特例枠拡大」などは、需要の拡大につながっているとは言い難いのである。つまり、売れ行きは契約率で表すので、ここのと […]

もし暴力団事務所ができてしまったら?

都心のマンションを検討しているという人からの相談。 現地周辺を歩いてみたら、暴力団事務所の看板らしきものを発見してびっくり。最寄り駅とマンションを繋ぐルートからは外れた位置なのだが、近くで抗争事件でも起きたらと考え、購入を断念した。別のマンションを買った後、仮に組事務所が何かの間違いで同じマンションに入居して来たらどうなるのかというのが、質問の趣旨である。 先ず、分譲時に暴力団関係者に売却される可能性は低いと言ってよいことをお伝えしよう。マンション販売の現場では、その事態が起こらぬよう十分に注意 […]

将来の売却もにらんでマンションを選びたいのですが・・・のご相談

 川崎市内の東京寄りの某駅から徒歩10分という立地条件にあるマンションを検討しているという方からの相談。「将来、売却するとき高く売れるかもしれないという期待は甘いか」と「今はデフレ状態だが、いずれはインフレになるだろうから不動産を持つことは得策と考えるが、どうか」という質問に対し、以下のように答えた。    川崎市のマンションとか、駅から10分いう漠然とした捉え方はとても危険です。  将来、買い値を上回るか、少なくとも損せずに売れるかの判断は、極めて個別要素が強いものだからです。勿論、一般的に値 […]

管理費が安いマンションは要注意

筆者の住むマンションは20戸台の小型低層マンションである。毎月の管理費がとても高い。これは仕方ないところである。管理人さんが週6日の勤務なので、平均月収30万円を世帯数で割ると、1世帯当たり1万円余となる。つまり、管理人人件費だけでも1万円以上も負担する計算になる。  地下にも駐車場があるから共用部分の面積が広く、その分だけ管理対象も広いせいだろうか、細かく分析はしていないが、それにしても高いような気がする。  管理委託先は大手の管理会社である。暴利をむさぼるような会社ではないと思う。だが、信頼 […]

マンション購入失敗するのはこんな人

慎重に行動したはずなのに、何故か失敗してしまう人がいる。これは、住宅購入に限らないのだが、買い物が買い物だけに、失敗したと笑ってすますわけにもいかない。  失敗するのは、どのようなタイプなのか。次に分類して紹介しておく。                (リクルート社発行の住宅情報誌を一部参考にさせてもらった)  1.「木を見て森を見ないタイプ」   モデルルームのキッチンが憧れのアイランド型で、購入したのも同型。長年の夢がかなったと喜んだが、近所のコンビニの前で夜中に騒ぐ若者の声に悩まされること […]

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